Юридичний практикум перешкоди для вселення другого власника - ринок житла - газета
Текст: В'ячеслав Березніченко Фото: Олексій Александронок
Іноді у власника частки в квартирі, раніше в ній не проживав, виникає бажання або необхідність там оселитися. А проживає співвласник перешкоджає цьому. Конфлікт може бути дозволений по-різному.
Вкрай рідко співвласникам вдається домовитися про те, що кожен буде користуватися квартирою на рівних правах. Іноді розумним компромісом служить компенсація, яку непроживаючих отримує за те, що інші користуються його часткою. Набагато частіше «дроблення» на частки квартира - це проблема для всіх. Одних турбує, що в один прекрасний день хтось чужий може в неї вселитися. Інші, можливо, потребують житла, але їм всіляко перешкоджають в заселенні.
Житлові приміщення передавалися в спільну власність, рідше у власність одного з проживаючих. Але навіть в останньому випадку у одноосібного власника може бути кілька спадкоємців, і після його смерті вона вже буде належати не одному, а кільком співвласникам. Ще одна причина поділу - розлучення. Колись вони належали колишньому подружжю квартири часто стають проблемними.
Розглянемо найбільш просту ситуацію, коли учасників конфлікту лише двоє. Перший співвласник постійно проживає в квартирі і не бажає когось пускати. У нього значна частка в загальній власності. Другий, який володіє малою часткою, претендує на те, щоб оселитися в квартирі.
Другому співвласнику може бути відомо, що за статтею 247 Цивільного кодексу Укаїни (ГК РФ) «учасники спільної власності рівні незалежно від розміру належної кожному з них частки, якщо інше не встановлено законом, угодою між ними або не випливає з самої суті відносин спільної власності» . Керуючись цим положенням, власники меншої частки (втім, розмір і не важливий) нерідко роблять спроби вселитися в квартиру, зламавши замки. Для цього зазвичай привертають МНС або комерційну структуру, що спеціалізується на розтині дверей. Виправданням дій при цьому є свідоцтво про власність.
«Я вважаю, що ні МНС, ні будь-які комерційні структури не можуть по наданні правовстановлюючого документа на частку в квартирі у замовника зламувати двері, - вважає генеральний директор Консультаційного Центру по пайовому будівництві і Нерухомості Анна Максимова. - Вони повинні відправити людину в суд з вимогою до першого власнику про вселення та нечіненіі перешкод в користуванні жилим приміщенням ».
Проте навіть якщо вдасться - правдами чи неправдами - розкрити квартиру і занести туди свої речі, в цьому, як правило, немає толку, так як вже завтра перший власник може врізати нові замки. І «війна» може тривати як завгодно довго, поки хтось не «здасться».
Шкурка і вироблення
Нерідко трапляється, що проживає і прописаний в квартирі співвласник в разі несанкціонованого проникнення в квартиру звертається в поліцію із заявою про зникнення, наприклад, великої суми грошей. Другому співвласнику буде дуже важко довести, що він крадіжки не вчиняв. І тоді не виключений шантаж - відмова від претензій на вселення замість припинення переслідування за крадіжку. Так що не варто ломитися в квартиру, нехай навіть частково належить вам. Як не варто і обмовляти на ближнього. Але, на жаль, багато хто вважає, що на «війні» за нерухомість всі засоби хороші.
Який би кричущою несправедливістю це не здавалося, але право власності на частку не означає автоматично права проживання в квартирі, якщо на те немає відповідного рішення суду. Тому що згідно зі статтею 25 Конституції України житло недоторканно. Ніхто не має права проникати в житло проти волі що у ньому осіб інакше як у випадках, передбачених федеральним законом або на підставі судового рішення. Ось за таким рішенням і слід відправитися другому власнику.
Але треба мати на увазі, що відповідач, швидше за все, подасть зустрічний позов про примусовий викуп частки позивача або про визначення порядку користування. А нічого іншого йому й не залишається, так як пасивність відповідача в очах суду грає не на його користь. І тоді, можливо, позов про нечіненіі перешкод буде задоволений.
У підсумку в рамках одного судочинства розглядатимуться два позови. Перший про нечіненіі перешкод в користуванні спільним майном (квартирою) і вселенні. Другий, наприклад, - про примусовий викуп меншої частки. що належить другому власнику.
