Як успішно здавати торговий центр в кризу

З настанням кризи умови ринку стали диктувати торгові оператори. І в зв'язку з цим не дивно, що в порівнянні з минулим роком орендні ставки істотно знизилися. Але це не означає, що вигідно здавати площі в оренду девелопер ТРЦ тепер не зможе. Потрібно лише вибрати правильну стратегію поведінки на ринку.

Нова економічна ситуація

Багато торгових оператори скоротили або призупинили свій розвиток останнім часом через кризу. І, перш за все, це торкнулося регіонального ринку. Навіть активно розвиваються рітейлери відмовилися від виходу в нові регіони, справедливо побоюючись зниженого споживчого попиту. До того ж, витрати у відкриття першого магазину в регіоні дуже високі.

При збільшенні кількості частки вільних площ, таке зниження попиту дало очікуваний негативний ефект. Вже починаючи з осені минулого року, багато орендарів, стали лобіювати зниження орендних ставок, як в майбутніх, так і в уже підписаних договорах. Більш того, в оборот ринку активно увійшли нові дляУкаіни правила, на яких давно наполягали орендарі, але не могли відстояти на зростаючому ринку.

Так, тепер плата за майданчик нерідко розраховується на підставі певного відсотка від обороту компанії-орендаря. Крім того, власники торгових площ змушені йти і на скорочення суми забезпечувального платежу, або навіть замінювати його банківською гарантією. А одним з додаткових умов договору все частіше стає пункт про виконання власником повністю або частково за свій рахунок обробки в приміщенні, тоді як раніше приміщення надавалося в стані shellcore. І, нарешті, у багатьох ТРЦ, розрахунок орендної плати став здійснюватися в рублях.

Однак власникам торгових центрів варто врахувати, що багато орендарів почали вимагати нових умов і знижок не через зниження своїх доходів, а просто користуються кризовою ситуацією, щоб заощадити. Для того щоб зрозуміти це і не піти на поступки, потрібно бути в курсі ситуації, як на своєму ринку, так і на ринку оператора. Дуже складним моментом для багатьох власників об'єктів стала необхідність перегляду умов за вже підписаними договорами.

Однак зниження купівельного попиту і складні умови ведення бізнесу сьогодні вимагають від девелоперів гнучкості. Зокрема, при реалізації ТРЦ «Каскад», будівництво якого підійшло до кінця в Чебоксарах, ми сіли за стіл переговорів з нашими потенційними орендарями і виробили прийнятні для обох сторін умови.

Таким чином, ми не тільки зберегли наявний пул торгових брендів в нашому об'єкті, а й залучили нових. Наш об'єкт сьогодні в активній стадії брокериджа операторів торгової галереї. З деякими «якорями» договори були укладені на самому початку реалізації проекту. І, незважаючи на те, що договори з ними були підписані ще до кризи, в поточній ринковій ситуації деякі комерційні умови були переузгодити.

Зелене світло для франчайзі

Відмова великих мереж від розвитку в регіонах, і, як наслідок, падіння орендних ставок, дав зелене світло власникам франшиз, які працюють в тих же регіонах. Тепер вони можуть вийти на новий рівень, відкриваючи якісні магазини на звільнених площах в регіональних ТЦ.

Тим більше що франчайзинговий магазин не поступається за якістю мережевим федеральним магазинах, тому що власники марок завжди курирують як відкриття таких магазинів, так і їх подальшу роботу.

При цьому власнику часом навіть простіше працювати з орендарями - франчайзі, оскільки останні добре знають місцевий ринок і потреби потенційних покупців. Наприклад, ТРЦ «Каскад» спочатку був орієнтований як на федеральні, так і на місцеві торгові мережі. Зараз в «Каскаді» готуються до відкриття франчайзі Colin's, «Мілавіца», «Червоний куб», Glance, Zarina і інші.

Адже насправді для власника ТЦ неважливо, за якою схемою відкривається магазин: пряма оренда оператора або робота по франшизі. Найголовніше, щоб представлені бренди відповідали загальній концепції об'єкта, і якість роботи операторів відповідало рівню ТЦ.

Вартість на шкоду якості?

Зниження доходів торгових центрів змусило багатьох власників задуматися про те, наскільки необхідні в об'єкті раніше заплановані «знахідки»: зони відпочинку, якісна вентиляція або, наприклад, професійна навігація. І не дивно, що багато власників вважали за краще заощадити на будівництві - перейти на більш дешеву обробку, відмовитися від декору інтер'єру, використовувати максимальну кількість площ для оренди або заощадити на управлінні.

Але треба розуміти, що такий підхід дає не тільки економію, а й провокує складності в роботі з орендарями. Адже їхні вимоги до об'єктів останнім часом, навпаки ... зросли. При реалізації ТРЦ «Каскад», яка активно велася весь кризовий рік, власники об'єкта постаралися повністю зберегти запланований інтер'єр комплексу: каскад фонтанів, якісну обробку загальних зон і ергономічну навігацію. Такий крок дозволив залучити в регіон нових торгових операторів, які були готові «відкрити» для себе місто, але виключно в кращому і безпомилковому проект.

При цьому треба розуміти, що універсальних рішень для всіх торгових об'єктів сьогодні, безумовно, немає. Хтось вибирає економію, а хтось розвиток. Точно так само як один власник заповнює максимальну кількість площ по кризовим ставками, в надії переглянути договори, як тільки ситуація на ринку нормалізується. Інший же - намагається утримати докризовий ставку в надії переламати орендарів і зберегти рівень доходів.

Вибір стратегії в цьому випадку повинен грунтуватися, перш за все, на особливостях об'єкта. Словом, в нинішніх умовах головною умовою успішної роботи стає пошук взаємовигідних компромісів для сторін. Так як саме готовність до співпраці, на мінливих разом з ринком умовах, дасть можливість орендарю розвивати успішний бізнес, а власнику - мати максимально можливий дохід від свого майданчика.