Квартирне «трейд-ін» всі плюси і мінуси

За допомогою такої «взаємозалікові» схеми обміну забудовники прагнули привернути увагу потенційних покупців і активізувати продажі.

Суть схеми trade-in полягає в тому, що один об'єкт нерухомості йде в залік іншого, в більшості випадків - з доплатою відсутньої вартості останнього. Іншими словами, паралельно відбуваються дві угоди: агентство нерухомості (забудовник) купує у вас житло, натомість пропонуючи новий варіант - квартиру у вже побудованому або споруджуваному будинку.

На сьогодні схема trade-in використовується як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості. Тобто можна обміняти стару квартиру на нову в новобудові або поліпшити свої житлові умови за рахунок покупки квартири, раніше перебуває у власності інших осіб. Подібна форма обміну, безумовно, затребувана серед тих, кому необхідно скоротити терміни угоди і швидко отримати нову квартиру. Разом з тим, угода за принципом trade-in на українському ринку нерухомості має ряд особливостей і далеко не завжди стає оптимальним варіантом для покупця.

Про особливості обміну квартир за принципом trade-in, його достоїнства і недоліки, розповів постійний експерт KM.RU Руслан ЯХУДІН, керівник юридичної компанії «ТАКО»:

Однією з особливостей угоди trade-in є те, що не будь-яку квартиру можна обміняти на «новобудову». До квартирах, які беруть участь в угодах trade-in, спеціалізовані агентства нерухомості (а також самі забудовники) пред'являють ряд вимог:

1. Наявне житло повинно розташовуватися виключно на території того міста, в якому продається квартира.

Дана вимога пред'являється в зв'язку зі зручністю для агентства подальшого його продажу, а також великою різницею у вартості житла (розмір доплати за квартиру в московській новобудові, отриману в обмін на житло в іншому місті, буде занадто великий).

2. Квартира в обов'язковому порядку повинна знаходитися у продавця у власності.

3. Беруться до уваги виключно квартири.

Тобто кімната в комунальній квартирі або частка одну людину у спільній сумісній або частковій власності на квартиру в угодах по схемі trade-in брати участі не можуть, оскільки при продажу таких об'єктів нерухомості необхідно дотримати переважне право її купівлі іншими співвласниками, а це займе не менше місяці.

4. Також вам можуть відмовити в здійсненні угоди в рамках trade-in, якщо одним із власників житла є неповнолітня і для укладення угоди потрібен дозвіл органу опіки та піклування.

5. Обов'язковою умовою є так звана юридична і фактична чистота квартири.

Тільки переконавшись в тому, що в квартирі ніхто не зареєстрований і вона вільна від проживають, а також від осіб, які тимчасово зняті з реєстраційного обліку, співробітники агентства візьмуться за проведення операції. Для такої перевірки зазвичай в реєстраційних органах запитується виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, а також перевіряється вся історія реєстрації в квартирі по будинковій книзі, де записані всі, хто коли-небудь проживав (був зареєстрований) в даній квартирі . Також ретельно перевіряється наявність (відсутність) домагань третіх осіб на цю квартиру, в тому числі наявність судових процесів щодо неї.

6. Високі вимоги пред'являються до документів, пов'язаних з квартирою і її власниками.

Ви обов'язково повинні будете надати документ, що підтверджує факт придбання даної квартири у власність. Це може бути договір купівлі-продажу, рішення суду або ін. Також обов'язковим є надання довідок з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, що підтверджують вашу дієздатність, нотаріально завіреної згоди чоловіка (дружини) на здійснення угоди з нерухомістю, і, нарешті, документа, що посвідчує вашу особу .

Відносно юридичних аспектів даної угоди необхідно звернути увагу на наступне.

Якщо ви укладаєте угоду trade-in не безпосередньо із забудовником, а з агентством нерухомості, первісними документами, що оформляють ваші взаємини, повинні бути договір надання послуг і угода про наміри сторін.

Необхідно щоб це був саме договір про надання послуг, а не агентський договір, оскільки відповідно до норм цивільного законодавства договір про надання послуг може бути в будь-який момент розірваний замовником в односторонньому порядку, агентський же договір, навпаки, розірвати набагато складніше.

В угоді про наміри сторін вказуються повні дані об'єкту нерухомості, що і встановлюється сторонами його ціна.

Після того як ви підписуєте дана угода, перевіряється юридична і фактична «чистота» вашої квартири. Паралельно готуються документи для здійснення угоди trade-in.

Які ж переваги і недоліки має угода trade-in?

Головним достоїнством обміну старого житла на нове за такою схемою можна назвати терміновість і оперативність.

Іншим плюсом даної схеми є фіксована ціна на квартиру, що купується, тобто незалежно від коливання цін на житло, Ви купуєте її за ціною, обумовленою в угоді про намір або вже в самому договорі.

Незважаючи на переваги, «залікова» схема обміну житла має ще й цілий ряд недоліків, які й зумовили її низьку популярність на ринку нерухомості.

До основних мінусів такого обміну можна віднести:

1. Відсутність великого вибору квартири.

Як правило, агентство нерухомості або забудовник пропонують для укладення угод за схемою trade-in тільки квартири, в продажу яких вони зацікавлені.

2. Ціна старої квартири, яка бере участь в обміні trade-in, буде в будь-якому випадку нижче, ніж в разі продажу її на вільному ринку.

Всі забудовники і агентства нерухомості купують квартири в рамках такої угоди з дисконтом, який може досягати 20-25% від ринкової ціни.

3. Далеко не завжди власники житла, які взяли участь в угоді по «залікової» схемою, отримують можливість відразу переїхати на нову квартиру.

Найчастіше забудовники пропонують житлові площі в ще споруджуваних будинках, відповідно, майбутні власники змушені чекати закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію.

Отже, як показує практика, через істотні грошових втрат при терміновому продажі квартири з дисконтом угода trade-in не отримала широкого розповсюдження.

На сьогоднішній день в більшості випадків використовується альтернативна схема з викупом старої житлової площі, коли агентством нерухомості виставляється запропонований лот у вільний продаж до моменту появи на нього покупця.

Іншою альтернативою схемою trade-in є оформлення іпотечного кредиту з можливістю надалі погасити його за рахунок коштів, отриманих від продажу житлової площі. В такому випадку продавець може не поспішаючи займатися збором документів і пошуками покупців, не знижувати ціну, щоб продати квартиру терміново, і в той же час досить швидко погасити іпотечний кредит.