Квартирне шахрайство 5 типових випадків з практики адвокатів, особистий досвід і історії про

Ситуації, коли квартира продається за підробленими документами або її відбирають в рахунок повернення боргу в 30 тисяч рублів, здаються фантастичними, і, звичайно, кожен думає, що ніколи не попадеться в лапи шахраїв, але найчастіше все не так просто. Адвокати у кримінальних справах розповіли сайту "РІА Нерухомість", які випадки шахрайства типові для ринку нерухомості, як розпізнати зловмисника і на які деталі потрібно звернути увагу при здійсненні угоди.

Обман і простодушність

Вона каже, що в її практиці шахраями в таких ситуаціях часто виступали "чорні ріелтори", які працювали в складі недобросовісних компаній.

Жертвами цих шахраїв виявилася ціла сім'я. Чоловік і дружина звернулися в компанію з метою продати п'ятикімнатну квартиру, яка перебувала у спільній частковій власності. В ході бесіди шахраї дізналися, що пара збирається продати тільки частку, щоб з виручених коштів компенсувати збиток, нанесений їх дочкою, яка була притягнута до кримінальної відповідальності за інший злочин.

Люди були зовсім прості, і ріелтор умовив їх вирішити наявну проблему і посприяти звільненню дочки від покарання. Він стверджував, що зможе вигідно продати квартиру, так щоб у сім'ї були гроші на дозвіл плачевну ситуацію. Натомість він обіцяв купити їм інше, більш дешеве житло, розповідає адвокат.

У підсумку житло було продано співробітниками агентства по нерухомості. А сім'ї була дійсно куплена однокімнатна квартира, ось тільки різницю їм ніхто не повернув. Згодом зловмисники були засуджені, підкреслює Константинова, а потерпілі звернулися в суд.

Рада адвоката: людина, не володіє знаннями в юридичній галузі, навряд чи зможе вберегти себе від можливого обману з боку шахраїв. У зв'язку з цим один з основних порад, яку можна дати в цій ситуації, при здійсненні операцій звертатися до незалежного від ріелторського агентства або ріелтора юристу, який зможе проаналізувати умови угоди і документи що складаються працівниками, а також дати компетентну пораду.

Крім того, шахраї традиційно шукають самотніх алкоголіків і наркоманів, розповідає Константинова. У цих випадках зловмисники часто підробляють доручення на право підписання договору купівлі-продажу, і потім від імені власника квартири виступає інша особа за підробленим паспортом.

Таким чином за допомогою фіктивних документів здійснюються угоди щодо тієї чи іншої квартири, каже Константинова. Квартира в подальшому неодноразово перепродується з метою приховування слідів злочину, поки не потрапляє у власність сумлінного покупця. Також відомі випадки, коли таких людей просто споювали до смерті, каже співрозмовниця агентства.

Як тільки потерпілий давав згоду, його везли в конкретне рієлторськоє агентство, де він підписував генеральну довіреність на продаж квартири.

Після підписання документів нещасного вивозили в інший регіон, де він перебував на знімній квартирі, активно вживаючи алкогольну продукцію або наркотики, яку йому в достатку постачали шахраї. В цей час квартира обманутого продавалася. Грошей від угоди, а також іншу обіцяну їм натомість нерухомість, потерпілі не отримували. Більш того, багато через нетривалий період часу вмирали.

Рада адвоката: алкоголезалежності особам буває непросто "тверезо" оцінити ситуацію, саме тому вони так легко піддаються обману. Вимагати від них пильності, або інших дій, які змогли б уберегти їх від шахрайства практично марно, вони занадто схильні до впливу. Тому основний тягар контролю ситуації з можливим незаконним відчуженням квартири могли б взяти на себе родичі, частіше відвідуючи своїх рідних, придивляючись, хто з ними проживає і з ким вони спілкуються. Правовстановлюючі документи на власність, а в крайньому випадку - і документи, що засвідчують особу, бажано також залишати на зберігання близьким і родичам.

За її словами, чоловік і жінка прийшли в квартиру за рекомендацією дільничного. Спочатку вони доглядали за пенсіонеркою, намагаючись якомога швидше викликати прихильність до себе і з'ясувати, де знаходяться документи на квартиру. Надалі літня жінка нібито в кабінеті у нотаріуса підписала договір дарування квартири на жінку, що здійснювала за нею догляд. Після її смерті випадок зацікавив її троюрідну сестру, про наявність якої шахраї не підозрювали.

Рада адвоката: Про підозрілих осіб необхідно повідомляти дільничного уповноваженого поліції в письмовій формі, дільничний повинен провести перевірку за даним повідомленням і, виходячи зі свого досвіду, оцінити ситуацію. У разі якщо дільничний не приймає належних заходів, необхідно звернутись до вищих або наглядові органи. Також варто поспілкуватися з людьми похилого віку, які, як ви вважаєте, потрапили в поле зору шахраїв, розповісти їм про можливі ризики і також порадити звернутися в поліцію.

