Як самому продати квартиру

"Аврора Консалтинг Северо-Запад": оцінка квартир та іншої житлової нерухомості перед продажем.

Як самому продати квартиру - дуже багатьом людям доводиться в житті стикатися з цим питанням. А деякі, з тих чи інших обставин, проходять цю процедуру кілька разів у житті. Ті, хто хоч раз продавав квартиру самостійно, знають, що це досить складно, і процес купівлі-продажу містить безліч тонкощів. Знати всі нюанси угод з нерухомістю. надзвичайно важливо обом сторонам - і продавцеві, і покупцеві. У даній статті, ми дамо деякі поради продавцям житла, про те, як правильно підготуватися до продажу і як краще провести цю операцію.

Підготовка необхідних для продажу квартири документів

Існує думка, що таке відповідальне захід, як продаж квартири, найкраще довіряти професіоналам - ріелторам. Однак, за послуги фахівців доведеться заплатити, тому багато хто воліє самі займатися продажем свого житла. І хоча процедура ця досить трудомістка, впоратися з нею самостійно цілком під силу кожному.

Одним з найскладніших етапів продажу квартири є підготовка всіх необхідних документів. Саме цим слід зайнятися в першу чергу людині, яка бажає продати свою квартиру, оскільки термін отримання деяких довідок і документів може затягнутися на значний час. Отже, продавцеві нерухомості слід підготувати наступні документи для угоди.

-кадастровий паспорт квартири і експлікація з органів БТІ. Хотілося б відзначити, що продавець повинен приділити особливу увагу даними документами. Пов'язано це з тим, що хоча на даний момент часу термін дії кадастрового паспорта і експлікації в документах не вказується, в різних регіонах можуть пред'являтися різні вимоги до подібної документації. Спочатку, «термін придатності» кадастрового паспорта встановлювався на 5 років, а інших довідок - на 1 рік. Тому якщо продавець давно оформляв подібні документи, може знадобитися їх переоформлення. У зв'язку з цим рекомендується заздалегідь звернутися в місцеве БТІ за інформацією про необхідні документи і про терміни їх дії.

Обов'язково потрібно оформлення нових документів, в тому випадку, якщо в квартирі здійснювалася перепланування. Згідно із законом, власнику квартири, перш ніж приступати до процедури перепланування, слід отримати дозвіл з відповідних органів. Однак, на практиці цим багато хто нехтує. Тому, плануючи продаж квартири з переплануванням, слід потурбуватися її узаконенням. Інакше це може послужити причиною відмови покупця від укладання угоди.

-виписка з будинкової книги (термін дійсності довідки обмежений). Дану виписку покупець зажадає неодмінно, оскільки з неї він зможе отримати інформацію про те, хто зареєстрований на даній житлоплощі. Для того, щоб операція з продажу квартири пройшла якомога швидше, бажано, щоб продавець заздалегідь виписав з квартири всіх зареєстрованих там осіб. Особливо важливо продавцеві вирішити питання з громадянами, що вони бережуть право користування квартирою після її продажу, оскільки вони можуть відмовитися виписуватися з даної житлоплощі. До таких осіб належать:

---особи, які в момент приватизації мали рівні права користування житловим приміщенням з особою, його приватизували, але самі не брали участі в приватизації

---особи, які мають право довічного користування житловим приміщенням в порядку заповідального відмови

---одержувачі ренти за договором довічного утримання

-виписка з Управління Росреестра. Дану виписку продавцеві слід отримати для того, щоб покупець зміг переконатися, що квартира не знаходиться під арештом, в заставі. щодо нерухомості відсутні судові спори, на не маються права третіх осіб, а так само, що саме продавець є власників даного житла. Таку виписку покупець має право отримати і самостійно, але сумлінний продавець може потурбуватися її отриманням заздалегідь.

-нотаріально завірена згода чоловіка продавця на вчинення купівлі - продажу (або чоловік повинен особисто бути присутнім під час проведення угоди). Даний документ є обов'язковим. Якщо продавець не перебуває в шлюбі (розлучений), то він повинен бути готовий до того, що покупець може задати йому питання про історію квартири: купувалася вона в шлюбі (до або після шлюбу), пройшло чи три роки (термін позовної давності) з моменту розлучення продавця, чи немає в відношенні даної квартири у колишнього подружжя суперечок. Дані питання є цілком правомірними, і продавець повинен бути готовим до них.

