Як віддати стару квартиру в залік нової і не програти

Головна> Новини> Як віддати стару квартиру в залік нової і не програти

Загалом - «клієнт готовий», новобудов в Москві і області сьогодні багато, і в якості фінального аргументу вибору на користь того чи іншого проекту часто стає зручність покупки, яке, за інших рівних, в чималому ступені зумовлює наявність такої послуги, як взаємозалік.

«Фактично, взаємозалік переслідує одну задачу девелопера, - пояснює партнер девелоперської компанії" Хімки Груп "Дмитро Котровскій. - Зробити так, щоб продавець на вторинному ринку став не просто покупцем на ринку первинному, а купив нерухомість саме у нього, в одному з проектів забудовника ».

Не будемо лукавити - при активному попиті взаємозалік не надто популярний серед девелоперів-продавців новобудов - навіщо робити якісь зайві кроки, якщо від клієнтів і так відбою немає. А ось коли попит на низькому рівні, а саме в такий час ми зараз і живемо, можливості іпотеки обмежені, ось тоді менеджери з продажу будівельних компаній починають шукати своїх клієнтів і на вторинному ринку. Адже той, хто хоче продати свою квартиру, очевидно, хоче щось купити натомість, швидше за все - з метою поліпшення своїх житлових умов.

Розберемося в термінах

Сьогодні на українському ринку взаємозалік існує в двох варіантах. Перший - коли девелопер (або його підрядник), по суті, бере на реалізацію наявну у власності клієнта квартиру, виступаючи в ролі персонального ріелтора. Другий - терміновий викуп, коли девелопер викупляє стару квартиру і оформляє її в залік нової. Розберемося, ніж вигідні і невигідні ці варіанти.

Почнемо, з другого - коли девелопер, а точніше його ріелторські підрозділ квартиру викуповує. Така схема не дуже прижилася на ринку, що цілком зрозуміло - квартира в цьому випадку викуповується із значним дисконтом - від 15 до 30 відсотків від загальної ринкової вартості. Заступник директора департаменту новобудов Est-a-Tet Олексій Оленєв пояснює, що в іншому випадку для компанії така угода невигідна, адже далі слідують витрати на реалізацію цієї квартири. Плюс викуп квартири пов'язаний з ризиком, що квартира буде продаватися довго, а ще гірше - не буде продаватися зовсім, і ціну доведеться сильно знижувати. Так що 30-відсотковий дисконт - це «запас міцності» для компанії-покупця.

«Покупці ж, в свою чергу, не готові продавати житло з таким дисконтом, оскільки це суттєва втрата грошей, що обчислюється навіть мільйонами», - додає Олексій Оленєв. Втім, якщо покупцеві потрібно здійснити операцію зовсім терміново, то такий варіант його цілком може влаштувати.

Якщо говорити про механізм угоди, то, як розповідає засновник компанії Urban Realty Ніна Кузнєцова, найчастіше викуповуються квартири оформляють на спеціально створена юридична особа всередині або поза корпоративної структури девелопера, і від імені цієї юридичної особи потім і йде продаж. Так що покупцям такий «вторинної» квартири від юридичної особи нічого боятися не треба - ніяких «підводних каменів» тут немає. Механізм же укладення угоди такий: відбувається одночасне підписання двох договорів: купівлі-продажу наявної квартири і придбання житла в новобудові. Потім відбувається процес державної реєстрації двох договорів і відповідні розрахунки по ним.

Другий варіант - куди більш популярний, ніж перший - коли девелопер бере стару квартиру на реалізацію, зафіксувавши при цьому ціну на нове житло. «В даному випадку всі учасники угоди зацікавлені в тому, щоб продати старе житло за оптимальною ціною, не затягуючи терміни», - пояснює комерційний директор Rose Group Наталія Саакянц.

«При такій схемі, якщо працювати з перевіреними компаніями, клієнти нічого не втрачають, - розповідає директор департаменту маркетингу і продажів ГК" Лідер Груп "Дмитро Пантелеймонов. - Правда, досить часто при продажу ріелтори намагаються умовити продавця на невеликий (до п'яти відсотків) дисконт, щоб квартира "пішла" в короткі терміни ». Така знижка - в інтересах власника: якщо квартира не продасться за термін, зазначений у договорі, зафіксована ціна може бути підвищена.

Та й взагалі, як зазначає директор відділення компанії «МІЦ-Нерухомість» на Пресні Інна Ігнаткина, якщо не вкластися в зазначені в договорі терміни, забудовник може розірвати договір. Ще, звичайно, доведеться сплатити агентську комісію в два-три відсотки, але з цією сумою доведеться розлучитися в будь-якому випадку, якщо продавати квартиру із залученням ріелтора. Коли ж покупець знайдений, пояснює керівник департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість» Світлана Бирине, одночасно укладаються договір купівлі квартири в новобудові і договір продажу старої квартири.

Регіонам - незалік

Здавалося б, схема в повній мірі працює на покупця. Однак, як свідчить статистика, відсоток договорів, укладених з використанням схеми взаємозаліку досить скромний - від 10 до 30 відсотків, що пояснюється декількома мінусами такої схеми. Для початку, за словами Наталії Саакянц, далеко не всі бажаючі можуть собі дозволити застосувати цю схему. Адже люди, готові купити квартиру в новобудові і бажаючі продати житло на вторинному ринку, змушені певний відрізок часу десь жити, наприклад, орендувати житло, а ця зайва фінансове навантаження не всім по кишені. Втім, це мінус не найбільш взаємозаліку, а будь-який альтенатівной угоди, в кінці якої стоїть квартира в новобудові - хто б житло не продавав - сторонній ріелтор, сам клієнт або структура девелопера, до закінчення будівництва будинку доведеться десь жити.

Другий головний мінус взаємозаліку - зі схеми виключаються квартири, розташовані не в Москві і не поблизу від неї. Але ж у великого відсотка покупців квартир в новобудовах саме регіональне житло - фінансова «база» покупки.

«Якщо мова йде про продаж житла в регіоні з метою купити квартиру в Москві-Підмосков'ї, то, звичайно, все буде залежати від конкретних характеристик квартир, - зазначає комерційний директор ФСК" Лідер "Григорій Алтухов. - Але в цілому це, по-перше, дуже різні бюджети, а по-друге, далеко не кожен забудовник має філії в регіонах, які могли б зайнятися продажем розташованої там квартири клієнта. Сьогодні послуга взаємозаліку представлена ​​в Москві і найближчому Підмосков'ї, де працюють найбільші і сильні будівельні компанії регіону, що мають ресурс для надання подібної послуги ».

Навіть квартиру, розташовану в Підмосков'ї, але далекому, продати через взаємозалік не вдасться, каже Олексій Оленєв, так як продаж житла на вторинному ринку обов'язково має на увазі проведення показів для покупців, а фізично це зробити для квартир, які розташовані далі 25 кілометрів від МКАД, неможливо .

І ще одне, про що попереджають фахівці: при уявній простоті цих угод, кожна з них має величезну кількість нюансів. Тому, в силу різних причин, схема угоди, час її проведення та інше може змінюватися. Однак це не означає, що щось пішло не так. Просто «взаємозалікові» клієнту варто трохи уважніше поставитися до договору і не боятися прояснювати всі деталі угоди, а при необхідності - сміливо звертатися до юристів.