Об’єкти самовільної будівлі яким шляхом іде судова практика
О.А. БЄЛЯЄВА, провідний науковий співробітник Інституту законодавства і порівняльного правознавства при Уряді РФ, доцент Академії народного господарства при Уряді РФ, кандидат юрид. наук
Зведення самовільної будівлі - це цивільно-правовий делікт
Хоча самовільне будівництво відноситься до числа первинних способів набуття права власності, само по собі зведення самовільної будівлі - це цивільне правопорушення, наслідки якого зводяться до зносу за рахунок створив її особи. У зв'язку з цим існує думка про скасування можливості набуття права власності на нерухомість, створену всупереч правилам (* 1).
Самовільна споруда може отримати статус повноцінного об'єкта цивільних прав тільки в судовому порядку (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ЦК РФ), якщо збереження цієї будівлі не порушує чиїхось прав і законних інтересів і не створює загрозу життю і здоров'ю громадян. Крім того, право власності на самобуд не може виникнути на підставі набувальною давністю, яка покликана усувати невизначеність в титулі володіння (ст. 234 ЦК України). В даному випадку її застосування до відносин, пов'язаних з самовільними забудовами, звільняло б забудовника від обов'язку дотримуватись вимог нормативних актів і СНіПів.
Позов про визнання права власності на самовільну споруду може бути задоволений судом, якщо усунені всі ознаки самовільної будівлі, крім відсутності дозволу на будівництво, отримання якого повинно передувати будівництву. Рішення суду - це підстава для виникнення права власності на нерухому річ, а дозвіл на будівництво - один з елементів процедури правомірного зведення об'єкта нерухомості і введення його в цивільний оборот.
Чому до суперечки про самовільної будівлі непридатний термін позовної давності?
Термін позовної давності до суперечок про самовільні будівлях не застосовується, так як він є термін для захисту особи, право якої порушено (ст. 195 ЦК України). Предметом позову про визнання права власності є констатація факту приналежності позивачеві права власності, позовні вимоги не пов'язані з покладанням на відповідача будь-якої обов'язки. У разі пред'явлення позову про визнання права власності порушення немає, є оспорювання права. Право на судовий захист оспорюваного права не обмежена будь-яким строком. З точки зору процесуальної форми мова йде про один з трьох відомих науці видів позову, крім позовів про присудження і перетворювальних позовів. позови про
визнання права (позитивні позови), в тому числі права власності, спрямовані на внесення визначеності з приводу наявності або відсутності будь-якого правовідносини (* 2).
Термін "споруда" не включений в базове поняття нерухомості, викладене в ст. 130 ГК РФ, так як це родове поняття для об'єктів, штучно створених на земельній ділянці і представляють собою результат будівельної діяльності.
Споруда не підлягає знесенню як самовільна, якщо вона не є нерухомим майном
Чи є самовільна реконструкція об'єкта нерухомості самовільно побудовою?
Значна частина суперечок про визнання права власності на самовільну споруду стосується не споруди як такої, а самовільної реконструкції будівлі. На цей рахунок висловлюються протилежні думки.
З одного боку. споруда повинна мати певну самостійність по відношенню до вже існуючих об'єктів (* 3). Визнати право власності на самовільно реконструйований об'єкт за правилами ст. 222 ГК України можна, якщо в результаті реконструкції з'явився новий об'єкт, що істотно відрізняється від початкового.
За яких умов перепланування будівлі не визнається самовільно побудовою?
Зміна конструктивних характеристик будівлі може кваліфікуватися як самовільне будівництво
Більш того, вважаємо, що поява додаткових приміщень всередині будівлі призводить до необхідності застосування до них правил про самовільної будівлі навіть в тому випадку, якщо реконструкція не змінила архітектурного вигляду і нові площі створювалися всередині стабільного каркаса будівлі. Будівлі - це самостійні системні освіти з власними елементно-структурними відносинами (* 4). Приміщеннями вважаються конструктивно і просторово відокремлені частини всередині будівлі, придатні для використання. Приміщення позбавлене матеріального вираження і розглядається як річ тільки в юридичному сенсі цього слова (* 5). Нежитлові приміщення є самостійними об'єктами нерухомості з особливим цивільно-правовим режимом володіння, користування і розпорядження (* 6). Саме тому поява додаткових приміщень всередині будівлі вимагає застосування до них правил про самовільної будівлі.
Неналежне оформлення прав на земельну ділянку не дозволить визнати право власності на зведену на ньому будова
Окремий інтерес представляє проблема оформлення відведення земельної ділянки під будівництво та отримання дозволу на будівництво об'єкта.
Документи на земельну ділянку під будівництво повинні містити чітку інформацію про розмежування
Порушення принципу дозволеного землекористування при будівництві кваліфікується як самовільне будівництво
Зводячи будови і не дотримуючись при цьому цільове призначення земельної ділянки, орендар порушує законні інтереси орендодавця. Суд не може визнати існування права в однієї особи, порушивши тим самим права іншої особи.
Недотримання будівельних норм і правил при зведенні об'єкту достатньою підставою для визнання його самовільно побудовою
Дозволена землекористування залежить не тільки від волевиявлення власника земельної ділянки, вираженого при укладенні договору оренди, а й від імперативних вказівок закону.
Будівельний об'єкт, зведений власником земельної ділянки, може бути визнаний самовільним
Судове визнання права власності на самовільну споруду - це єдиний спосіб захисту права
Дотримання умов забудови дозволить уникнути кваліфікації об'єкта в якості самовільної будівлі
Таким чином, для виключення самовільно створення нерухомого майна повинні бути дотримані наступні умови забудови:
- придбання земельної ділянки у власність або отримання дозволу на його забудову від власника;
- цільової відведення земельної ділянки;
- отримання необхідних дозволів;
- виконання будівельних робіт, що відповідають будівельним і містобудівним нормам і правилам;
- здача завершеного будівництвом об'єкта в експлуатацію;
- державна реєстрація прав на новостворене нерухоме майно.