Комерційна іпотека

Суть і умови комерційної іпотеки

Так вже склалася ситуація, що в ЗМІ частіше говорять про житловій іпотеці. Це пояснюється цільовою аудиторією телеканалів і газет. Але для підприємств і компаній більш важливою є комерційна.

Вона є однією з форм цільового кредитування на середньострокову або довгострокову перспективу. Комерційна іпотека це взяття кредиту юридичною або фізичною особою з метою придбати комерційної нерухомості. Така нерухомість відрізняється від інших типів нерухомості тим, що вона може приносити прибуток. До комерційної нерухомості відносяться торгові площі, офіси, склади, виробничі приміщення, адміністративні будівлі та інші приміщення. Іноді житлові приміщення також можуть ставитися до комерційної нерухомості, як і земельні ділянки. Ці об'єкти нерухомості можна придбати за допомогою комерційної іпотеки.

Такий вид іпотечного кредитування буде корисним для підприємців і людей, які хочуть створити власний бізнес, але не мають об'єкта застави.

З огляду на динаміку ринку, ціни на покупку та оренду нежитлової нерухомості будуть тільки рости, тому рішення взяти іпотеку може виявитися також дуже вигідним варіантом вкладення.

Комерційна іпотека дає вигоду як і банку, так і підприємству, юридичної особи. Цей вид кредитування мінімізує ризики, так як придбане приміщення приносить дохід. Ці кошти будуть йти на погашення позики, який взятий у банку. У разі якщо виплата відсотків або самого боргу буде припинена, кредитор буде знати, як повернути позикові кошти в банк. Житлова іпотека не має такої можливості, тому виникають проблеми з відселенням мешканців.

У деяких українських банках поняття комерційного кредитування і комерційної іпотеки мають на увазі одне й те ж саме, один процес. Вони аргументують це тим, що процедура оформлення позики в обох випадках однакова. За кордоном банки поділяють ці терміни дуже чітко: «equity loan» - кредит для бізнесу під заставу нерухомого майна підприємства і «mortgage» - кредит на купівлю нерухомості під її заставу.

Суть комерційної іпотеки зводиться до того, що підприємство набуває комерційну нерухомість, а банк за це платить. Це гроші даються під відсотки, а заставою, яка є гарантією повернення грошей, є сам об'єкт кредиту (магазин, торговий павільйон, складське приміщення, інше). Комерційна іпотека відрізняється від житлової вищою річною ставкою, а й терміни погашення її набагато менше.

Умови для отримання такого кредиту відрізняються в кожному банку, так як законодавчо цей вид кредитування прописаний дуже нечітко. Всі умови обговорюються в договорі, який підписується між сторонами. Але загальним правилом є те, що майбутній позичальник повинен мати стаж роботи в бізнесі не менше року, а також прибуткове підприємство.

Юридичні нюанси комерційної іпотеки

Відмінністю комерційної іпотеки від житлової є те, що законодавство не дозволяє оформляти заставні документи на нерухоме майно до того, як воно не буде у власності суб'єкта. Нерухомість потрібно спочатку купити і тільки потім закладати для отримання кредиту.

Потрібно також врахувати, що спочатку потрібно зареєструвати права на власність нежитлового приміщення, а потім підписати договір про кредитування. Іпотечний кредит на комерційну нерухомість оформляється відповідно до правил Цивільного кодексу Укаїни і в положеннях Федерального закону "Про іпотечний кредит".

У пункті 1 статті 9 Федерального закону зазначено, що в угоді про іпотечний кредит має бути зазначено предмет кредитування, рік побудови, оцінку, вартість, а також рядків, на який поширюється іпотека. Безліч учасників ринку банківських послуг говорять про те, що розвитку цього сегмента сповільнюється законодавчою базою, а саме її недосконалістю.

Також існують випадки, коли підприємство або компанія не має застави або банки не ризикують давати в борг підприємству через його фінансових показників. Тому іпотека швидше дається більше для великих компаній. Вони вважають, що малий бізнес не має достатніх гарантій повернення коштів, а також непрозорість ринку стає причиною відмов з боку фінансових установ.

Кому вигідна комерційна іпотека

Як показує практика, комерційною іпотекою користуються керівники або власники підприємств для того, щоб розширити свій бізнес, а також для подальших інвестицій.

Багато бізнесменів розуміють, що якщо компанія приносить стабільний дохід і бізнес-план має на увазі тільки збільшення грошового обороту в компанії, краще переїхати до власного приміщення. Вартість квадратних метрів росте в геометричній прогресії, тому орендувати приміщення не є доцільним, так як і вартість оренди зростає.

Так як комерційна іпотека не регулюється чітко законодавством, в майбутньому можливі ситуації, коли банк відмовляється приймати нерухомість в заставу, якщо клієнт не має на неї документів власності. На жаль, спочатку потрібно придбати потрібну вам приміщення і тільки потім оформляти документи на іпотеку, що для більшості потенційних клієнтів банку є неможливим.

Тільки після того, як ви представите документи на право власності, банк зможе приступити до розгляду кредитної заявки. При цьому не враховується той факт, що банк може відмовити і підприємство залишається з приміщенням і безліччю боргів.

Схеми комерційної іпотеки

Як ви вже зрозуміли, щодо бізнес-іпотеки чинне законодавство не досконале. Іпотека для придбання комерційної нерухомості закладений зовсім інший механізм оформлення, а також реєстрації застави на відміну від житлової іпотеки. Тому ринок розробив схеми проведення таких угод, які не виходять за рамки законодавства.

Всього їх існує три:

• Найскладнішою і довгою є схема, коли при укладенні договору купівлі-продажу, продавець отримує лише частину коштів від покупця, а також банк дає свої гарантії повернення грошей. Після цього власність переоформляється на нового власника. Далі відбувається укладення договору про заставі і видаються кредитні кошти, за допомогою який покупець розраховується з продавцем.
• Власник отримує тільки частину особистих коштів покупця, а банк видає зобов'язання виплатити решту суми, якої не вистачає. Після цього робиться реєстрація застави на фінансову установу і передача прав власності. Далі продавець отримує решту суми.
• Створюється підприємство, на яке оформляється нерухомість. Далі позичальник викуповує акції створеної компанії, при цьому сплачуючи кредит. А право власності оформляється на цю компанію.

Лізинг або бізнес-іпотека

В цей час експерти вважають, що краще скористатися лізингом, ніж недосконалою іпотекою. Якщо ви не знали, під лізинг можна брати не тільки засіб пересування, а також інші об'єкти власності.

У цій ситуації лізингова компанія дає кошти в позики, але ставати власником приміщення до того часу, поки юридична особа не виплатить весь кредит.

Основною перевагою лізингу є те, що дана схема чітко прописана в законодавстві. Але існує нюанс, якщо лізингова компанія стане банкрутом, то її майно може відійти як відшкодування боргів до третіх осіб.

Ризик існує в будь-якому випадку. Банкіри вважають, що підприємці в змозі впливати на умови надання позики і радять виходити з тіні, так як це дозволить отримувати кращі умови надання лізингу або іпотеки.