Обережно, божий одуванчик

Також досить типова ситуація для ринку - продаж квартири за підробленими паспортами, розповідає адвокат Дмитро Щеглов. І, до речі, шахраями в даному випадку можуть виявитися люди, яких найменше підозрюєш, наприклад, бабусі. За його словами, подібних ситуацій на тему шахрайства в юридичній практиці вистачає. "Ось, наприклад, випадок, справа по якому ще не закрита. Громадяни іншої держави переїхали в Україну купили квартиру у бабусі. Продавець виду божого кульбаби, виявилося, була не справжнім власником житлоплощі", - говорить співрозмовник агентства.

Жінка підробила паспорт, вклеїла в документ своє фотографію і зробила завдяки такій махінації угоду. В цілому в угоді не було нічого підозрілого - укладення договору, реєстрація права власності на іноземного покупця. Навіть реєстратор не побачив підроблення, що вже говорити про іноземця.

Проте після операції несподівано з'явився син дійсного власника, який дізнався про перехід права власності. Він подав заяву про порушення кримінальної справи за фактом шахрайства. І вже в рамках розслідування з'ясувалося, що бабуся діяла як власник за підробленим документом.

Зараз історія не завершена, слідству ще належить з'ясувати всі нюанси - суд ще не виніс вирок. До речі, за словами юриста, подібних історій за участю літніх шахрайок чимало.

Рада адвоката: Стовідсоткової гарантії захисту від фальсифікату немає. Перед укладанням угоди необхідно перевірити правовстановлюючі документи на нерухомість, і документи що засвідчують особу продавця. У Вас виникли сумніви щодо достовірності документів - відмовитися від угоди. Наявність право власності продавця на об'єкт нерухомості, а також наявність обтяжень щодо об'єкта нерухомості можна перевірити шляхом отримання відповідних відомостей з ЕГРП. З паспортом громадянина складніше. Дійсність паспорта громадянина можна перевірити, наприклад, за допомогою адвоката - шляхом адвокатського запиту в УФМС про надання відповідних відомостей щодо особи за яким проводиться перевірка.

Квартира за мікропозик

Лишається квартири зараз можна, звернувшись в мікрофінансові агентства, які видають мікропозики в розмірі, наприклад, 30 тисяч рублів або ж більш значні суми рівні 20% від вартості квартири. Вони незаконно привласнюють собі квадратні метри замість виданої суми. Подібний випадок був у практиці у адвоката "Курганов і партнери" Олексія Червоноградова.

Ситуація виглядає наступним чином: Іванову терміново знадобилися гроші, в банку йому з тих чи інших причин відмовили, і він звернувся до фінансової агентство, де зміг отримати мікропозик.

Зазвичай серед позичальників виявляються не дуже юридично грамотні люди. Вони, підписуючи документи на позику, фактично передають свою квартиру у власність шахраям, які позичають не так багато грошей, але вимагають при цьому, щоб квартира була не просто залишена в якості застави, але була переписана на агентство, розповідає співрозмовник агентства.

Коли людина приходить віддавати гроші, йому кажуть: "А нам твої гроші не потрібні! Ти на нас квартиру вже переписав".

Ситуація з подібними позиками особливо актуальна в умовах нинішньої економіки, коли багато людей не можуть взяти кредит в банках, оскільки багато втрачають роботу і не в змозі підтвердити свою платоспроможність.

Розпізнати і захиститися

Шахрая розпізнати вкрай складно, на те він і шахрай, що володіє певним набором знань і умінь в різних областях свого ремесла. Як правило, це люди, які мають психологічні знання, навички та вміння маніпулювати свідомістю інших людей. В основному вони діють однаково: обманним способом заволодівають житлоплощу, потім "перекидають" її на який-небудь особа-прокладку, яке в подальшому вже виступає в якості продавця, розповідає Константинова.

Проте, за словами експертів, все-таки є кілька прийомів і способів уберегти себе від шахрайства. Зокрема Константинова настійно радить перевірити через органи Росреестра, який кількість угод за короткий період було скоєно з квартирою. "Якщо було скоєно кілька угод за рік, то я б задумалася над покупкою", - говорить вона.

Також, необхідно детально вивчити документи, що засвідчують право власності на нерухомість у продавця - свідоцтво про право власності. Крім того, необхідно вимагати від продавця надання розширеної виписки з ЕГРП, що містить всі операції, що здійснюються з об'єктом нерухомості з зазначенням всіх попередніх власників.

Добре, якщо продавець не буде проти надати довідку з психоневрологічного або наркологічного диспансеру про те, що він не перебуває на обліку. Це дозволить переконатися в його дієздатності. Правда, в силу лікарської таємниці довідку з диспансеру може взяти тільки сам продавець. Покупець самостійно отримати її не зможе, каже Щеглов. Також адвокат рекомендує підстрахуватися і укладати угоду в нотаріуса. "Нотаріуси зазвичай пишуть, що дієздатність сторін угоди перевірена", - говорить він.

Велику увагу потрібно приділити договором. Щеглов настійно радить прописувати в договорі реальну вартість угоди, а не як це прийнято в більшості випадків, коли з метою мінімізації витрат на сплату податків продавець просить вказати меншу вартість. Це важливий момент, оскільки в разі визнання угоди недійсною і застосування наслідків його недійсності, покупець зможе розраховувати тільки на ту суму, яка була вказана в договорі.