Обидва співвласника можуть звернутися за допомогою до юристів. «Потрібно мати на увазі, що якщо в даній ситуації юрист дає 100% -ву гарантію своєму клієнтові, що доб'ється судового рішення на його користь, то це чистої води лукавство, - каже Анна Максимова. - Нехай навіть він збирається спиратися на попередню практику, на судові рішення в подібних справах. Суддя може прийняти до уваги попередню практику своїх колег, а може і прийняти власне рішення - відповідно до свого внутрішнього переконання ».
На чию сторону схилиться чаша ваг, залежить від багатьох чинників. Якщо немає зустрічного позову, то суддя, швидше за все, винесе рішення не чинити перешкоди проти заселення другого власника. Якщо ж позов буде поданий, то однозначно передбачити результат процесу важко. Зокрема, суддя оцінить, наскільки велика частка позивача для того, щоб проживати в квартирі, адже частка може бути як мізерно малою, так і значною, аж до ½.
І тут бажаючому вселитися необов'язково допоможе одне з положень ГК РФ, з якого випливає, що учасники спільної власності рівні незалежно від розміру належної їм частки (частина 1, розділ 16). Тому що «у випадках, коли частка власника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, суд може і за відсутності згоди цього власника зобов'язати інших власників часткової власності виплатити йому компенсацію» (частина 4 статті 252 ЦК РФ). Втім, сам факт подачі позову про вселення вже доводить наявність інтересу. Інша справа, вважатиме суд цей інтерес істотним. Тут вступає в силу положення про змагальність сторін. Чиї аргументи переважать, той і переможе.
Застосовуючи статтю 252 ГК РФ, суддя подивиться і на те, кому передбачається викупити частку. Можливо, перший власник - самотній пенсіонер, у якого просто немає грошей, необхідних для компенсації. Здавалося б, це вже його проблеми. Немає грошей - запускай в будинок нового сусіда. Та й чи потрібна другому власнику компенсація, яку пенсіонер буде виплачувати довгі роки і, ймовірно, так і не виплатить повністю.
Не чекаючи перитоніту
Юристи нерідко радять власникам, які побоюються того, що в їх квартири одного разу вломитися небажаний гість і оголосить себе господарем, відправлятися в суд для визначення порядку користування квартирою. При цьому мається на увазі, що якщо другий власник не проживав в квартирі, незареєстрований, оплачував комунальні послуги, то суд дасть першому право користуватися всією квартирою, при цьому сплачуючи компенсацію за ті метри, які належать «чужинця».
Однак не все так просто. «Багато що буде залежати від того, яку позицію займе другий власник, - говорить Анна Максимова. - Якщо не буде приходити на засідання суду, відстоювати свої права, не буде заперечувати, то, можливо, суд винесе зручне для першого власника рішення ». В іншому ж випадку слуга Феміди буде зважувати всі «за» і «проти». І не факт, що аргументи першого власника обов'язково переважать.
Вище було сказано про перевагу першого власника перед другим, бажаючим оселитися - у нього є можливості перешкоджати заселенню, якщо на руках другого немає рішення суду. Однак і він вразливий - другий власник має право продати свою частку третім особам.
Згідно із законом він повинен сповістити інших власників часткової власності про майбутній продаж, щоб ті могли скористатися переважним правом покупки. Найчастіше запропонована ціна першого власника не влаштовує, адже він і так вважає квартиру «своєї» і не згоден платити великі гроші. Але, можливо, не варто скупитися. Інакше частка може бути продана комусь іншому.
«Продати частку в квартирі дуже складно - покупці не люблять таких угод, особливо якщо не виділено право користування, - говорить директор департаменту житлової нерухомості агентства нерухомості Home estate Наталія Коміссарова. - У кращому випадку, якщо частка коштує 2 млн руб. продати її можна за 1-1,2 млн. руб. Тому ми пропонуємо піднімати питання про продаж часток усіма власниками. При розселенні отримати повну вартість частки набагато більш реально ».
Словом, краще всього діяти спільно, домовлятися мирно. Не чекаючи «третіх осіб», які нерідко виявляються представниками кримінального світу, купують частку з довгостроковою метою заволодіти всією квартирою.