Купівля квартири на вторинному ринку
Головні переваги «вторинки» - це можливість на власні очі оглянути і оцінити квартиру, а також можливість відразу (за фактом оплати) отримати право власності на неї.
Безумовно, ми будемо відчувати себе спокійніше, якщо відразу бачимо те, що ми купуємо, бачимо наскільки це відповідає нашим очікуванням, бачимо поруч з ким нам доведеться жити, бачимо навколишню інфраструктуру. І, звичайно, бачимо всі необхідні правовстановлюючі документи відразу, до угоди, а не після неї (як на первинному ринку).
Але за всі ці зручності доводиться платити: ми в підсумку приймаємо на себе більшу кількість ризиків. які супроводжують угоди вторинного ринку.
Ризики «вторинки» відносяться, в основному, до юридичних ризиків. Тобто пов'язаним з правами (отриманням, втратою, обмеженням і т.п.) на квартиру. Кількість таких ризиків тут набагато більше, ніж на «первинці».
Пов'язано це з тим, що угоди «вторинки» проходять між фізособами, і цих фізосіб може бути кілька (декілька власників однієї квартири). А до фізосіб застосовуються вже зовсім інші правила і закони. Права фізосіб на квартиру залежать від їх родинних відносин, дієздатність, приватних домовленостей між собою і з третіми особами (наприклад, дарування або рента), права подружжя. спадкових домаганнях. і т.п.
Крім того, фізособи на «вторинці» мають крім прав власності ще й права користування на квартиру (на «первинці» права користування не фігурують), і цей факт додає ще одну групу ризиків для вторинного ринку. Ці права користування. частіше за все, не залежать від наявності прав власності у проживає в квартирі людини, і є для власника обтяженням його власних прав. Іншими словами, такий користувач може законно проживати в квартирі з цілого ряду підстав, навіть якщо власнику (в тому числі Покупцеві) це не подобається.
Все це створює набагато більшу кількість причин для виникнення різних прав і можливих правопрітязаній на квартиру з боку фізосіб, а значить - збільшує кількість потенційних ризиків «вторинки» в порівнянні з «первинкою». Але знаючи ці ризики, і розуміючи, як від них захищатися, ми цілком можемо звести потенційну небезпеку до мінімуму. У цьому нам допоможе покрокова інструкція і в окремих, вказаних нижче, випадках - додаткова консультація юриста.
Купівля квартири в новому будинку на «вторинці»
Окремо варто згадати випадок, коли в щойно збудованому і зданому будинку-новостройкеЗастройщік оформив у власність частину готових квартир на себе (тобто на компанію або на своїх представників-фізосіб), і потім продає ці квартири вже не за Договорами пайової участі. а за звичайними для вторинного ринку Договорами купівлі-продажу.
У цьому випадку, незважаючи на те, що квартира купується в новобудові. ми все одно діємо за правилами вторинного ринку. так як право власності на квартиру вже існує, і воно переходить нам в другі руки (після Забудовника). Такий варіант придбання квартири вважається найбільш простим і низькоризикових. і не представляє будь-яких складнощів.
Дійсно, адже така покупка квартири позбавлена основного ризику «первинки» (ризику недобудови будинку), і разом з тим, вона позбавлена більшості ризиків «вторинки». незважаючи на те, що це саме «вторинна» продаж. На відміну від типових угод на "вторинці" між фізособами, тут власником і продавцем виступає Забудовник (тобто компанія або її представник), а значить, тут відсутня маса типових ризиків вторинного ринку (ризики помилок приватизації, спадкових спорів, спільного майна подружжя , порушення прав неповнолітніх, недієздатності фізосіб, і т.п.). Тут також відсутня юридична історія квартири, тобто неможливі претензії колишніх власників (тому що їх просто не було - історія чиста).
Крім того, в цьому випадку, очевидно, спочатку відсутні і права користування на квартиру (тому що в нову квартиру ще ніхто не вселявся і не прописувався).
Вся операція зводиться тут до простого висновку Договору купівлі-продажу квартири. де Продавцем виступає Забудовник або його представник, а Покупцем - фізособа. Потім на підставі цього договору відбувається державна реєстрація переходу права власності в Росреестра. І все. Підстав для оскарження такої угоди і можливостей для визнання її недійсною - майже немає (теоретично можуть бути, але на практиці не зустрічаються).
На практиці, щоправда, така «вторинна» покупка квартири у Забудовника зустрічається не часто, з тієї причини, що кожен Забудовник прагне розпродати квартири ще на етапі будівництва будинку, до того, як справа дійде до оформлення прав власності.
Тому далі в нашій ІНСТРУКЦІЇ. в частині для вторинного ринку ми будемо розглядати все-таки більш типові для «вторинки» випадки - угоди купівлі-продажу квартири між фізособами. з урахуванням тих ризиків, які можуть виникнути в такого роду угодах.
На що тут слід звернути увагу?