Нерухомість за кордоном - вигідна чи ні

Багато потенційних покупців закордонної нерухомості задаються питанням - чи вигідно зараз здійснювати операцію, чи будуть інвестиції надійними? Про те, яка поточна ситуація, і що змінилося після кризи, кажуть експерти ринку.

Придбання нерухомості, в тому числі за кордоном, завжди розглядається в тому числі і як капіталовкладення. При правильному виборі місця і часу покупки, нерухомість може рости в ціні і приносити дохід від оренди, але після кризи, який супроводжувався падінням цін на житло на багатьох популярних ринках, про які-небудь гарантії доходу говорити не доводиться.

Природно, що інвестори стали удвічі уважно і обережно ставитися до придбання закордонного житла, якщо головна мета покупки - надійне вкладення коштів. Але чи варто взагалі зараз розраховувати будинок за кордоном як на фінансовий інструмент, або краще орієнтуватися тільки на покупку «для власного використання»?

Чим вигідна зарубіжна нерухомість?

Ймовірна фінансова вигода від покупки закордонної нерухомості складається з прибутку від перепродажу власності за вищою ціною і потенційному доходу від здачі в оренду. Але на швидке зростання вартості можна було розраховувати до кризи, зараз же на більшості ринків ціни на нерухомість або стабільні, або продовжують знижуватися. «Точок зростання» трохи, і як довго буде тривати їх ралі - навряд чи можна передбачити. Тому володіння зарубіжною нерухомістю інвестори зараз розглядають швидше як довгострокове збереження капіталу.

Зараз не час для спекулятивних угод, оскільки перепродати нерухомість непросто, каже Юлія Титова, директор міжнародного агентства нерухомості Rentsale. Однак вигідно купити нерухомість за цінами нижче за ринок цілком реально, особливо, якщо у продавця особливі обставини, і він змушений йти на поступки в ціні. Така покупка зможе принести прибуток в довгостроковій перспективі.

З цією точкою зору згоден Сергій Нестеренко, керівник проекту Vista del Mar Phuket. Нерухомість, куплена з дисконтом, може принести дохід від перепродажу, та й відсоток по оренді буде вище середньоринкового. Зростання ціни забезпечується вибором унікального місця, якістю житла і ціною покупки.

Вигідно розглядати варіанти використання іпотеки при покупці зарубіжної нерухомості, - продовжує Юлія Титова, - коли прибутком від оренди можна погасити відсоток по іпотеці і частина тіла кредиту. Таким чином, можна значно зменшити фактичну вартість нерухомості, а після виплати кредиту - користуватися самим або перепродати.

Олена Зорич, комерційний директор компанії «Аліса Естейт» вважає, що дохід від перепродажу отримати можна, але потрібно бути дійсно серйозним фахівцем і дуже ретельно опрацьовувати це питання: надійність компанії, попит в даному регіоні на нерухомість, терміни реалізації та ін. А при здачі житла в оренду багато що залежить від типу нерухомості - на курортах оренда непостійна і залежить від сезону.

Що змінилося з кризою?

Фінансова криза змінила переваги українських інвесторів - до кризи був високий інтерес до ринків, що розвиваються, але після стали затребувані більш надійні напрямки.

Безумовно, чисто інвестиційних угод стало значно менше, каже Юлія Титова. В першу чергу люди купують нерухомість для особистого використання, в деяких випадках комбінують з отриманням невеликого доходу. У перспективі, коли ліквідність нерухомості підвищиться, можна буде отримати прибуток від зроблених на «низькому ринку» покупок.

Сергій Нестеренко каже, що фінансова вигода - не єдина причина покупки закордонної нерухомості. Це і диверсифікація активів, і бажання порадувати себе, і звичка до комфорту, який в повній мірі можна забезпечити тільки у власному житлі, і вибір альтернативного місця проживання. Наприклад, все частіше зустрічаються українські бізнесмени, які приїжджають за кордон і намагаються створити за кордоном запасний майданчик. Після кризи люди стали уважніше ставитися до грошей.

Олена Зорич зазначає, що зараз попит, наприклад, на болгарську нерухомість вУкаіни просто стабілізується, закінчився час ажіотажу, коли цей ринок нерухомості був тільки відкритий Украінанамі. Тут немає зростання вартості нерухомості, на якому можна заробляти, але з кризою бажаючі купити нерухомість в Болгарії не зникли. Можливо, жителі великих міст, таких як Київ і Харків, уже практично наситилися болгарської нерухомістю, але зате зараз зростає попит з боку північних регіоновУкаіни.

Альтернативи покупці зарубіжної нерухомості

Володіння нерухомістю за кордоном має свої недоліки і переваги в порівнянні, наприклад, з відкриттям депозитів в банку або купівлею акцій. Проведене компанією Knight Frank дослідження по структурі портфеля інвесторів з усього світу показує, що як і раніше вкладення коштів у майно, в першу чергу, в нерухомість, є найкращим для більшості інвесторів - 22%. Слідом ідуть корпоративні облігації (15%) і акції (15%). Причому останнім часом особливо зріс інтерес до акцій.

