Наслідки покупки квартири, де не виконано нотаріальне зобов’язання щодо наділення дітей частками
Підписуйтесь на новини:
На даний момент у вільному продажу знаходиться значна частка квартир, куплених за участю засобів «материнського капіталу». Сьогодні у власності жителів Свердловської області перебуває 10 429 тисяч такого житла. Ще 17 563 квартир будуть оформлені у власність після погашення іпотеки - на них Пенсійний фонд вже перерахував кошти. Тим часом, таке житло ріелтори назвали «бомбами уповільненої дії». В ході угод агенти не раз стикалися з порушеннями з боку батьків. Дітей в квартирах, куплених за участю «материнського капіталу», не наділяють частками.
Вранці гроші - ввечері стільці
- придбання готового житла / участь в пайовому будівництві;
- самостійне будівництво або реконструкція житлового приміщення;
- сплату початкового внеску по іпотечному кредиту / погашення основного боргу і сплату відсотків по кредитах і позиках, в тому числі, іпотечним.
Відділення Пенсійного фонду перераховує суму субсидії через два місяці після подачі пакета документів, серед яких повинен бути договір купівлі-продажу квартири і свідоцтво про право власності. Рекомендується оформляти квартиру відразу ж у власність батьків і дітей.
Втім, у батьків є вибір, - наділити майном дітей в момент реєстрації в Росреестра або оформити нотаріальне зобов'язання, тобто зробити це в майбутньому. У будь-якому випадку, батьки зобов'язані надати дітям частку в здобувається квартире. Розмір часток визначається на розсуд батьків.
Термін виконання нотаріального зобов'язання чітко прописаний - шість місяців з моменту перерахування коштів з Пенсійного фонду або після зняття обтяження з квартири (погашення кредиту). А ось контроль за виконанням цього зобов'язання не покладено ні на одну державну структуру. На даний момент таких повноважень не мають ані органів опіки та піклування, ні у Пенсійного фонду.
Тетяна Опальова, заступник керуючого ОПФУ по Свердловській області:
Реєстраційна палата не має відомості про те, чи була квартира куплена за участю засобів «материнського капіталу» чи ні, і реєструє угоди купівлі-продажу таких квартира в загальному порядку. Таким чином, квартира, де права дітей порушені, може бути безконтрольно продана третій особі.
Квартира з темним минулим
Все б нічого, та невідомо, як надалі буде змінено Законодавство щодо квартир за участю «материнського капіталу». А воно обов'язково буде змінено, як це вже не раз відбувалося в нашій країні. Адже в якийсь момент у держави дійдуть руки перевірити, чи дотримуються права дітей, на яких витрачені державні кошти. І деякі ріелторські компанії, стикаючись в роботі з нехлюйством батьків, навіть рекомендують своєму клієнтові відмовитися від угоди.
Ірина Зирянова, керуючий директор «Бюро нерухомості Зирянова»:
«У нас була така ситуація - наш клієнт вибирав квартиру, і був підібраний варіант, але та квартира була куплена за участю сімейного капіталу, де діти не були наділені частками. Ми не стали купувати цю квартиру, хоча варіант був відповідний. Ми відмовляємося працювати з квартирами, де права дітей не дотримано. Це наша позиція, і ми намагаємося її дотримуватися. Все-таки ми відповідаємо за вибрані об'єкти і повинні попередити покупців про можливу небезпеку. Якщо таке зобов'язання є, але його не виконують, то рано чи пізно за це доводиться відповідати. І коли-небудь обов'язково запитають: чому дітей, які не наділили власністю, а квартиру реалізували? Навіщо спокушати долю? ».
Безконтрольність держави сьогодні дозволяє батькам ігнорувати обов'язок наділити дитини або дітей часткою в квартирі. Але це тільки одна сторона медалі. Постраждати може і покупець, якого ввели в оману.
Володимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»:
«Закон апріорі передбачає, що квартира, куплена з використанням« материнського капіталу », оформляється у спільну власність батьків і дітей (з визначенням частки за угодою). Це означає, що недотримання зазначеної умови тягне за собою нікчемність угоди. Угода може бути оскаржена за позовом будь-якого зацікавленої особи з настанням наслідків, зазначених у законі ».
