Новомосковський міський суд тульської області

"Переведення квартири в частину житлового будинку" (помічник судді Новомосковського міськрайонного суду Пронькина О.П.)

Питання як перевести квартиру в одноповерховому, що знаходиться на земельній ділянці будинку в частину житлового будинку хвилює багатьох. Все частіше громадяни звертаються до суду з позовами про визнання квартири частиною житлового будинку, мотивуючи свої вимоги тим, що спірна квартира знаходиться в одноповерховому будинку, що складається з декількох квартир. Квартира не має спільних з сусідами приміщень, є окремий самостійний вихід на прилеглу земельну ділянку. Приміщення загального допоміжного використання, призначені для задоволення громадянами побутових та інших потреб, в будинку відсутні. Визнання квартири частиною житлового будинку їм необхідно для оформлення прав на земельну ділянку.

Однак необхідно відзначити, що визнання квартири частиною житлового будинку законодавством України не передбачено.

Справа в тому, що в багатоквартирному будові передбачаються особливі правила користування приміщенням, які стосуються всіх власників квартир в будинку. Частина майна багатоквартирного будинку належить всім власникам квартир на правах загального користування - це стосується тих приміщень, які не є частиною квартири.

Відповідно до статті 16 Житлового кодексу Укаїни передбачено, що до житлових приміщень належать:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частина квартири;

Так, житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.

Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому відокремленому приміщенні.

Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.

Будь-який об'єкт нерухомого майна повинен володіти певними индивидуализирующими ознаками, підтверджується даними кадастрового або технічного обліку. Однак, визначивши поняття «житловий будинок», «квартира» і «кімната», ЖК України замовчує про те, що слід розуміти під частиною житлового будинку та частиною квартири. Тим часом, чинним законодавством не передбачено опис і облік частини житлового будинку як самостійний об'єкт нерухомого майна, так само як і не передбачена можливість одночасного існування в відношенні одного і того ж об'єкта нерухомості різних правових статусів його частин.

Таким чином, складові частини об'єкта нерухомості повинні об'єднуватися видовими ознаками і володіти рівнозначним правовим статусом. Іншими словами, не передбачений законом і є неприпустимим одночасний кадастровий і технічний облік і квартир, і частин житлового будинку по відношенню до однієї будівлі.

У цьому пункті Положення сказано, що багатоквартирним будинком визнається сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на прилеглий до житлового будинку земельну ділянку, або в приміщення загального користування. Багатоквартирний будинок містить в собі елементи спільного майна власників приміщень у відповідності з житловим законодавством.

Поняття індивідуального житлового будинку міститься в частині 3 статті 48 і частини 2 статті 49 Містобудівного кодексу РФ, згідно з якими під індивідуальним будинком розуміється окремий житловий будинок з кількістю поверхів не більше ніж три, призначений для проживання однієї сім'ї.

Незважаючи на те, що законодавством не передбачено визнання квартири частиною житлового будинку, такі ситуації рідко, але зустрічаються.

Визнання квартири частиною житлового будинку можливо в тому випадку, якщо кожна квартира в будинку є структурно відокремленим об'єктом, які не мають спільних з іншими квартирами інженерних мереж, обладнання та комунікацій, які обслуговують більше одного приміщення в будинку.

Приклад з практики. Новомосковським міським судом Тульської області задоволено позовні вимоги К. про визнання квартири частиною житлового будинку. В обґрунтування позовних вимог К. вказала, що є власником спірного житлового приміщення, яке розташоване в двоквартирних житловому будинку і фактично є частиною житлового будинку, структурно відособлене, має окремий вхід, прибудинкову територію.

Судом встановлено, що житлове приміщення, що належить К. на праві власності, складається з трьох кімнат і приміщень допоміжного призначення (кухні, коридору, тамбура, двох холодних прибудов), має автономне опалення і каналізацію, а також окремий вхід. Оскільки дане опис повністю відповідає характеристикам об'єкта нерухомості - частини житлового будинку, крім того, друга половина житлового будинку зареєстрована як об'єкт нерухомості як частина житлового будинку, суд прийшов до висновку, що вимоги позивача про зміну статусу житлового приміщення є правомірними і підлягають задоволенню.

Визнання квартири частиною житлового будинку можливо також в тому випадку, якщо власники всіх квартир в будинку, звернуться до суду з позовом про переведення своєї квартири в частину житлового будинку, а також представлять суду докази, що кожна квартира в будинку є структурно відокремленим об'єктом, які не мають спільних з іншими квартирами інженерних мереж, обладнання та комунікацій, які обслуговують більше одного приміщення в будинку.

Приклад. Новомосковським міським судом Тульської області задоволено позовні вимоги Г-их і зустрічні позовні вимоги Г. які в обгрунтування своїх вимог вказали, що є власниками житлових приміщень, розташованих в двоквартирних житловому будинку, які фактично є частиною житлового будинку, структурно відокремлені, мають окремий вхід, прибудинкову територію.

Судом встановлено, що належать Г-м і Г. на праві власності житлові приміщення розташовані в одноповерховому житловому будинку, що складається з двох квартир, що підтверджується копією технічного паспорта приміщення, кадастрового паспорта. Крім того, на підставі акта огляду, складеного компанією, що управляє, слід, що в житлові приміщення є окремі вводи газу, води і електрики. Загальних інженерних мереж не мають. Оскільки дане опис повністю відповідає характеристикам об'єкта нерухомості - частини житлового будинку, суд прийшов до висновку, що вимоги позивачів про зміну статусу житлового приміщення є правомірними і підлягають задоволенню.

Таким чином, щоб вимоги про визнання квартири частиною житлового будинку були задоволені, суд повинен прийти до висновку, що є підстави для зміни правового режиму багатоквартирного будинку і спірний об'єкт може бути самостійним об'єктом житлових правовідносин в якості частини житлового будинку.