Проте, нерухомість, особливо в умовах кризи, розглядається як більш надійний і зрозумілий спосіб зберегти свої кошти. Олена Юргенева відзначає, що тут є і свої недоліки: практично у всіх ключових країнах Європи спостерігається тенденція до підвищення податкового тягаря і регламентації орендного ринку, що також несприятливо позначається на інвестиційній привабливості.

Після історії з кіпрським банківською кризою, не кажучи вже про українських реаліях, з якими ми живемо десятиліттями, довіру до зберігання грошей у банках сумнівне, каже Юлія Титова. Природно, якщо мова йде про швейцарських банках, то це інша розмова, але там і банківські ставки за вкладами значно нижче. Нерухомість завжди залишається нерухомістю, нею можна користуватися, в той час як, наприклад, у випадку з вкладами на Кіпрі, інвестиції виявилися ненадійними.

Антон Харисов, генеральний директор консалтингової компанії FreeDom каже, що якщо порівнювати інвестиції в зарубіжну нерухомість з вкладеннями в банківський сектор, то дохід від здачі в оренду буде вище, ніж валютні вклади. Порівнюючи з українською нерухомістю, потрібно дивитися на переваги інвестора в найближчій перспективі і на яку валюту він робить ставку.

Для багатьох інвесторів вибір між зарубіжної та української нерухомістю - це не стільки питання вигоди, скільки надійності і особистого комфорту. Нерухомість - це довгостроковий актив, говорить Антон Паригін. Якщо банківський депозит можна закрити за п'ять хвилин, то продаж нерухомості завжди займає якийсь час. З іншого боку, вкладення в правильну нерухомість набагато надійнішими від депозитів і тим більше акцій. Прибутковість валютних депозитів в українських банках порівнянна із прибутковістю від оренди на ринку закордонної нерухомості.

Якщо порівняти суму від здачі квартири в оренду протягом усього року вУкаіни і сезонно в Болгарії, то вигода буде на сторонеУкаіни, каже Олена Зорич. Але зате в Болгарії зараз можна купити хорошу квартиру на морі за 20 000 євро з чистової обробкою, чого вУкаіни зробити неможливо.

Актуальні стратегії і країни

У поточних економічних умовах немає універсальної стратегії отримання доходу від закордонної нерухомості, в різних країнах потрібно діяти по-різному. Прибутковість в сегментах доступною і елітної нерухомості також різниться.

Антон Харисов вважає, що свідомо збитковою схемою є та, при якій покупець планує одночасно здавати в оренду і користуватися нерухомістю самостійно, чекаючи при цьому високий дохід від оренди, який в сукупності на ділі не перевищує 4-5%. Перспективними напрямками для здачі в оренду житла, на думку Антона Харисова, можуть стати США, Німеччина, Великобританія, а інвестиції в готельний бізнес вигідні в Іспанії, Чорногорії, Австрії та на Кіпрі. Прибутковість залежить від багатьох факторів, якщо розглядати, наприклад, готельний бізнес, то тут важливо подальше управління. Були приклади, коли рентабельність становила 20-25% на рік.

Юлія Титова зазначає, що є об'єкти, місця, міста і райони, де завжди можна і потрібно купувати. Наприклад, при не найбільшій райдужної картині в Іспанії в цілому, покупка в Барселоні, швидше за все, буде вигідна.

Антон Паригін каже, що нерухомість, безумовно, повинна здаватися в оренду. Порожня нерухомість на будь-якому ринку принесе тільки збитки. З курортних ринків можна звернути увагу на стабільно зростаючу Туреччину, продовжує Антон Паригін.

У країнах Південної Європи на відміну від Туреччини все ще триває зниження цін. З країн старої Європи найкраще себе почувають ринки нерухомості Німеччини і Великобританії. У Німеччині нерухомість як і раніше сильно недооцінена, а в Великобританії дуже багато вигідних «пакетних» пропозицій для інвесторів. На будь-яких ринках прибутковість від елітної нерухомості трохи вище, ніж від нерухомості економ-класу. Це пов'язано з тим, що елітної нерухомості менше і вона дорожче, і тому її складніше придбати у власність.

На думку Сергія Нестеренко, придбати вигідну нерухомість можна практично в будь-якій країні - хороший інвестор зможе заробити і на зростаючих ринках, і на падаючих. Не варто, наприклад, купувати дорогу ексклюзивну нерухомість на довгі роки тільки тому, що десь зараз дуже дешево. Краще вибирати місця, які завжди користуються попитом. Скажімо, Лондон або Лазурний Берег підійдуть тим, хто віддає перевагу Європі, а Пхукет або Балі, якщо більше до душі будиночок біля моря в тропічному раю.

Для недорогої нерухомості вибір набагато ширше, продовжує Сергій Нестеренко. Іспанія, Болгарія і навіть Туреччина підійдуть для літнього відпочинку, а Патайя і деякі нові проекти на Пхукеті - для цілорічного перебування. Але варто враховувати, що недороге - значить масове. Тобто перепродаж таких об'єктів буде не дуже простий зважаючи на велику кількість пропозицій. Для оренди цілком підійдуть недорогі квартири на популярних цілорічних курортах, краще купувати кілька об'єктів. Тоді можна говорити про 5-7%, а якщо пощастить, то і про 10-15% в рік. З елітною нерухомістю ситуація схожа, тільки початкові вкладення більше, а дохід трохи менше.