Клубні селища - свої серед своїх

Клубні селища. По суті, про них мало що відомо. Навіть визначення їм фахівці дають досить розпливчасті, все більше апелюючи до психології. Мовляв, людина прагне до об'єднання з подібними собі (звідси і виникають клани, касти, клуби), а потім це коло «обраних» він обмежує і відокремлює. Ось і виходить, що клубне селище - це завжди якесь замкнуте анклав, куди не кожному вхід дозволений.

Прототипом сучасних клубних селищ можна вважати радянські стародачние поселення, які будувалися і заселялися, перш за все, за професійною ознакою.
Наприклад, Передєлкіно в середовищі ріелторів, які торгують заміською нерухомістю, сьогодні в жарт (слідом за прозаїком Юрієм Поляковим) називається «Перепіскіно» - перші власники тамтешніх дач були відомими (або народними, або номенклатурними) письменниками. На Ніколіна Горі і в Усові дачі отримували вчені. Снігурі були «віддані» військовим.

Особлива аура властива цим місцям досі, правда, самі вони досить видозмінилися. «Стародачних місця зараз є селища, які частково зберегли старих власників і стару забудову, а частково - забудували новими будинками, - каже Євген Іванов, керуючий директор« Садиби ». - Чим «цікавіше» місце, де розташовується селище, тим більше в ньому нових котеджів ». «В якійсь мірі селища творчої інтелігенції, а також вищого командного складу і управлінців -« прообрази »сучасних клубних селищ, - вважає Анатолій Балашов, директор відділу заміської нерухомості компанії« Кірсанова Ріелті ». - Я не впевнений, що всі вони сильно хотіли жити разом, але не думаю, що хто-то особливо пручався, коли йому пропонували такий варіант. Загалом, брали те, що є ».

Анатолій Балашов погоджується, що реалії сьогоднішнього дня для колись «закритих» селищ - відкритий продаж спадкоємцями «шматків» від рідних пенатів. Залишивши собі соток 20-25 від шикарного колись гектара і продавши решту, спадкоємець вирішує практично всі свої фінансові питання. Новий власник будує сучасний будинок і на перших порах радіє тиші і затишку. Це потім можуть початися чвари, проблеми з комунікаціями та інфраструктурою і т.д. «На даний момент більшість стародачних містечок є селища з хаотичною забудовою, - так описує пов

За класифікацією Vesco Realty клубним вважається сучасне котеджне селище класу de luxe, розташований по Рубльовському, Новоризькому, Калузькому і Дмитровскому напрямками на відстані до 30 км від МКАД, з кількістю домоволодінь, що не перевищує 40. Як клубні на підмосковному ринку позиціонуються селища X-Park ( всього 7 будинків), «Горки-21» (29 будинків), «Олімпік лайн-1» (12 будинків) і «Сосни 7» (7 будинків).

Інші експерти, однак, схильні звузити «ареал поширення» справжніх клубних селищ тільки західним і південно-західним напрямками Підмосков'я і приблизно вдвічі наблизити їх до Москви (до 15 км від бетонки). Хоча, як зізнаються експерти по заміському ринку, такі селища в поле зору ріелторів потрапляють рідко, тому «вирахувати» та охарактеризувати їх досить складно. Проте, ґрунтуючись на знанні ринку та на особистому досвіді продажів, фахівці називають все-таки ряд критеріїв, яким повинні відповідати клубні поселення.
Так, Олександр Сопкін вважає, що їх проект повинен бути зроблений (або підписаний) відомим архітектором, забудова виконана в єдиному стилі, використані якісні, сучасні матеріали і технології. Клубне селище обладнується сучасними, центральними інженерними комунікаціями і необхідною інфраструктурою, має професійну і дійсно надійну службу безпеки, грамотну експлуатує організацію.

Забудовник такого селища зазвичай дуже прискіпливо ставиться до кандидатури майбутнього покупця, існує суворий «фейс-контроль». Однак подібні вимоги, за винятком, може бути, останнього, «виставляються» і для просто дуже дорогих концептуальних селищ.

У чому ж головна відмінність? Секрети справжнього клубного селища розкриває Анатолій Балашов: «Будь-який клуб - це, якщо хочете, колектив однодумців, особистостей, об'єднаних спільними інтересами. В цьому випадку, чим вище ступінь замкнутості - тим краще. Тому справжні клубні закриті селища - це найбільш затребувані і ліквідні об'єкти. Ну, а будь-яка професійно виконана «опція», будь то громадський парк або внутрішній водойму, тільки додасть ціну такої нерухомості при її подальшому перепродажі ».

