Облігація з іпотечним покриттям
Облігація з іпотечним покриттям - вид боргового паперу, в якості забезпечення (гарантії виконання зобов'язань) по якій виступає заставне майно іпотеки. До об'єктів останнього можна віднести вимоги, прописані в іпотечних договорах, а також засвідчені заставними паперами об'єкти нерухомості, державні облігації. готівку (в тому числі і зарубіжні засоби), сертифікати участі по іпотеці і так далі.
Облігація з іпотечним покриттям: сутність, вимоги до емітентів, плюси
Факт забезпечення ніяк не позначається на сутності самої облігації. Цей фактор впливає виключно на рівень ризику для інвестора. Наявність застави автоматично підвищує надійність боргового паперу і ймовірність виконання по ній зобов'язань емітентом. Відповідно, цей факт знаходить відображення на рівні прибутковості, ринкової вартості і складі інвесторів.
До основних параметрів боргового активу з іпотечним покриттям варто віднести - борговий, емісійний і прибутковий характер, терміновість, документарну (бездокументарну) форму. Крім цього, дана облігація є номінованим, може випускатися іменний або на пред'явника. Таким чином, основні характеристики облігації залишаються незмінними.
Функцію випуску облігацій з іпотечним покриттям беруть на себе лише кредитні організації (банківські установи) та іпотечні агенти. При цьому вУкаіни ЦБ встановлює для кредитних структур, що здійснюють емісію боргових паперів, певні норми щодо розкриття інформації про нюанси роботи. Якщо ж вимоги законодавства в цьому відношенні не виконуються, то кредитної структурі заборонено виробляти емісію боргових паперів з іпотечним покриттям.
На практиці боргові папери з іпотечним забезпеченням мають ряд переваг. До них можна віднести:
Особливі вимоги пред'являються і до іпотечних агентам, а саме:
1. Об'єктом діяльності структури може виступати лише покупка спеціальних позик, забезпечених іпотекою. Також допускається випуск облігацій з іпотечним покриттям.
2. Купівля вимог за іпотечними позиками може проводитися лише з умовою складання договору цесії, міни або купівлі-продажу. В якості альтернативи допускаються інші види відчуження об'єкта нерухомості. Також враховуються відчуження, пов'язані з платежами за статутним капіталом іпотечного агента даним видом майна.
3. Іпотечної агент має право розпоряджатися отриманим майном і грошовими вимогами, залучати додаткові кредити (в межах встановлених законом і статутом обмежень), страхувати ризики відповідальності за невиконання зобов'язань, а також здійснювати ряд інших операцій, спрямованих на зміцнення (підтримку) платоспроможності іпотечного агента або ж зниження ризиків фінансових втрат. Крім цього, іпотечний агент несе відповідальність перед 3-ми особами, пов'язану з проведенням емісії та виконанням зобов'язань за борговими паперами з іпотечним покриттям.
4. Іпотечний агент повинен мати форму ТОВ або АТ. Крім цього, в статуті цієї організації повинні бути прописані цілі, предмет і завдання діяльності з урахуванням ФЗ. Надалі вносити зміни, що стосуються предмета діяльності або цілей компанії, заборонено.
5. У статуті агента повинен прописуватися максимальний обсяг випущених боргових паперів з іпотечним покриттям. Зміна зазначеного спочатку обсягу емісії згодом заборонено.
6. У штаті іпотечного агента не повинно бути працівників. При цьому функції виконавчого органу передаються комерційній структурі, а ведення бухобліку - спеціалізованої компанії.
7. Іпотечні агенти не можуть укладати БЕЗОПЛАТНО тип угод з фізособами, а також займатися бізнесом (підприємництвом), не передбачених в ФЗ. При порушенні даної вимоги іпотечний агент за рішенням судової інстанції може бути ліквідований.
8. Самостійна (добровільна) ліквідація реальна в ситуації, коли структура виконала всі зобов'язання перед власниками активів.
Облігація з іпотечним покриттям: відсотки, дострокове погашення, форма посвідчення прав
Такі активи випускаються в різних формах. При випуску активу в документарній формі одним з головних реквізитів є вказівка умов, а також порядку здійснення платежів за борговим папері. Крім цього, емітент повинен поставити інвестора до відома про порядок погашення даного типу облігацій.
