Як скласти договір оренди
Порядок і правила складання договору оренди
В період здачі майна в оренду права і обов'язки власника залишаються в орендодавця, до орендаря переходить лише право володіння і користування або тільки користування майном. Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна. Форма договору оренди може бути усній або письмовій. При цьому якщо термін договору, що укладається перевищує один рік або хоч однієї зі сторін є організація, то форма може бути тільки письмовій (п. 1 ст. 609 ЦК РФ).
У разі здачі в оренду нерухомого майна, важливо пам'ятати про наступні ключові моменти. Потрібно точно визначити приміщення (або частина приміщення), яке передається орендарю, для цього на плані рекомендується виділити кольором об'єкт, який потрібно або вказати присвоєний номер приміщення, вказати площу.
Як скласти договір оренди
Оформити і скласти договір оренди нерухомості сторони можуть самостійно, взявши за основу зразок договору або скориставшись послугами наших юристів, оскільки нюансів може бути досить багато.
Потрібно знати, що оренда нерухомості на термін більше одного року підлягає реєстрації в органах Росреестра. Для реєстрації договору оренди надається комплект документів і сплачується державне мито. Обов'язково складається акт прийому-передачі приміщення. так як підтверджується фактичне виконання договору і з моменту передачі підлягають сплаті орендні платежі.
Основними видами і найбільш часто укладаються договорами оренди є:
Розглянемо детальніше, що необхідно знати при складанні договорів оренди.
Текст договору оренди повинен включати в себе:
- дані орендодавця і орендаря;
- об'єкт оренди
- термін дії договору оренди;
- ціну договору оренди;
- порядок внесення суми орендної плати;
- умови ремонту, утримання та поліпшення орендованого майна;
- можливість здачі майна в суборенду;
- підстави розірвання договору оренди;
- умови продовження договору оренди;
- умова про викуп орендованого майна.
Якщо немає спеціальних положень законодавства, то зазначені положення застосовуються і до таких особливих видів договору оренди, як (ст. 625 ЦК України):
- прокат;
- оренда транспортних засобів;
- оренда будівель і споруд;
- фінансова оренда;
- оренда підприємств.
Орендодавець або орендар має право звернутися із заявою про реєстрацію договору до територіального відділення Росреестра.
Бланк такої заяви не встановлено законодавством, тому кожне територіальне відділення Росреестра розробляє його самостійно.
Розмір держмита за держреєстрацію становить (п. 1.22 ст. 333.33 НК РФ):
- для громадян - 1000 рублів;
- для організацій - 15 000 рублів.
Держмито може бути оплачена як орендарем, так і орендодавцем. Цей пункт необхідно передбачити в договорі оренди (п. 4 ст. 421 ЦК України).
Здача майна в оренду може здійснюватися:
- власником майна;
- особою, якій право здавати майно в оренду надано законом або його власником (ст. 608 ЦК України).
Орендарем та орендодавцем може виступити одна особа. Це можливо, якщо організація виступає орендарем майна свого керівника. Керівник може підписати договір оренди як з боку орендодавця, так і з боку орендаря (ст. 53, 91 і 103 ГК РФ).
- земельні ділянки;
- підприємства;
- будівлі;
- споруди;
- обладнання;
- транспортні засоби та ін.
Орендодавець зобов'язаний довести до відома орендаря про те, що на майно, здане в оренду, мають права третіх осіб (сервітут, право застави). Якщо орендар не був поінформований щодо цього, він може (ст. 613 ЦК РФ):
- зажадати зменшити орендну плату;
- розірвати договір і вимагати відшкодування збитків.
Термін договору оренди
Термін оренди майна прописується в договорі (п. 1 ст. 610 ЦК України). У разі відсутності цього пункту термін є невизначеним, а орендар і орендодавець можуть в будь-який час відмовитися від договору (п. 2 ст. 610 ЦК України).
Орендна плата
Договір оренди визначає порядок, умови і строки внесення орендної плати.
Орендна плата може бути встановлена:
- за все орендоване майно в цілому;
- по кожній з його складових частин:
Орендна плата може бути у вигляді (п. 1 і 2 ст. 614 ЦК України):
- визначених у фіксованій сумі платежів, внесених періодично або одноразово;
- надання орендарем певних послуг орендодавцю;
- покладання на орендаря витрат, передбачених договором, на поліпшення орендованого майна;
- передачі орендарем орендодавцеві речі, зазначеної в договорі, у власність або в оренду та ін.
