Одностороння відмова від виконання зобов’язання, що виникло з договору управління багатоквартирним

Одностороння відмова від виконання зобов'язання, що виникло з договору управління багатоквартирним будинком

Особливістю договору управління багатоквартирним будинком є ​​наділення замовника правом на односторонню відмову від виконання договору. Частина 8.1 ст. 162 ЖК України передбачає право власників приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами відкритого конкурсу, після закінчення кожного наступного року з дня укладення зазначеного договору в разі, якщо до закінчення терміну дії такого договору загальними зборами власників приміщень в багатоквартирному будинку прийнято рішення про вибір або про зміну способу управління цим будинком. Таким чином, одностороння відмова від договору управління багатоквартирним будинком у цій підставі допускається при дотриманні трьох умов:

• по-перше, договір управління багатоквартирним будинком укладений за результатами відкритого конкурсу з відбору керуючої організації, проведеного органом місцевого самоврядування;
• по-друге, закінчився перший або наступний календарний рік з моменту укладення договору;
• по-третє, до закінчення терміну дії договору власниками проведено збори, на якому обраний або змінений спосіб управління багатоквартирним будинком.

Частина 8.1, що передбачає можливість для власників приміщень відмовитися від договору управління багатоквартирним будинком при дотриманні розглянутих умов, була введена в ст. 162 ЖК України одночасно з внесенням змін до положення ст. 161 ЖК РФ, що стосуються терміну дії договору, укладеного за результатами відкритого конкурсу. Збільшивши максимальний термін дії такого договору з одного року та трьох років, законодавець визнав за необхідне встановити гарантію реалізації права власників приміщень у багатоквартирному будинку на самостійний вибір способу управління. При цьому ЖК України не передбачає покладання на власників, які скористалися своїм правом відповідно до ч. 8.1 ст. 162, будь-яких додаткових зобов'язань (наприклад, по відшкодуванню збитків), отже, така поведінка власників розцінюється законодавцем як правомірне.

Слід звернути увагу, що в ч. 8.2 ст. 162 ЖК України мова йде про невиконання умов договору, а не договірного зобов'язання. Як правило, договори управління багатоквартирним будинком містять умови про якість і терміни (періодичність) надання послуг. Надання послуг неналежної якості або в неналежні терміни буде неналежним виконанням зобов'язання і одночасно невиконанням умов договору.

Аналіз судово-арбітражної практики показує, що суди використовують вираз «не виконує умови договору» як у випадках невиконання договірного зобов'язання в цілому, так і в випадках неналежного виконання зобов'язань: некомплектної поставки виробів; неякісного виконання підрядних робіт і т.д.

Так, ФАС Східно-Сибірського округу, оцінивши умова договору управління багатоквартирним будинком, яким визначено право власника відмовитися від продовження дії договору в разі систематичного (більше трьох разів) протягом року грубого порушення керуючої організацією умов договору, визнав його утискає права споживачів в порівнянні з правилом, установленим ч. 8.2 ст. 162 ЖКРФ.

В силу прямої вказівки закону можливість реалізувати право на односторонню відмову від договору при невиконанні керуючої організацією його умов надана власникам приміщень у багатоквартирному будинку. Тому, якщо контрагентом керуючою організації є товариство власників житла, житловий або інший спеціалізований споживчий кооператив, то скористатися цим правом вони не зможуть. Подібний підхід законодавця представляється несправедливим. Як зазначалося, зазначені некомерційні організації, не маючи власних економічних інтересів, виступають у майновому обороті виключно в інтересах своїх членів. Таке економічне становище ТСЖ (ЖК, ЖБК) має враховуватися при формуванні та вдосконаленні норм, призначених для регламентації їх правового положення. Не можна знайти оптимальних підходів до визначення юридичного статусу некомерційних організацій, не враховуючи економічних основ їх діяльності, сфер функціонування і відводиться їм ролі. Своєрідний економічний статус ТСЖ (ЖК, ЖБК) був прийнятий до уваги суб'єктами нормотворення при визначенні тарифів на комунальні ресурси і встановленні податкового режиму. Здається, що цю тенденцію законодавцю необхідно продовжити при регламентації питань припинення договору управління багатоквартирним будинком за участю таких некомерційних організацій. Можливість односторонньої відмови від договору управління багатоквартирним будинком відповідно до ч. 8.2 ст. 162 ЖК України повинна бути надана замовнику і в тому випадку, коли в його ролі виступає ТСЖ (ЖК, ЖБК).

У літературі обговорюється і третій випадок припинення договірних відносин з ініціативи власників приміщень у багатоквартирному будинку: при реалізації ними свого права на вибір або зміну способу управління багатоквартирним будинком. Дійсно, ч. 3 ст. 161 ЖК України встановлює правило, відповідно до якого спосіб управління багатоквартирним будинком може бути змінений в будь-який час на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. При цьому ЖК України залишив без уваги питання про долю чинного договору управління багатоквартирним будинком при реалізації даного права власниками приміщень. Це спричинило виникнення двох різних підходів до вирішення даного питання в літературі і судовій практиці.

