Нюанси переважного права викупу орендованого майна
Умови надання переважного права
Переважне право суб'єктам підприємництва, за винятком зазначених вище, може бути надано при дотриманні сукупності таких умов:
відсутня заборгованість по орендній платі за таке майно, неустойкам (штрафів, пені) на день укладення договору купівлі-продажу орендованого майна відповідно до частини 4 статті 4 цього Закону, а у випадку, передбаченому частиною 2 або частиною 2.1 статті 9 159 Федерального закону , - на день подання суб'єктом малого або середнього підприємництва заяви про реалізацію переважного права на придбання орендованого майна;
орендоване майно не включено до затвердженого відповідно до частини 4 статті 18 Федерального закону "Про розвиток малого і середнього підприємництва в Укаїни" перелік державного майна або муніципального майна, призначеного для передачі у володіння і (або) у користування суб'єктам малого і середнього підприємництва, за винятком випадку, передбаченого частиною 2.1 статті 9 цього закону.
Щодо останнього пункту підприємцям необхідно звернути увагу на те, що за органами федеральної виконавчої влади та органами самоврядування залишено право щодо формування особливих переліків майна, яке може бути використано тільки в цілях надання його у володіння та (або) користування на довгостроковій основі (п.4 ст.18 вищезгаданого закону). Таким чином, саме владні органи мають право вирішувати, кому надавати право викупу майна, а кому тільки надавати майно в користування. Як і у випадках з приватизацією майна спостерігається нерівноправність суб'єктів підприємницької діяльності, яке закріплено законодавчо.
Згідно ч. 4 ст. 4 Закону N 159-ФЗ в разі згоди суб'єкта малого або середнього підприємництва на використання переважного права на придбання орендованого майна договір купівлі-продажу орендованого майна повинен бути укладений протягом тридцяти днів з дня отримання суб'єктом малого і середнього підприємництва пропозиції про його укладення і (або ) проекту договору купівлі-продажу орендованого майна.
Можлива також реалізація даного права при покупці декількох об'єктів нерухомого майна. Так, в листі Мінекономрозвитку йдеться, що надається орендареві - суб'єкту малого підприємництва переважне право на придбання орендованого майна поширюється на будь-яку кількість орендованих суб'єктом малого і середнього підприємництва приміщень (договорів оренди) при дотриманні по відношенню до кожного приміщення вимог п. П. 1, 2 і 4 ст. 3 Закону і одночасному дотриманні по відношенню до всієї сукупності приміщень норм п. 3 ст. 3 Закону. Однак слід зазначити, що в зв'язку з відсутністю у МінекономразвітіяУкаіни повноважень по здійсненню офіційного тлумачення федеральних законів дане роз'яснення не є обов'язковим для правоприменителей, тому адміністративні органи можуть відмовити в реалізації даного права.
У разі якщо суб'єкт малого підприємництва вважає, що його права щодо пріоритетного придбання майна порушені, підприємець може звернутися до судових органів із позовною заявою, оскільки відповідно до п. 8 ст. 4 Закону N 159-ФЗ суб'єкти малого та середнього підприємництва мають право оскаржити в порядку, встановленому законодавством Укаїни, відмова уповноваженого органу в реалізації переважного права на придбання орендованого майна, а також його бездіяльність в частині прийняття рішення про відчуження майна, що орендується і (або) здійснення юридично значущих дій, необхідних для реалізації переважного права на придбання орендованого майна.
Процедура подачі заяви
Для того щоб подати заяву, до неї необхідно додати необхідні документи. Список цих документів також затверджено Розпорядженням № 233-р (також додані деякі документи, які може запросити КИО):
оригінал або нотаріально завірена копія виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб;
копії установчих документів з усіма змінами (для юридичних осіб);
рішення уповноваженого органу управління юридичної особи про придбання орендованого об'єкта нежитлового фонду (для юридичних осіб);
виписки з реєстру акціонерів / списку учасників товариства станом за обумовлений період;
копія документа, що підтверджує повноваження виконавчого органу (для юридичних осіб);
довідка про відсутність заборгованості за договором оренди;
документ, що підтверджує середню чисельність працівників за обумовлений період;
обсяг виручки від реалізації товарів (робіт, послуг) без урахування податку на додану вартість за обумовлений період.
У разі якщо заяву подає представник, то необхідна довіреність. Для подачі заяви і консультації фахівця досить простий довіреності на бланку організації. Надалі, при спілкуванні з Фондом майна Харкова, зокрема, для підписання договору та отримання свідоцтва про право власності в Росреестра, знадобиться нотаріальна довіреність.
З моменту подачі заяви протягом 2-3 місяців буде здійснюватися перевірка переважного права викупу, організації / індивідуального підприємця-заявника, самого приміщення. Зокрема, держорган зобов'язаний буде виконати наступні дії: В двомісячний строк з дня одержання заяви укласти договір на проведення оцінки ринкової вартості орендованого майна. Протягом двох тижнів з дати прийняття звіту про оцінку прийняти рішення про умови приватизації орендованого майна. У десятиденний термін після затвердження такого рішення направити заявнику проект договору купівлі-продажу орендованого майна. Слід мати на увазі, що підприємець у разі незгоди з результатами оцінки вартості приміщення вправі оскаржити їх у судовому порядку. При цьому 30-денний термін на укладення договору купівлі-продажу призупиняється до вступу в законну силу рішення суду. Коли перевірка пройде, буде винесено Розпорядження КИО або про схвалення заяви, або про відмову.
У разі якщо заява не схвалено, у потенційного покупця є законне право на його оскарження. Зате, якщо заяву схвалено - вам пряма дорога до Фонду майна Харкова. Даний орган уповноважений містом на укладення договорів купівлі-продажу приміщень від його імені. У заявника є 30 днів на укладення договору купівлі-продажу. Після підписання договору заявник повноправно може вважати себе власником приміщення. Він також має право отримати в Росреестра свідоцтво про право власності на приміщення (навіть незважаючи на те, що викупна вартість ще не оплачена повністю).
Аліна Кашнікова,
Асистент юрисконсульта по приватному і публічного права
Об'єднаної Консалтингової Групи.