Зацікавленими особами, які можуть подати позов до суду, перш за все, є діти, чиї права були ущемлені. Ситуація здається гіпотетичної, але кожне наступне покоління дітей вУкаіни знає про свої права більше попереднього і готова їх захищати. Такими є результати соціологічних досліджень.
Якщо в суді угода буде визнана нікчемною (недійсною), то кожна зі сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою. Тобто продавець повинен отримати назад квартиру, а покупець - гроші. Однак покупця зворотний обмін навряд чи обрадує. Вартість квартири за 10-15 років (поки діти росли), напевно, значно зросте. Крім того, для зниження податкового тягаря при укладанні угод вельми поширена практика вказівки в договорі заниженою вартістю. Це може привести до того, що в разі судових розглядів покупець отримає лише частину витрачених коштів.
Чому люблячі батьки не поспішають наділити дитини часткою в купленій квартирі, зрозуміти можна. Квартиру, в якій живуть діти, не так легко продати. А покупець, швидше за все, не зможе дізнатися, чи належить квартира дітям.
Ольга Мельникова, фахівець з нерухомості, АН «Новосел»:
«Якщо ж всіх діточок наділять частками, то просто так квартиру не продати. Батькам необхідно наділити дітей власністю в іншій квартирі. Це відстежують органи опіки та піклування. ФРС не зареєструє угоду, якщо паралельно не буде надано пакет документів на покупку іншої квартири, де дітей наділять власністю. Тому продавцеві вигідно приховувати свої невиконані зобов'язання ».
Якщо у покупця не було можливості дізнатися, квартиру з якою історією він набуває, а умови за договором він виконав, то для судді покупець є добросовісним набувачем. А значить, його інтереси не повинні постраждати в ході судового розгляду. Втім, рішення судді може змінюватися в залежності від обставин укладення угоди.
Анна Каштан, юрист ТОВ ЮФ «ЮРЛІГА»:
«Новий власник є добросовісним набувачем. Згідно з чинним законодавством, він виконав всі свої зобов'язання за договором купівлі-продажу - перерахував необхідну суму продавцю. Отже, він не повинен нести ризики і збитки від того, що батьки або Пенсійний Фонд Україна не виконали своїх зобов'язань. Якщо таке і станеться, грошові кошти будуть стягуватися в судовому порядку не з продавця, а з батьків. Рішення суду може змінюватися від фактичних обставин в кожному конкретному випадку ».
Однак від такої перспективи покупцеві теж мало радості. У будь-якому випадку, слід використовувати всі можливі запобіжні заходи. Дізнатися про кількість дітей у продавця квартири, їх дати народження, дату покупки квартири. Ця інформація побічно може свідчити про участь «материнського капіталу» в придбанні житла. Іншого законного способу немає - Пенсійний фонд не розкриє особисті дані клієнтів (їх розголошення охороняється законодавством), а в реєстраційній службі можуть повідомити тільки інформацію іншого роду: чи є серед співвласників неповнолітні.
Якщо після покупки виявляться, що права дітей були порушені, юристи радять терміново продати квартиру. Після скоєння двох відплатних угод буде непросто визнати всі угоди нікчемними.
На даний момент неясно, до яких наслідків можуть очікувати покупця і продавця після покупки квартири, в якій порушені права дітей. До здійснення першого прецеденту і формування судової практики про це залишається лише здогадуватися. Втім, зміни в цьому питанні можуть наступити раніше, ніж діти досягнуть 18 років і захочуть відстояти свої права в суді.
«За переведення в готівку материнського капіталу вже були судові розгляди. Швидше за все, дійде і до цього питання ».
Крім того, Пенсійний фонд виступає з ініціативою наділити повноваженнями щодо контролю дотримання нотаріального зобов'язання одну з державних структур: власне Пенсійний фонд, Управління Росреестра або органи опіки та піклування. Якщо це буде зроблено, то після проведення перевірок, в прокуратуру надійдуть перші заяви про виявлені порушення.