Як взяти другу іпотеку, що не виплативши першу - іпотека і фінанси - газета
Досить часто позичальники іпотеки стикаються з ситуацією, коли житловий кредит ще не погашений, але сім'я виросла і в квартирі стало тісно. І іншого виходу, крім як брати другий іпотечний кредит, не залишається.
Якщо власник взятої в іпотеку квартири встає перед необхідністю брати новий кредит, швидше за все, колишню «іпотечну» квартиру йому доведеться продати.
Хороший дохід - великі кредити
Як зазначає керівник Центру іпотечного кредитування Харківської філії банку ВТБ24 Тетяна Хоботова, сьогодні основним позичальником іпотечних кредитів виступають молоді сім'ї.
При цьому середній термін, на який позичальник бере вУкаіни іпотечний кредит, за оцінкою директора страхової компанії АІЖК Андрія Язикова, дорівнює 15 рокам. Тому слід очікувати, що за такий довгий час життєві обставини позичальника зміняться. Наприклад, в сім'ях народжуватимуться діти. І нове - більш просторе - житло в більшості випадків буде потрібно до того, як «старий» кредит буде погашений.
Якщо сім'я добре заробляє, накопичила відповідну початкового іпотечному внеску суму на банківському рахунку і не мала по виплачується кредиту прострочень. проблем немає. При високій зарплаті легше достроково погасити старий кредит або, не гасячи колишній, взяти новий.
Банк, оцінюючи кредитоспроможність потенційного клієнта, буде віднімати з його доходів сплачується за першим кредитом суму. Тобто банк погодиться видати новий кредит, якщо залишку буде вистачати і на виплату, і на те, щоб родина не жила впроголодь. Логіка поведінки банкірів тут наступна: «Якщо дохід позичальника дозволяє обслуговувати два кредити, то чому б на цьому не заробити?»
Простіше кажучи, потрібно, щоб в сумі виплати по обох кредитах не перевищували 50% підтверджених доходів позичальника і позичальників. Уточнимо, що підтверджений дохід - це не тільки зазначена в довідці 2НДФЛ або в довідці за формою банку зарплата. Крім заробітної плати за основним місцем роботи в доходах враховуються плата за роботу за сумісництвом, дивіденди з вкладів і цінних паперів, кошти, отримані від здачі в оренду різного майна, та інші надходження.
вибір небагатий
Втім, навіть якщо доходів на поліпшення життєвих умов вистачає, у майбутніх позичальників зазвичай відсутні накопичені кошти на початковий внесок.
В теорії частина банків могла б взяти в заставу «колишню» квартиру. Наприклад, якщо вже виплачено 90% позики і квартира виходить вікнами на Невський проспект, то було б безглуздо від такої застави відмовлятися.
Як, наприклад, розповіла БН регіональний директор DeltaCredit в СЗФО Ірина Ільясова, в практиці її банку був випадок, коли спочатку у майбутніх позичальників перебувала у власності настільки «розкішна» квартира, що під її заставу банк дав два іпотечних кредиту.
Але такі випадки поодинокі. Деякі банки взагалі не приймають в якості застави навіть не обтяжену іпотекою наявну нерухомість. «Кредити під заставу наявної нерухомості наш банк не видає», - пояснює начальник управління іпотечного кредитування філії Абсолют Банку в Харкові Дмитро Алексєєв. «За чинним в даний час іпотечних продуктів банк не приймає в заставу наявне житло», - вторить керуючий Харківською філією банку «Відродження» Ігор Капленов.
Більш того, навіть за згодою банку на другу операцію позичальник виявляється в невигідному становищі. «Зазвичай ставка по кредитах під заставу наявної нерухомості вище, ніж по кредитах під заставу нерухомості, що купується», - пояснює Дмитро Алексєєв.
Зауважимо: процентні ставки під заставу наявного і житла, що купується відрізняються на 3-5%. Причина в тому, що іпотека під заставу наявної нерухомості - це іпотека в силу договору, а під заставу - іпотека в силу закону. І для банку перша вважається більш ризиковим продуктом, оскільки в разі форс-мажорних обставин у позичальника звернути стягнення на таку квартиру банку складніше.
У підсумку потенційні позичальники змушені взяту раніше і не вільну від застави квартиру продавати. А на виручені гроші гасити кредит і залишок використовувати в якості першого внеску при взятті в іпотеку наступної квартири.
Прийшла пора розлучитися
Слід уточнити, що рішення продати «іпотечну» квартиру до повного погашення кредиту теж не особливо вітається банкірами. Досить частими є випадки, коли банки просять за свою згоду 1% від невиплаченого залишку або взагалі не дають позичальнику згоди на подібні дії.
Втім, ці «перепони» переборні.
Якщо банк згоди не дає, потрібно знайти покупця, який за певну знижку погодиться достроково погасити заборгованість, що залишилася. При цьому скупка знаходяться в заставі квартир сьогодні перетворюється в окремий вид бізнесу. Як пояснив БН спеціалізується на даних угодах приватний ріелтор Петро Граф, якщо квартира досить ліквідна, він готовий викуповувати її зі знижкою в 10% від середньоринкової ціни на об'єкт.
І, за оцінкою «НДВ-Нерухомість», 30-40% від продажів квартир з-під застави доводиться на ситуації, коли продавці планують придбати житло більш високої якості чи більшої площі, знову використовуючи іпотечні кредити.
Якщо ж у продавця після операції з'явиться бажання повернути виплачений за банківський дозвіл 1%, потрібно звернутися в суд. У переважній більшості випадків суддя вважатиме цю виплату як незаконно стягується банком комісію.
Виявивши неточність в тексті, виділіть її та натисніть Ctrl + Enter.