Купуємо дачу що перевірити, щоб не втратити ділянки і грошей, публікації, українське агентство

Як уникнути підступів при здійсненні такої серйозної покупки, як заміський будинок з ділянкою - в черговому випуску нашої рубрики.

Кому належить земля?

Насамперед варто переконатися, що продавець ділянки дійсно той, за кого себе видає. Тобто - власник землі, який має повне право вільно розпоряджатися нею. Для підтвердження цього варто зробити три кроки.

1) Попросити для ознайомлення правовстановлюючий документ на ділянку. Якщо продавець пред'являє вам свідоцтво про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку, це оптимальний варіант. Значить, повноваження землевласника оформлені відповідно до діючої на сьогодні системою реєстрації прав на нерухомість.

3) Також важливо ознайомитися з документом, що посвідчує особу продавця - паспортом. Зручний сервіс для перевірки дійсності паспорта зараз діє на сайті Федеральної міграційної служби www.fms.gov.ru

Оголосивши дачну амністію, держава пішла на серйозний крок: при певних умовах громадянам дозволили реєструвати право власності на землю без межування, тобто без визначення чітких меж ділянки на місцевості (детально ми писали про це тут).

У таких випадках в державний кадастр нерухомості і, відповідно, в кадастровому паспорті ділянки вказується, що відомості про площу, конфігурації, контурах кордону та інших параметрах є орієнтовними і підлягають уточненню.

Все це цілком вписується в рамки законодавства, однак для покупця землі може вийти боком. На практиці відомо чимало випадків, коли кордони, описані на око при оформленні в спрощеному порядку, в подальшому «скорочуватиметься». Скажімо, у покупця землі через якийсь час може виникнути необхідність точно встановити межі - при суперечках з сусідами, в разі оформлення іпотеки та ін. Для цього проводиться межування, і може виявитися, що сотка, а то і дві не входять до уточнення кордону . А адже продавцеві за них було заплачено гроші.

Ще один момент, про який не варто забувати - дозволене використання ділянки. Призначення землі важливо враховувати, оскільки за її нецільове використання можна поплатитися штрафом (див. Статтю 8.8 Кодексу України про адміністративні правопорушення). У крайніх випадках законодавство допускає навіть вилучення земельної ділянки, яка не використовується відповідно до цільового призначення або використовується з порушенням законодавства (див. Статті 284 і 285 Цивільного кодексу РФ).

Вид дозволеного використання ділянки вказується в правовстановлюючому документі - свідоцтві про державну реєстрацію права власності - і в кадастровому паспорті. Також його можна дізнатися шляхом запиту відомостей з державного кадастру нерухомості через портал Росреестра (див. Вище).

Чим саме можна і потрібно займатися на ділянці в залежності від виду його дозволеного використання, визначають декілька нормативних актів:

Якщо ви купуєте ділянку з будівлями, то знадобиться також окремий пакет документів на цю нерухомість. Тут варто мати на увазі два основних принципи:

- Якщо ділянка призначена для садівництва, городництва чи дачного господарства (див. Вище), то надійне і повноцінне оформлення будівель підтверджують свідоцтво про державну реєстрацію права власності на них, а також декларація про будівництво (детально ми писали про це тут);

- Якщо ділянка призначена для ведення особистого підсобного господарства в межах населеного пункту (присадибна земельна ділянка) або для індивідуального житлового будівництва, то повноцінний статус житлових будівель підтверджують свідоцтво про державну реєстрацію права власності на них і кадастровий паспорт будівлі (подробиці - по тій же посиланню).

Однак для покупця ці документи важливі, щоб упевнитися в достовірності оформлення будівель, в тому числі - відсутності неузаконеним перебудов житлових приміщень.

Також варто переконатися, що дотримані основні нормативи забудови садових і дачних ділянок (детально ми писали про це тут).

Як бачите, детальна перевірка перед придбанням заміської нерухомості не така вже й проста справа. Можливо, зручніше доручити це професіоналам.
Однак, як показує практика, фахівці агентств нерухомості часом допускають прорахунки. Або ж намагаються нав'язати додаткові платні послуги, пропонуючи процедури, в яких насправді немає необхідності.

Даний матеріал допоможе вам краще орієнтуватися: щоб, з одного боку, не були упущені важливі етапи, а, з іншого, не довелося витрачати гроші на невиправдані кроки.

Анна Добрюха, юрист