Нові правила реєстрації нерухомості з 2019 року
Загальний огляд закону
Почнемо з основ - навіщо потрібно реєструвати свої права, припустимо, на квартиру?
Для відповіді на це питання звернемося до ч. 3 ст. 1 Закону № 218-ФЗ.
«Державна реєстрація прав на нерухоме майно - юридичний акт визнання та підтвердження виникнення, зміни, переходу, припинення права певної особи на нерухоме майно або обмеження такого права та обтяження нерухомого майна».
Після проходження певної законом процедури держава визнає за громадянином, наприклад, право володіти, користуватися і розпоряджатися певним нерухомим майном (т. Е. Право власності).
Після продажу квартири право власності на нього у продавця припиняється одночасно з реєстрацією переходу цього права до покупця.
Також реєстрації підлягають не тільки самі права, а й обмеження прав і обтяження. Наприклад, іпотека.
Все це потрібно для визначеності правового статусу об'єктів нерухомості і забезпечення контролю за законністю здійснюваних з нерухомим майном угод і в інтересах їх учасників, і в інтересах всіх інших.
Закон № 218-ФЗ примітний тим, що підходить до оформлення прав на нерухоме майно більш системно, ніж це було раніше. Він одночасно регулює і відносини по кадастровому обліку і по державній реєстрації прав на нерухомість.
Новий закон багато в чому спрощує реєстраційні процедури через об'єднання єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП) і державного кадастру нерухомості (ГКН).
На їх основі створюється єдиний державний реєстр нерухомості (ЕГРН), який складається з наступних елементів (ч. 2 ст. 7 Закону № 218-ФЗ):- реєстр об'єктів нерухомості (кадастр нерухомості);
- реєстр прав, обмежень прав і обтяжень нерухомого майна (реєстр прав на нерухомість);
- реєстр кордонів;
- реєстрові справи;
- кадастрові карти;
- книги обліку документів.
Процедури обліку об'єктів нерухомості та реєстрація прав на них тепер здійснюються одним органом - Федеральною службою державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра).
Раніше кадастровий облік здійснювали кадастрові палати, підлеглі Росреестр. Відповідно людина спочатку повинен був звернутися в кадастрову палату, поставити об'єкт нерухомості на кадастровий облік. Тільки після цього він міг зайнятися реєстрацією прав, звернувшись в Росреестр.
Дві процедури, два органи, два комплекти документів. Незручно ж, погодьтеся?
А тепер процес оформлення прав спрощується, орган один, комплект документів один, час економиться, зайві нерви не витрачаються (нерви взагалі зайвими не бувають, я так скажу).
Порядок реєстрації прав
Державна реєстрація прав та кадастровий облік об'єкта нерухомості стають єдиною процедурою. Вона здійснюється на підставі заяви та певного комплекту документів, що подаються в Росреестр.
- акти, видані органами державної влади або місцевого самоврядування;
- договори та інші угоди щодо об'єкта нерухомості;
- акти про приватизацію житлових приміщень;
- свідоцтва про право на спадщину;
- вступили в силу судові акти;
- акти про права на нерухоме майно;
- межовий, технічний план, акт обстеження, підготовлені в результаті проведення кадастрових робіт;
- схема розміщення земельної ділянки на публічній кадастровій карті при здійсненні державного кадастрового обліку земельної ділянки, утвореного з метою його надання в безоплатне користування і розташованого на території Далекосхідного федерального округу;
- інші документи, що підтверджують наявність, виникнення, перехід, припинення права, обмеження або обтяження об'єкта нерухомості, настання інших обставин, передбачених у федеральному законі.
Хоча Закон № 218-ФЗ і передбачає процедуру одночасної державної реєстрації права та кадастровий облік об'єкта, вони можуть здійснюватися і окремо. Це кадастровий облік без державної реєстрації права та навпаки.
Кожен з трьох варіантів здійснюється в своїх строго певних випадках.
Для одночасного надання двох послуг випадків встановлено не так вже й багато:- створення об'єкта нерухомості, для якого не потрібно дозволу на введення в експлуатацію;
- освіту об'єкта нерухомості (є три винятки, передбачених п. 8 - 10 ч. 5 ст. 14 Закону № 218-ФЗ);
- припинення існування об'єкта нерухомості;
- державна реєстрація обмежень і обтяжень.
У всіх інших випадках дії по реєстрації права і кадастрового обліку здійснюються окремо.
Наприклад, для більшості об'єктів нерухомості, зокрема багатоквартирних житлових будинків, потрібен дозвіл на введення в експлуатацію.
У цьому випадку орган, уповноважений на видачу дозволу, направляє в Росреестр сам дозвіл, заяву про кадастровому обліку і інші необхідні документи.
Росреестр на підставі цих документів ставить об'єкт нерухомості на кадастровий облік.
Вже після цього правовласник (наприклад, забудовник) самостійно реєструє своє право на об'єкт.
При переході права власності здійснювати постановку нерухомого майна на кадастровий облік не потрібно. Такий облік вже здійснено, потрібно тільки зареєструвати перехід права власності.
Місце і строки реєстрації прав
Раніше заяву потрібно було подавати до територіального органу Росреестра або кадастрової палати за місцем знаходження об'єкта нерухомості.
Тепер це правило не діє. Заява про кадастровому обліку і реєстрації прав можна подати в будь-який зручний підрозділ Росреестра або багатофункціональний центр (МФЦ).
Терміни здійснення реєстраційних дій наступні:- при одночасній постановці на кадастровий облік і реєстрацію прав через Росреестр - 10 робочих днів, через МФЦ - 12 робочих днів;
- реєстрація права через Росреестр - 7 робочих днів, через МФЦ - 9 робочих днів;
- постановка на кадастровий облік через Росреестр - 5 робочих днів, через МФЦ - 7 робочих днів.
Також в ч. 1 ст. 15 Закону № 218-ФЗ встановлено терміни для реєстраційних дій, здійснюваних на підставі різного роду судових актів або актів уповноважених органів, свідоцтва про право на спадщину, для реєстрації іпотеки і т. Д.
Підтверджуючі документи та інші нововведення
Свідоцтва про державну реєстрацію права на нерухоме майно більше не видаються.
Виписка може бути надана Росреестра як в паперовій формі, так і у формі електронного документа. Терміни отримання виписок також скоротилися. Як правило виписка видається протягом не більше трьох робочих днів.
Це позитивний момент. Негативний - за надання витягу з ЕГРН доведеться заплатити, причому ціни на них в порівнянні з цінами на виписки з ЕГРП виросли.
При бажанні можна замовити кур'єрську доставку виписки. Зрозуміло за додаткову оплату.
Що ще варто відзначити?
Кадастровий облік і реєстрація права можуть проводитися без участі заявника, оскільки відомості в ЕГРН будуть вноситися в тому числі в порядку міжвідомчої взаємодії.
Наприклад, МВДУкаіни зобов'язана направляти інформацію про зміну відомостей про фізичну особу, нотаріуси - відомості про видачу свідоцтва про право на спадщину, ФНСУкаіни - інформацію про зміну відомостей про юридичних осіб та індивідуальних підприємців і т. Д.
Якщо в Росреестр надходять відповідні документи в порядку міжвідомчої взаємодії, то він просто на їх підставі вносить відомості в ЕГРН і повідомляє про це правовласника.
Змін відбулося багато. Багато процедури спростилися. З іншого боку деякі моменти стали складніше. Наприклад, підстав для призупинення реєстраційних дій стало більше, ніж раніше. Також з'явилися підстави для відмови в прийомі документів від заявника, яких раніше взагалі не було.