Кот в мішку що потрібно знати при покупці квартири з аукціону

Фото: ТАСС / Андрій Нікерічев

Що продають на аукціонах

Якщо потенційний покупець зацікавиться участю в торгах, він повинен внести в банк завдаток в розмірі 200 тис. Руб. пояснює Світлана Краснова. «Електронні торги« Моссоцгарантія »не проводяться, буде потрібно особиста присутність учасника аукціону», - попереджають в «Інком-Нерухомості».

Фото: Anton Gyngazov / Global Look Press

Зрозуміло, далеко не завжди квартири на аукціоні продає державу: більше 80% всіх квартир, що реалізуються на торгах, є заставні квартири банків, переконані в адвокатському бюро А2. Такі квартири потрапляють на банківські аукціони, незалежні від торгів «Моссоцгарантія» та інших державних структур. «Якщо боржник або позичальник не в змозі виплачувати кредит і не хоче сам продавати квартиру, банк ініціює процедуру банкрутства і за рішенням суду виставляє квартиру на аукціон, щоб погасити борг, - пояснює керівник відділу вторинної нерухомості ріелторського агентства Est-a-Tet Олексій Бернадський. - Заставна квартира може бути як іпотечної, так і закладеної в банку для отримання грошового кредиту. На аукціоні найчастіше продають квартири тих громадян, які свідомо відмовилися виплачувати кредит, оскільки вся процедура виставлення квартири на аукціон, включаючи передує цьому судовий процес, займає як мінімум рік. Продаж квартири з аукціону - це крайній захід банку для злісних неплатників ».

Нарешті, останній вид аукціонів - ріелторські торги. «[Тут] ріелтор виставляє квартиру за заниженою вартістю, а далі проводить онлайн-аукціон між зацікавленими покупцями», - розповідає Бернадський. Втім, цей вид аукціонів мало чим відрізняється від традиційного продажу житла на вторинному ринку.

Борги, мешканці та інші сюрпризи

Значна частина аукціонних квартир продається з обтяженнями, розповіли «РБК-Нерухомості» ріелтори і юристи. «Основна проблема - величезні рахунки з оплати комунальних послуг та як результат відсутність опалення, світла і електрики, - пояснює Марія Понаморева. - Набувач в першу чергу стикається з проблемою відображення боргів за комунальні послуги по особовому рахунку. За списанням боргу набувачі звертаються в компанію, що управляє, до постачальників послуг і в суд. Порівняно недавно судова практика в тому питанні встала на сторону сумлінних покупців, але вона нечисленна ».

Фото: ТАСС / Сергій Нєдєлін

Друга проблема - мешканці, які зареєстровані в квартирі, що продається. «Покупець заставної квартири, яка реалізується в порядку виконавчого провадження, ризикує отримати її разом з колишнім власником і членами його сім'ї. Виселити їх з квартири буде вкрай складно, а часом навіть неможливо », - попереджає Світлана Краснова з« Інком-Нерухомості ». «Прописаних в квартирі громадян можна зняти з реєстрації тільки за рішенням суду, а дітей виписати не можна ні за яких умов, - заявляє Олексій Бернадський. - Купивши таку квартиру з прописаними в ній неповнолітньою дитиною, покупець бере на себе «бездіяльність», оскільки ні виписати, ні виселити дитину з такої квартири не можна - отже, продати квартиру в подальшому також не вийде ».

У випадку з муніципальними та регіональними торгами кількість мешканців, зареєстрованих в квартирі, вказується в початковій заявці; в інших випадках наявність таких людей може виявитися сюрпризом, попереджають юристи. «Наприклад, під час приватизації квартири один з проживали мешканців відмовився від участі в приватизації, - міркує Василь Неділько. - При цьому він отримує право проживання в цій квартирі. Такий житель не втратить отримане право навіть в разі зміни власника квартири ».

Якщо з аукціону продається заставна квартира, то необхідно переконатися в тому, чи не є дана процедура кабальної для власника квартири з точки зору умов продажу житла, радять в «Інком-Нерухомості». «Якщо це не квартира в тільки що побудованому будинку, то потрібно з'ясувати в паспортному столі коло раніше зареєстрованих в ній громадян. Це дозволить переконатися, що ніхто з них не належить до осіб, які зберігають право на дану житлову площу », - додає Краснова.