Випуск (емісія) боргових паперів, що мають іпотечне покриття, повинна проводитися лише на базі ФЗ «Про ринок цінних паперів». Одночасно з цим в облік повинні прийматися діючі нормативні акти ЦБ. В умовах емісії облігацій, як правило, прописується обмеження за загальним обсягом випусків. Зміна даного показника в подальшому неприпустимо або ж процес реєстрації буде блокуватися.
Рішення про емісію (випуск) боргових паперів з іпотечним покриттям має містити ряд основних пунктів - терміни погашення (можливість здійснення часткових виплат), ціну облігацій (порядок її визначення), особливості виплат (виплачуються або Невиплачувані) і так далі.
Рішенням про емісію боргових паперів можуть передбачатися додаткові витрати емітента, пов'язані з виплатою винагороди реєстратору та депозитарію, витрати щодо управління по іпотечного покриття і так далі.
Господарі облігацій з іпотечним покриттям можуть розраховувати на стабільний і фіксований відсоток. Величина останнього визначається ще до початку емісії і вказується в рішенні про випуск боргових паперів. Процентні виплати за борговими паперами, які мають більше двох емісій і за якими встановлена індивідуальна черговість виконання зобов'язань, можуть здійснюватися в термін більше року.
Особливе питання - забезпечення боргових паперів, роль якого виконує іпотечне покриття. Даний вид активів надає право її власникові (покупцеві) отримати права, що виникають унаслідок застави іпотечного покриття. Згідно із законом заборонено передавати права, пов'язані з запорукою покриття по іпотеці без передачі відповідних прав на боргову папір. Якщо ж дана операція і буде проведена, то подібна угода визнається недійсною.
Власники облігацій з іпотечним покриттям різних випусків мають ідентичні права щодо вимог або майна, що входить в іпотечне покриття. У ситуації, якщо закладені об'єкти будуть націоналізовані, реквізовані або викуплені для муніципальних або державних потреб, то держатель боргового паперу має право на страхове відшкодування, що належить заставодавцю.
Згідно із законом допускається закладання іпотечного покриття в забезпечення облігацій 2-х і більше емісій. При цьому вимоги до всіх випусків боргових паперів залишатимуться незмінними. Варто відзначити, що в разі кількох емісій боргових паперів з іпотечним покриттям (від 2-х і більше) емітент може встановлювати терміни і черговість виконання своїх зобов'язань. При цьому перехід до виконання зобов'язань кожної наступної черги повинен здійснюватися після здійснення всіх виплат власникам облігацій попереднього випуску.
Крім розглянутого варіанту, черговість може встановлюватися і при отриманні грошей від реалізації (продажу) іпотечного покриття боргових паперів, а також в ситуації дострокового погашення облігацій. При цьому варто враховувати, щоб такі дії не були заборонені рішенням про випуск облігацій.
Власники боргових активів з іпотечним покриттям мають всі права вимагати від організації-емітента дострокового погашення боргових паперів у випадках:
- коли вимоги за величиною іпотечного покриття були порушені;
- не дотримується порядок заміни майна, що є основою іпотечного покриття;
- емітент, що випустив такі боргові папери, займається підприємництвом або здійснює операції з борговими паперами, які не дозволені законодавством;
- грубо порушені умови, що стосуються виконання зобов'язань за даним типом боргових актив.
Організація, що випустила облігації з іпотечним покриттям, повинна інформувати власників про їхні права щодо дострокового погашення наявних на руках активів, порядку такого погашення, їх ціною і так далі. При цьому власник боргових паперів може зажадати погашення раніше терміну тільки за умови завчасного оповіщення (не менш ніж за місяць з дня розкриття або передачі емітентом даних про можливість інвестора вимагати дострокового розірвання).
Якщо ж емітент визнається банкрутом, то протягом 9 місяців він повинен реалізувати своє майно і покрити заборгованості перед власниками облігацій. Відлік починається з моменту набрання рішенням суду про неспроможність організації-емітента в силу.