Відповідно до першого з них вибір або зміна способу управління багатоквартирним будинком на загальних зборах є безумовною підставою для припинення договору, «оскільки право власників на зміну в будь-який час способу управління багатоквартирним будинком встановлено ЖК РФ». Так, ФАС Північно-Західного округу, розглянувши касаційну скаргу, визнав правильність висновків судів першої та апеляційної інстанції про те, що власники прийняттям рішення про вибір керуючої організацією ТОВ «Связькабельстрой-2» заявили відмова від договору управління з ТОВ «ДомКом», в зв'язку з чим договір слід вважати припиненим.

Схожа ситуація лягла в основу наступного справи. ТОВ «Керуюча компанія ДЕЗ Центрального житлового району» звернулося в Арбітражний суд Ханти-Мансійського округу з позовом до ТОВ «Керуюча компанія« Ніком », ТОВ« Керуюча компанія ТЕКСІБ »про зобов'язання передати позивачеві технічну документацію, пов'язану з управлінням багатоквартирними будинками. В обґрунтування позовних вимог позивач вказав, що власниками спірних багатоквартирних будинків прийнято рішення про вибір в якості керуючої організації ТОВ «УК ДЕЗ ЦЖР». Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що право вимагати передачі технічної документації у ТОВ «УК ДЕЗ ЦЖР» не виникло, так як «відповідач фактично керує багатоквартирними будинками. по які розірваним в установленому законом порядку і не припинив дію договорами, укладеними терміном на 5 років ». Постановою апеляційного суду рішення залишено без зміни. ФАС Західно-Сибірського округу, розглянувши касаційну скаргу, не знайшов підстав для скасування оскаржуваних судових актів.

Керуюча організація як виконавець має право відмовитися від виконання зобов'язань за договором лише за умови повного відшкодування замовникові збитків (реального збитку та упущеної вигоди).

Порядок розірвання (зміни) договору при реалізації його стороною права на односторонню відмову від виконання договору не отримав регламентації в загальній частині зобов'язального права (розділ III ГК РФ). Частина 8.2 ст. 162 ЖК України вказує лише на необхідність прийняття рішення про відмову від виконання договору управління багатоквартирним будинком загальними зборами власників приміщень у ньому. Порядок здійснення права на односторонню відмову від виконання договору управління багатоквартирним будинком (судовий або позасудовий) законодавцем не визначений.

Норми про договір управління багатоквартирним будинком не передбачають обов'язки власників, які вирішили відмовитися від виконання даного договору, повідомляти керуючу організацію про прийняте рішення. Разом з тим представляється справедливим думку, що «всякий одностороння відмова від виконання договору потребує сприйнятті протилежною стороною договору». Неможливо уявити собі договірне зобов'язання зміненим або припиненим, якщо про односторонню відмову контрагенту так і не стало відомим. З огляду на передбачену ч. 10 ст. 162 ЖК України обов'язок керуючої організації за тридцять днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком передати технічну документацію на багатоквартирний будинок і інші пов'язані з управлінням таким будинком документи знову обраної керуючої організації, товариству власників житла або житлового кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або в разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень в такому будинку одного з даних власників, вказаною в ешеніем загальних зборів, або в разі відсутності такої вказівки - будь-якому власнику приміщення в такому будинку, необхідність такого повідомлення очевидна.

У текстах договорів управління багатоквартирним будинком зустрічаються різні за тривалістю строки для повідомлення контрагента про односторонню відмову від виконання договору: від тридцяти днів (одного місяця) до трьох місяців.

Тринадцятий арбітражний апеляційний суд, оцінюючи умова договору управління багатоквартирним будинком, що передбачає обов'язок сторони, яка прийняла рішення про розірвання договору, повідомити про своє рішення іншу сторону за два місяці, зробив висновок, що даний термін «є прийнятним і не порушує права власників приміщень».

Звісно ж, що норми, що передбачають можливість односторонньої відмови від виконання договору управління багатоквартирним будинком, повинні бути доповнені положеннями про порядок його здійснення. Доцільно диспозитивноюнормою встановити двомісячний термін для повідомлення керуючої організації про відмову власників від виконання договору.

ГК України не містить загального правила про момент припинення (зміни) договору в разі відмови однієї із сторін від його виконання, в одних випадках пов'язуючи його з моментом отримання однією стороною повідомлення іншої сторони про це, в інших - вказуючи на необхідність такого повідомлення за певний термін . У ЖК України момент припинення зобов'язання з договору управління багатоквартирним будинком у разі односторонньої відмови від його виконання законодавцем також не визначений. З огляду на обґрунтовану вище необхідність завчасного повідомлення власниками приміщень в багатоквартирному будинку керуючої організації про відмову від договору, момент припинення зобов'язання, яке виникло зі такого договору, повинен зв'язуватися закінченням встановленого терміну після належного повідомлення.

Споживання пам'яті: 0.5 Мб