Купівлі-продажу житлового приміщення
За договором купівлі-продажу нерухомого майна продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
Житловий кодекс України (ЖКРФ) відносить до житлових приміщень: житловий будинок, частина житлового будинку, квартиру, частину квартири, кімнати.
Житловим будинком визнається індивідуально визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з проживанням в такому будинку.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність. Нотаріальна форма необов'язкова для договору купівлі-продажу житлового приміщення.
Щоб убезпечити себе від проблем, що виникають при придбанні житлового приміщення, потрібно з'ясувати такі обставини
1. Необхідно упевнитися в тому, що квартира належить продавцю. Для цього необхідно перевірити його паспортні дані та документи, що підтверджують права власності продавця на житлове приміщення. Такими документами є виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним; первинні правовстановлюючі документи, в них вказані власники житлового приміщення, підстави для виникнення права власності, наявність або відсутність обмежень або обтяження права. Державна реєстрація прав носить відкритий характер. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, зобов'язаний надавати відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав, про будь-якому об'єкті нерухомості будь-якій особі, яка подала посвідчення особи і заяву в письмовій формі.
2. Перевірити особу продавця і переконатися, що він дійсно той, за кого себе видає.
Це можливо здійснити поспілкувавшись з сусідами, співробітниками житлових організацій, в чиєму веденні знаходиться дана житлоплоща, паспортного столу. При цьому пам'ятайте, що інформацію в даному випадку вам надавати не зобов'язані.
3. Дізнатися кількість зареєстрованих осіб на конкретній житлової площі. Таким чином ви можете з'ясувати, яка кількість людей, зареєстрованих на даній житловій площі, не є власниками. Також необхідно з'ясувати, чи є на даній житловій площі тимчасово відсутні громадяни, неповнолітні громадяни, які мають право на дане житлове приміщення. Зажадавши у потенційного продавця розширену виписку з будинкової книги (форма № 9), ви зможете дізнатися інформацію про всіх громадян, хто проживав в даній квартирі з моменту спорудження будинку, а також на яких підставах вони звідти з'їхали.
5. Дієздатність продавця: чи не перебуває він на обліку в психоневрологічному і наркологічному диспансерах.
6. Чи є нотаріально завірена згода чоловіка на продаж або купівлю квартири. Сімейний кодекс України передбачає необхідність отримання нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя при здійсненні операції, пов'язаної з розпорядженням майном. Як показує практика (і закріплено в законодавстві), чоловік, чиє нотаріальна згода на вчинення правочину не отримано, вправі вимагати визнання угоди недійсною в судовому порядку протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення даної угоди.
7. Чи відповідає квартира, яку ви оглянули, поверхового плану і експлікації проектно-інвентаризаційного бюро.
До основних умов договору купівлі-продажу нерухомості відносяться:
- Ціна договору. При відсутності умови про ціну договір вважається неукладеним. Законодавство не вимагає, щоб ціна відповідала дійсній вартості майна, але значно занижена ціна в договорі може бути підставою визнання судом угоди недійсною з підстав, передбачених законом за позовом зацікавленої сторони. Ціна встановлюється угодою сторін. Можливо вказівку ціни за одиницю площі, тоді ціна договору визначається виходячи з площі переданого нерухомого майна. Допускається визначення ціни договору в рублевому еквіваленті суми, визначеної в іноземній валюті або умовних грошових одиницях (ст. 317 Цивільного Кодексу (ЦК РФ).
Не можна плутати ціну договору і інвентаризаційну оцінку нерухомості. Встановлена угодою сторін ціна нерухомості може бути як вище, так і нижче оцінки.
- Перелік осіб, які зберігали право користування продаваним житловим приміщенням. Ними можуть бути: члени сім'ї власника або особи, які проживають або ведуть спільне господарство; наймач за договором комерційного найму і постійно з ним проживають; особи, що користуються приміщенням в силу заповідального відмови; одержувач ренти за договором довічного утримання. Ці особи повинні мати відповідно до закону право на проживання, тобто або бути зареєстрованими в даному приміщенні, або мати договір відповідної форми.
Сторони можуть передбачити в договорі інші обов'язкові умови, наприклад: зобов'язання про передачу житлового приміщення буде вважатися виконаним НЕ після підписання передавального акта, а після фактичного вручення (передачу ключів продавцеві, вселення продавця) або після передачі грошей.
Існує три стадії зміни власника за договором купівлі-продажу:
1) укладення договору;
2) його виконання, що включає в себе фактичну передачу житлового приміщення продавцем, сплату вартості покупцем і підписання обома передавального акта житлового приміщення;
3) державна реєстрація переходу права власності.
Відповідно до законодавства договір купівлі-продажу і перехід права власності підлягають державній реєстрації.
Договір купівлі-продажу і перехід права власності власності вважаються зареєстрованими з дня внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.