Короткострокова оренда в іспанії юридичні аспекти здачі житла

Перш ніж здавати нерухомість в Іспанії в короткострокову оренду, в більшості автономних співтовариств країни потрібно отримати спеціальну ліцензію, що підтверджує, що квартира або будинок обладнані всім необхідним для проживання і відповідають санітарним вимогам. Такий документ потрібен і для того, щоб власники не ухилялися від сплати податків: за даними іспанського уряду, щорічно скарбниця не долічується приблизно 2,9 млрд євро через незадекларованого доходу від оренди. Нарешті ще одна причина введення ліцензій - захист готельного бізнесу від конкуренції з боку приватного сектора.

Коли потрібно отримувати ліцензію

У кожному автономному співтоваристві Іспанії є свої законодавчі акти, що регулюють ринок короткострокової оренди. Втім, в більшості регіонів є такі загальні положення:

здавати окремі будинки в короткострокову оренду з наданням готельних послуг (у форматі BB, або BedBreakfast) можна тільки при наявності ліцензії;
здавати окремі будинки в короткострокову оренду без надання готельних послуг (тільки прибирання) можна без ліцензії;
здавати квартири, розташовані не в туристичних комплексах, можна тільки в довгострокову оренду, тобто на термін більше 1-2 місяців (в регіонах, де ліцензії для квартир не видаються);
апартаменти, розташовані в туристичних комплексах і займають цілу будівлю або комплекс, управляються професійним провайдером послуг, а окремим власникам ліцензій не потрібно;
ліцензія не потрібна для здачі квартир і будинків в довгострокову оренду (більше 1-2 місяців).

Також у багатьох автономних спільнотах заборонено здавати в короткострокову оренду окремі кімнати.

Отримувати ліцензії повинні власники, які здають в короткострокову оренду туристичне житло. Таким визнаються об'єкти, які відповідають наступним критеріям:

Особливості туристичної та нетуристичній короткострокової оренди в Іспанії Дані: spanishpropertyinsight.com

В Іспанії існує набір критеріїв для отримання ліцензії (конкретні вимоги залежать від місцевого законодавства). Зокрема у власника нерухомості має бути дозвіл на заселення (Cédula de Ocupación або Cédula de Habitabilidad), що видається після здачі будинку в експлуатацію. Є вимоги щодо наявності системи вентиляції, кондиціонерів, гарячої води, протипожежного обладнання та меблів. Площа житла повинна відповідати кількості проживаючих, постільної білизни повинно вистачати на всіх гостей, а всі побутові прилади повинні бути справні. Якщо в будинку більше чотирьох поверхів, то в ньому повинен бути ліфт. У квартирі або будинку повинна бути хоча б одна ванна кімната з душем, раковиною і унітазом.

Вартість ліцензії залежить від законодавчих норм автономного співтовариства, в якому розташована нерухомість: зазвичай збори за реєстрацію варіюються від 177 до 500 євро. У деяких регіонах, наприклад на Балеарських островах. сума залежить ще й від кількості гостей, на яких розраховано приміщення. Так, якщо будинок може прийняти вісім чоловік, сума збору за гостя складе 24,84 євро, а всього до оплати буде потрібно 198,72 євро. У всіх випадках збір за реєстрацію ліцензії сплачується один раз. Ліцензія видається на об'єкт нерухомості, а не на власника і діє шість років (з можливістю продовження).

Крім ліцензії, від орендодавця буде потрібно наявність страховки, яка покриває відповідальність за збитки. Серед страхових випадків - травми і проблеми зі здоров'ям орендарів, псування майна, а також крадіжки зі зломом.

Регіональні особливості

Ліцензії на здачу житла в короткострокову оренду потрібні у всіх автономних спільнотах Іспанії, крім Кастилії-Ла-Манчі. Кастилії-Леона. Ла-Ріохи. Мурсії і Естремадури, але і там влада планує ввести відповідні закони.

У кожному з регіонів країни є особливості, що стосуються видачі ліцензії на здачу житла в короткострокову оренду.

Регулювання короткострокової оренди в окремих автономних спільнотах Іспанії Дані: spanishpropertyinsight.com

При порушенні місцевого законодавчого акта про короткострокову оренду власник платить штраф, розмір якого в кожному автономному встановлюється окремо. Наприклад, в Андалусії сума штрафу може становити від 2 тис. До 150 тис. Євро, а в Барселоні - від 9 тис. До 90 тис. Євро.

Також в кінці кожного року власник зобов'язаний задекларувати дохід від оренди в податковому органі за місцем знаходження нерухомості і в країні свого громадянства.

Податок на дохід від оренди та інші витрати

Крім цього, власники платять муніципальний податок на нерухомість. Залежно від автономного співтовариства його ставка становить від 0,405 до 1,166% від кадастрової вартості об'єкта. Зазвичай сума податку варіюється від 200 до 800 євро в рік.

Ще одним пунктом витрат може стати комісія керуючої компанії, якщо власник не займається менеджментом самостійно. Винагорода КК становить не менше 5% від орендної плати. Тобто якщо об'єкт здається через спеціалізований сайт, наприклад Airbnb, комісія складе близько 10%.

Скільки можна заробити

Юлія Кожевникова, Tranio