Коли платити ріелтору
Кожна праця повинна бути оплачена. Справедливо, гідно, в повній мірі. І неважливо, робота це доярки, яка встала о третій годині ранку, актриси, яка заради ролі поправилась на 15 кг, або агента з нерухомості. Важливо, щоб робота приносила задоволення професіоналу і користь людям.
Втім, фахівці з нерухомості, які вміють думати на перспективу, теж відразу повідомляють: наші послуги коштують стільки-то. А прайс друкують великим шрифтом, щоб можна було перечитати, обміркувати, порівняти і - усвідомлено - зробити вибір на користь одного з агентств. Зокрема, має бути чітко вказано:
- коли ріелтор забирає свою комісію,
- як це підтверджується документально,
- чи може комісія змінитися в ході операції і т.п.
Що? Де? Коли? В середньому по місту
Ми зв'язалися з декількома агентствами нерухомості, розклад по часу розрахунків з ріелторами вийшов такий:
* «У момент, коли з придбаної квартири все виписалися, продавці вивезли всі меблі і передають ключі від квартири». Це, мабуть, це найоптимальніший варіант. Коли відбулося фізичні та юридичні звільнення квартири, тоді угода і закінчується.
* «У момент отримання зареєстрованих документів (договору купівлі-продажу квартири та свідоцтва про право власності) на ім'я клієнта». Це теж розумно, хоча і не так зручно для покупця. Юридично право власності отримано. Залишилося тільки прописатися самим, прийняти квартиру після вивезення меблів і проконтролювати виписку продавців.
* «У момент підписання договору купівлі-продажу». Тобто перехід права власності ще не отримано, а комісію ріелтор вже отримав, і доведення угоди до фіналу стає вже не обов'язком, а виключно актом доброї волі і проявом порядності.
В середньому по місту агентство отримує 5% від суми угоди. Хоча є і прецеденти з помітно більшими і меншими винагородами. Є й агентства, які вважають за краще фіксовану ставку оплати. В цьому випадку вартість послуги починається в середньому від 50 тисяч рублів. Наприклад, комплексне надання послуг з «Агентського договору на надання послуг продавцеві об'єкта нерухомості» одного з АН Нижнього Новгорода пропонує такий розрахунок:
при вартості об'єкта нерухомості до 1,1 млн. послуга з його продажу обійдеться в 50.000 рублів.
від 1,1 млн. до 1,5 млн. - 60.000 рублів,
від 1,5 млн. до 2,2 млн. - 80.000 рублів,
від 2,2 млн. до 2,8 млн. - 100.000 рублів,
від 2,8 млн. до 4 млн. - 120.000 рублів,
від 4 млн. до 5 млн. - 180.000 рублів,
від 5 млн. і вище. - 3,5% від вартості нерухомості.
Про що потрібно знати «на березі»
Олександр Жілевскій, директор агентства «Вибір - нерухомість»:
- Розмір комісії повинен узгоджуватися до початку роботи. Він подробнейше описаний в договорі про надання послуг і безпосередньо пов'язаний з об'ємом передбачуваних робіт.
Отримати комісію ріелтор однозначно повинен після операції. Гроші згідно з договором повинні бути прийняті, і підписаний акт виконаних робіт.
Розмір комісії ріелтора може бути змінений в результаті форс-мажорних обставин, але тільки з обопільної згоди сторін. Оскільки розуміння форс-мажору може бути суб'єктивним, необхідно передбачити пункт в договорі, де буде обговорено, за яких обставин комісія може бути змінена в ту або іншу сторону.
Ольга В'ячеславівна Привалова, менеджер відділу продажів АН «Альфа»:
- Середній розмір комісійних в нашому агентстві складає 3-5% від вартості продаваного об'єкта нерухомості. Однак в кожному конкретному випадку точний відсоток визначається індивідуально, залежно від обсягу майбутньої роботи. Наприклад, якщо квартира знаходиться в «чистої» продажу, то комісія складе 2-3%, при обмінному варіанті - 3-4%, при роз'їзді (тобто потрібно продаж одного об'єкта і одночасна купівля двох інших) - як правило, 5%. У деяких випадках розмір комісійних визначається не у відсотках, а у вигляді фіксованої суми. Це відноситься або до дуже дешевим, або до дуже дорогих об'єктів. Припустимо, від продажу кімнати вартістю в 500 тис. Руб. 5% складе 25 тис. Руб. Але, за умовами агентства нерухомості, оплата за повний обсяг роботи з продажу не може бути менше 50 тис. Руб. Тому в такому випадку за продаж дешевої нерухомості фактично береться більший відсоток. Сума менше 50 тис. Руб. - це, як правило, супровід угоди, коли частина роботи проведена клієнтом самостійно.
Комісія в нашому агентстві виплачується в день укладення договору купівлі-продажу, в момент розрахунку за яку продають (придбану) нерухомість. Факт оплати підтверджується підписанням акту виконаних робіт, видачею квитанції на комісійні. Хоча на цьому етапі робота агентства нерухомості не закінчується. Іноді фактична передача квартири відкладається на 2-3 місяці, і агент контролює ці питання до кінця (цей момент фіксується в договорі спочатку).
За час ведення угоди розмір комісійних виплат може змінитися в тут чи іншу сторону. Наприклад, виникла необхідність в оформленні документів по переплануванню, у спадок або змінилася сімейна ситуація клієнтів (місяць тому хотіли роз'їхатися, потім передумали і вважали за краще просто купити квартиру побільше). Або клієнти вирішили купити житло дорожче, і виникла необхідність в позикових коштах і, відповідно, в послугах іпотечного брокера.
Зрозуміло, в договорі спочатку обмовляється обсяг роботи і розмір комісійних. Однак на практиці агентство часто йде назустріч клієнтам. Найчастіше обсяг роботи в процесі угоди збільшується, а розмір комісії залишається колишнім. А якщо клієнт звертається повторно або за рекомендацією, він може розраховувати на знижку. Тому що інтереси клієнта для нашого агентства стоять на першому місці.
В Америці ріелтори беруть за роботу 5-7%, в Європі - 4-8%. В середньому, в більшості країн Європи розмір комісійних ріелтора складає 5%. А в Данії, наприклад, де агентства нерухомості змушені конкурувати з банками та адвокатськими конторами, розмір комісійних за послуги не перевищує 2%.
При цьому прозорість угоди і дані про нерухомість, які отримує покупець, помітно відрізняються не на нашу - поки - користь. У багатьох країнах прийнято в обов'язковому порядку перераховувати на угоді всі недоліки об'єкта.
Яна Лур'є, бізнес-тренер. розповідала про договір купівлі-продажу квартири в Німеччині: «У ньому були описані навіть такі речі, які можуть зараз здатися надмірними самому уїдливого українському ріелтору, наприклад, що вулиця має ухил, і біля мого будинку може накопичуватися вода під час паводку. В обов'язковому порядку вказується, на який рік заплановані міською владою реконструкція кварталу, вулиці, фарбування будинку. Розписується вся історія з моменту будівництва, хто зі мною межує справа, хто - зліва, хто зверху і знизу. Нотаріус три години розповідає (зачитує текст) про всіх можливих недоліках мого придбання ».
[I] За матеріалами електронних ЗМІ [/ i]