Останнім сюрпризом може стати висока ціна. «Так, на аукціоні можна придбати квартиру нижче ринкової вартості, але ніхто цього не гарантує, - розповідає Михайло Куликов з« Інком-Нерухомості ». - Не варто забувати головне правило аукціону: на торгах ціна може тільки підвищуватися. Організатори спираються на звіти про ринкову вартість оціночних компаній, тому стартова ціна лота може відрізнятися від ринкової зовсім незначно. А в процесі торгів учаснику часом важко не піддатися загальному ажіотажу і зупинитися вчасно. Так що перед аукціоном варто подивитися ситуацію на ринку, довідатися про ціни на житло в тому районі, де знаходиться сподобалася квартира, щоб в азарті боротьби не переплатити за лот ».

Фото: ТАСС / Антон Буценко

Як знайти «чисту» квартиру

Купівля квартири у міста гарантує чистоту угоди, вважає керівник московського департаменту по конкурентній політиці Геннадій Дегтев. З чиновником не згодні юристи та ріелтори. «У заставної квартири часто є ряд обтяжень і проблем з документами, які роблять це придбання високоризикових, - переконаний Бернадський з Est-a-Tet. - Навіть якщо квартира фізично і номінально вільна, тобто в ній ніхто не живе і не прописаний, вона в будь-якому випадку продається за рішенням суду, і у покупця немає гарантій, що ніхто не подасть апеляцію на це рішення і не спробує оскаржити факт виставлення квартири на торги. Аукціони також проводить департамент міського майна Москви, де виставляються на торги квартири боржників і розселення громадян. Однак найчастіше у цих квартир також є проблеми з документами ».

З юридичної точки зору покупка квартири на вторинному ринку або на аукціоні - практично одне і те ж, проте при виставленні об'єкта на торги в угоді з'являється третя сторона - організатор аукціону, розповідає Василь Неділько. «Якщо процедура аукціону порушується, то виникає додаткова підстава для оскарження угоди, - стверджує юрист. - З іншого боку, купівля з аукціону знімає банкротні ризики. Тобто якщо при звичайних операціях продавець визнається банкрутом, то конкурсний керуючий має право оскаржити вчинений правочин, довівши, що ціна була нижчою за ринкову. При продажу з аукціону такої можливості немає. Один ризик додається, інший знімається ».

Фото: ТАСС / Артем Геодакян

Кому потрібні квартири з аукціону

Заставні квартири, реалізовані на відкритому ринку житла, не є ліквідним товаром, констатують ріелтори. «Зараз покупець має винятковий вибір високоякісного житла без обтяжень і іншої головного болю», - розповідає директор департаменту вторинного ринку «Інком-Нерухомості» Сергій Шлома. - Але і в кращі роки покупці не особливо жалували такі об'єкти: за нашими оцінками, в 70 випадках з 100 люди відмовлялися розглядати заставні та аукціонні квартири як варіант для можливого придбання ».

Через такого упередження у аукціонних квартир сформувався специфічний портрет покупця. «Більшість квартир з аукціону здобуваються не звичайними людьми для власного проживання, а приватними ріелторами, для яких це свого роду бізнес, - каже Олексій Бернадський. - Викуповуючи таку квартиру за заниженою ціною, вони роблять там ремонт і перепродують за істотно більшу вартість. Рядові покупці уникають квартир з такою темною історією ».

Друга група покупців - юридичні особи, афілійовані з банками, які влаштовують аукціон, пояснює Михайло Куликов з «Інком-Нерухомості». За словами ріелтора, банки продають проблемну нерухомість афілійованим структурам, щоб зняти зі свого балансу погані борги. «Формальності дотримані, продаж легальна. А в рішенні всіх наступних неприємних питань, таких як, наприклад, виселення колишніх власників, для банку виходить «нічого особистого», - заявив Куликов. Таким способом банк зберігає чистоту портфеля і репутацію, перекладаючи ризики на сторонню структуру, уклав ріелтор.

«Загальна ситуація на ринку вторинної нерухомості сьогодні така, що пропозиція в п'ять-шість разів перевищує попит, - підсумував Куликов. - Більше 80% угод проходить з дисконтом. Триває, хоч і плавне, але зниження вартості квадратного метра. Так що боротьбу покупців за той чи інший об'єкт можна представити хіба що в разі продажу чогось дійсно унікального ».