Законодавством передбачаються ситуації, при яких орендар може вимагати зменшення орендної плати (погіршення стану орендованого майна з незалежних від орендаря причин), а орендодавець може вимагати дострокової оплати за договором - наприклад, при порушенні договору з боку орендаря (п. 4 і 5 ст. 614 ГК РФ).
При порушенні орендодавцем своїх обов'язків по ремонту орендар має право (ст. 616 ЦК України):
- відремонтувати орендоване майно самостійно, а вартість ремонту вимагати у орендодавця або зарахувати її в рахунок орендної плати;
- вимагати зменшення орендної плати;
- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Крім ремонту, можуть проводитися поліпшення (ст. 623 ЦК РФ):
- віддільні - такі поліпшення, зроблені орендарем, є власністю орендаря;
- невіддільні - є власністю орендодавця, оскільки невіддільні від об'єкта. Витрати на невіддільні поліпшення можуть бути компенсовані орендодавцем, якщо зроблені орендарем за його згодою.
Суборенда може здійснюватися орендарем тільки в тому випадку, якщо це передбачено договором. При цьому термін суборенди не повинен перевищувати термін оренди.
Продовження договору оренди
Про своє бажання продовжити термін оренди орендар повинен письмово повідомити орендодавця в термін, зазначений в договорі, або до закінчення дії договору.
При продовженні договору можуть бути внесені зміни в його умови, наприклад, розмір орендної плати. Договір вважається відновленим на колишніх умовах, якщо орендар після закінчення терміну дії договору продовжує користуватися майном, а орендар не заперечує (п. 2 ст. 621 і п. 2 ст. 610 ЦК України).
Розірвання договору оренди
Можливі причини для розірвання:
- рішення суду (на вимогу орендаря або орендодавця);
- підстави, передбачені в законодавстві.
Звернення орендодавця до суду з вимогою про дострокове припинення договору оренди можливо, якщо орендар:
- користується майном з порушенням умов договору або призначення майна;
- істотно погіршує майно;
- більше двох разів поспіль не вносить орендну плату;
- не виробляє капітального ремонту майна;
- з інших підстав, передбачених у договорі оренди (п. 2 ст. 450 ЦК України).
Зверненням до суду орендодавця має передувати письмове попередження орендаря про порушення з його боку і розумних термінах для їх усунення (ст. 619 ЦК України).
Звернення орендаря до суду з вимогою про дострокове припинення договору оренди можливо, якщо (ст. 620 ЦК України):
- орендодавець надає майно або створює перешкоди для його використання відповідно до умов договору або призначення майна;
- передане орендарю майно має серйозні недоліки, які не були обумовлені при укладенні договору;
- орендодавець не проводить капітальний ремонт майна;
- існують інші підстави, передбачені договором оренди (п. 2 ст. 450 ЦК України).
Якщо право власності на здане в оренду майно переходить до іншої особи, це не є приводом до розірвання договору оренди (ст. 617 ЦК України).
Якщо одна зі сторін збирається розірвати договір, а термін його дії не прописаний, то слід попередити про це партнера за місяць. Якщо об'єктом оренди є нерухомість - то за три місяці (якщо інший термін попередження не передбачений в договорі).
Припинення договору оренди
Орендар повинен повернути майно орендодавцю в тому стані, в якому його отримав з урахуванням зносу.
Викуп орендованого майна
- елементи договору оренди;
- елементи договору купівлі-продажу.
Тому до такого договору застосовуються правила і положення відповідних договорів (п. 3 ст. 421 ЦК України):
Кількість злочинів вУкаіни
Коли ми стикаємося з матеріальними втратами з вини інших людей, сума збитку є значною, а винуватець проблем відмовляється відшкодовувати збитки, залишається тільки одне - звернутися до суду з позовною заявою. Оформлення такого звернення повинно відповідати вимогам процесуального законодавства України та має містити такі обов'язкові реквізити.
Які документи без нотаріуса не мають законної сили
Як скласти договір оренди гаража
Пожежа в ФКУ СІЗО-1 Кременчука
Укладеного незаконно перевели в ЕПКТ
Чим відрізняється в'язниця строгого режиму від загального режиму
Чим відрізняється в'язниця від виправній колонії
Чи можуть посадити до в'язниці за несплату аліментів