Неустойка з забудовника

Розбираємося з термінами

Перш ніж вимагати у забудовника виплати неустойки потрібно визначити до якої дати забудовник повинен передати квартиру. Тільки після настання цієї дати пайовик має право претендувати на отримання неустойки.

Зазвичай в договорі є два терміни: термін отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію та термін передачі квартири пайовикові. Для стягнення неустойки важливий другий термін. За порушення терміну введення будинку в експлуатацію відповідальність не передбачена і забудовник нічого виплачувати не повинен.

Ось деякі можливі варіанти визначення терміну передачі квартири в договорах:

- протягом певного періоду часу після отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію (наприклад, протягом 3 місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію).

Зателефонуйте нам, щоб дізнатися, як отримати неустойку з забудовника, з чого почати і які документи для цього будуть потрібні

Розмір неустойки визначений законом і становить для громадян 1/150 ставки рефінансування Центрального банку України від вартості квартири за кожен день прострочення.

Розрахувати неустойку можна за такою формулою:

сума неустойки = ціна квартири × ставка рефінансування / 150 × кількість днів прострочення / 100

Ціна квартири вказана в договорі.

Кількість днів прострочення визначається до дати підписання акта прийому-передачі, а якщо квартира ще не передана - до поточної дати.

Коли звертатися до суду

Поширеною помилкою є думка, що стягнути неустойку можна тільки після передачі забудовником квартири (підписання акту прийому-передачі). Насправді це не так. Стягнення неустойки ніяк не пов'язане із завершенням будівництва будинку і передачею квартири. Звернутися до суду можна як до, так і після отримання квартири. Головне - наявність факту прострочення.

У нашій практиці були випадки, коли клієнти зверталися за стягненням неустойки кілька разів.

Віктор звернувся з проханням допомогти йому стягнути неустойку з забудовника. На момент винесення судом рішення будинок ще будувався, тому суд стягнув неустойку на день винесення рішення. Забудовник передав ключі тільки через 5 місяців після суду. Отримавши квартиру, Віктор знову звернутися до суду. Суд стягнув неустойку вдруге за минулі 5 місяців.

На що можна претендувати

Компенсація моральної шкоди. Закон виходить з того, що, порушуючи право на своєчасні отримання квартири, забудовник заподіює дольщику моральну шкоду, який повинен бути компенсований.

Складність полягає в тому, що на відміну від неустойки, закон не визначає в якому розмірі повинна стягуватися компенсація моральної шкоди. У кожному конкретному випадку суд оцінює ступінь завданої моральної шкодячи і визначає розмір компенсації. Тут немає чітких критеріїв і правил, все залежить від розсуду суду. У будь-якому випадку розмір компенсації моральної шкоди буде значно менше суми неустойки. Наш досвід показує, що пайовик може розраховувати на десяту частину від суми неустойки.

Ось кілька прикладів як суди в рішеннях обґрунтовують необхідність стягнення компенсації моральної шкоди

«Оскільки відповідачем не дотримано передбачений договором термін передачі позивачці об'єкта пайового будівництва, чим порушено права позивача, то заподіяну йому моральну шкоду, що виразився в моральних стражданнях в зв'язку з неотриманням в очікуваний термін того, на що вона розраховувала при укладенні договору, очікуванням закінчення будівництва, підлягає компенсації ».

«При визначенні розміру компенсації суд враховує характер моральних переживань позивача, який вклав значні кошти в придбання квартири, відсутність відповіді на його законні вимоги».

«Суд знаходить вимоги позивачки про стягнення компенсації моральної шкоди обгрунтованими, оскільки вбачає провину відповідача в порушенні прав позивача».

«При визначенні розміру компенсації моральної шкоди, суд враховує тривалий період невиконання відповідачем зобов'язань по передачі квартири, і з урахуванням принципу розумності та справедливості, вважає за необхідне стягнути з відповідача на користь позивача в рахунок компенсації моральної шкоди - 30 000 руб.».

Штраф. Якщо справа дійшла до суду, то швидше за все забудовник відмовився виплатити неустойку добровільно. А за невиконання добровільно законних вимог споживача закон передбачає штраф на користь пайовика в розмірі 50% від стягненої суми.

Розберемо на прикладі. Суд стягнув із забудовника неустойку в розмірі 300 000 руб. а також компенсацію моральної шкоди в розмірі 30 000 руб. Розмір штрафу складе 165 000 руб. ((300 000 руб. + 30 000 руб.) / 2).

Штраф стягується тільки в тому випадку, якщо перед зверненням до суду пайовик направляв забудовнику претензію з вимогою добровільно виплатити неустойку. Якщо пайовик відразу пішов до суду, то штраф стягнуто не буде.

Компенсація витрат на юриста або адвоката. Якщо для стягнення неустойки пайовик звернувся за допомогою до юриста або адвоката, то понесені витрати будуть стягнуті з забудовника.

Зниження неустойки судом

Ви порахували неустойку, суму штрафу, приблизно оцінили розмір компенсації моральної шкоди, все склали, і вже почали думати на що витратите гроші. Не поспішайте.

Незважаючи на те, що законом визначено фіксований розмір неустойки та штрафу, суд має право зменшити їх. Підстава для зниження неустойки та штрафу тільки одне - невідповідність наслідків порушення зобов'язання.

Висновок про те, співмірна неустойка наслідків порушення зобов'язань або не співмірна, робить суд, з огляду на конкретні обставини справи. І в переважній більшості випадків суди приходять до висновку, що є підстави для зниження неустойки.