-дозвіл органів опіки та піклування на продаж квартири потрібно, якщо власником квартири (частки квартири) є неповнолітня дитина. Такий дозвіл дається тільки в тому випадку, якщо батьки представлять документи, які підтверджують, що неповнолітній буде забезпечений іншим житлом. При цьому, слід знати, що якщо неповнолітній у квартирі просто зареєстрований, то такий дозвіл не потрібен. Даний документ може оформлятися досить довго в залежності від конкретної ситуації, тому, отримувати такий дозвіл продавцеві слід заздалегідь.

-нотаріальна довіреність. якщо продавець планує здійснювати операцію не самостійно, а за участю його представника.

-копії фінансово-особових рахунків (термін дійсності довідки обмежений). Перед продажем квартири продавець повинен погасити всі заборгованості по нерухомості, що продається (комунальні платежі, податки - надається довідка з податкової інспекції про сплату всіх податків)

Ось, власне, і весь список документів, які потрібно зібрати продавцю для оформлення угоди. Тепер розглянемо основні моменти процедури продажу нерухомості, і нюанси договору купівлі-продажу, на які продавець повинен звернути увагу.

Процедура продажу квартири. Нюанси угоди. Особливості підготовки до продажу

Отже, після того, як основні документи для продажу квартири будуть підготовлені продавцем, він може приступити до пошуку покупців. При цьому, слід пам'ятати, що перше питання, яке буде поставлено покупцем продавцеві, стосується вартості продаваного житла. Щоб скласти об'єктивну думку про те, за якою ціною можна продати конкретну квартиру, продавець повинен зробити всебічний збір інформації.

Після того, як покупець знайдений, починається процедура огляду квартири. Продавець повинен бути готовий до того, що покупець, при огляді нерухомості, буде задавати питання про сусідів - при всіх перевагах квартири, неблагополучні сусіди можуть бути істотним мінусом. В даному випадку, приховувати або спотворювати інформацію не варто, тому що покупець може отримати її і з інших джерел. А обман продавця буде лише свідчити про його неблагонадійності. Відомості про сусідів слід представляти в коректній формі.

Після того, як продавець і покупець домовляться про умови основної угоди, ними може складатися угоду про завдаток - в угоді необхідно вказати суму завдатку, момент (час, термін) передачі продавцю, умови його повернення, а також терміни ув'язнення основної угоди і штрафні санкції за відмову від її укладення. Продавцю слід знати, що при укладенні договору про завдаток, в разі його відмови від укладання угоди, завдаток повертається покупцеві в подвійному розмірі (при відмові покупця - завдаток залишається у продавця). Тому, продавцеві можна порекомендувати укладати угоду про аванс - в цьому випадку, вказане вище правило не застосовується.

Потім сторонам потрібно укласти договір купівлі-продажу квартири. Даний договір укладається в письмовій формі, за бажанням, сторони можуть засвідчити його нотаріально. Потім, договір реєструється в реєстраційній палаті, так само, реєструється перехід права власності на квартиру від продавця до покупця.

При укладанні договору, продавець повинен звернути особливу увагу на наступні моменти.

-на вказівку в договорі ціни, по якій квартира буде продана. Важливо вказати спосіб передачі коштів (зарахування на банківський рахунок, передача готівкою і т.д.), а так же термін, коли гроші повинні бути передані продавцю.

-розподіл витрат кожної зі сторін по оформленню угоди

-термін, протягом якого продавець зобов'язаний звільнити квартиру від своїх речей і передати покупцеві ключі

-порядок і термін підписання сторонами акту прийому-передачі квартири.

На завершення розмови хотілося б згадати про те, що продавцеві, перед приходом покупця, слід ретельно прибрати квартиру, в деяких випадках, можна навіть зробити невеликий ремонт - наприклад, наклеїти найпростіші шпалери, відремонтувати сантехніку - це додасть приміщенню свіжий вигляд. Ґрунтовний ремонт робити не потрібно, тому що згодом окупити його завищеною вартістю при продажу практично неможливо. Крім того, якщо є можливість, бажано вивезти частину (або всю) меблі, в крайньому випадку, всі зайві предмети бажано прибрати - це дасть можливість покупцеві оцінити метраж квартири.

Також продавцеві незайвим буде прибрати під'їзд, оскільки оцінка продаваної квартири починається покупцем зі сходової клітки. Покупця бажано зустріти біля будинку - так у продавця буде можливість показати покупцеві інфраструктуру району. Такі основні моменти, що стосуються самостійного продажу житла.