Сусіди - за рекомендацією.

На погляд фахівця заміського департаменту «Кірсанова Ріелті», спочатку існують три причини для виникнення подібних проектів. По-перше, є якийсь «пул» потенційних домовласників, у яких спільний бізнес або загальні інтереси в бізнесі; по-друге, клубні будинки можуть захотіти придбати прихильники певного архітектурного стилю; по-третє, створити свій власний клуб за інтересами можуть любителі дорогих видів спорту (на кшталт яхтингу, гольфу і т.п.). Зрозуміло, що коло таких людей обмежений: мільйонерів в Москві, які хотіли б мати клубний заміський будинок, хоч і більше, ніж в будь-якому іншому городеУкаіни, але все-таки не маса. Відповідно, подібні проекти обмежуються, як правило, 10-20 земельними ділянками (і, зрозуміло, котеджами, які на них стоять).

Правда, бувають і винятки. Кількість будинків може зрости до 50-60, якщо клубне селище організовується при яхт-клубах або гольф-полях; в першу чергу це пов'язано з масштабністю «поселкообразующіе» елемента - поля або акваторії.

Що важливо при організації сучасного клубного селища? Основною вимогою фахівці називають продуманість концепції його забудови - в цьому випадку, каже Анатолій Балашов, ліквідність такої нерухомості підвищується на 20-25%. Абсолютно безглуздо буде виглядати селище, де будинки збудовані за принципом «хто на що здатний». Зрозуміло, це аж ніяк не означає, що котеджі повинні бути близнюками-братами, але родичами - обов'язково. Причому це стосується не тільки фасадів, але і зборів. Якщо девелопер приймає рішення будувати клубне селище, то «розпродавати» його він буде, швидше за все, «закритим» способом. Один з варіантів - через «дружні» агентства, які стануть пропонувати будинку своїм постійним клієнтам.

В цьому випадку кандидатура потенційного жителя узгоджується на ранньому етапі. Зрозуміло, що гарантованість ліквідності при такому способі - 100%. «Найбільш відомий своїми жорстким« відбором »покупців клубне селище« Моноліт », придбати будинок в якому неможливо, якщо ти не є членом клубу, - зазначає Євген Іванов. - Членство ж у клубі допускається, якщо потенційний домовласник відповідає значному ряду вимог, заснованих в основному на біографії та рекомендаціях ».

«Будівництво клубних селищ є рентабельним бізнесом, - визнає Анжеліка бильської. - Так, мінімальна ціна котеджу в селищі X-Park складає $ 4,5 млн, а в селищі «Горки 21» - $ 3 млн. Терміни експозиції, як правило, не перевищують одного року. Що стосується селищ, побудованих на замовлення великих компаній, то дані проекти є в першу чергу іміджевими ».

«Невеликі селища, що будуються за спеціальними замовленнями для топ-менеджменту великих компаній, дійсно позиціонуються як закриті клубні об'єкти, - зазначає Анжеліка бильської. - До подібних селищ відносяться газпромівські «Лєтов» і «Ащеріно», а також селище «ЛУКОЙЛу» «Сонечко». Пропозиції в даних селищах, як правило, розподіляються між керівництвом компанії і не потрапляють на відкритий ринок. Їх інфраструктура порівнянна з пулом послуг об'єктів класу de luxe: спортивний комплекс, салон краси, супермаркет, фітнес-клуб і т.д. »

Вузький клубний коло.

Елітна нерухомість по визначенню - вузький сегмент ринку, тим більше ринку заміського. Ексклюзивність дорого коштує і не може бути масовою - ми, слава богу, не в Америці, де, наприклад, в будинку, який позиціонується як елітний, може бути розташоване 150-200 квартир (знаменитий AOL Time Warner в Нью-Йорку). В дійсно клубних будинках столичної «Золотої милі» їх рідко буває навіть два десятка. Якщо порівнювати міську «клубність» із заміською, можна зробити висновок, що справжній клубний селище не може налічувати понад 20 будинків. Перспективи даного сегмента ринку, хоч і сильно залежать від платоспроможного попиту, тим не менш, досить райдужні - ризики потенційного інвестора тут мінімальні, а ліквідність висока. Ексклюзив, панове!