Як розрахувати ліквідність нерухомості - поради експерта

Ліквідність нерухомості - це поняття, знайоме майже всім, хто так чи інакше стикався з нерухомістю. Але є такі питання, які не можна вирішити самостійно, наприклад, як саме розраховується ліквідність або чи може вона бути мінливою і йти «в мінус». За допомогою експерта ми постаралися відповісти на всі питання, що стосуються показників ліквідності.

Почнемо з того, що таке ліквідність нерухомості

Якщо не зупинятися конкретно на житлової нерухомості, а розглядати це поняття в цілому, то можна сказати, що ліквідність на увазі можливість продати об'єкт в мінімальні терміни і за найбільш вигідною ціною. Таку можливість можна розрахувати, на чому ми зупинимося трохи пізніше. Іншими словами, якщо ви можете продати вашу квартиру за максимальною ціною і на неї є попит, то вона є ліквідною, тобто володіє найвищим показником ліквідності.

На ринку нерухомості умовно існує три види ліквідності. Це висока, середня і низька ліквідності. Як ми вже зрозуміли, то висока ліквідність на увазі швидкий продаж об'єкта. Середня ліквідність пов'язана з більш тривалими термінами продажу об'єкта. А мінімальний показник ліквідності більше відноситься до складних об'єктів, які не так просто продати і на які практично немає попиту.
Є кілька критеріїв, які безпосередньо вказують на ліквідність об'єкта. Якщо розглядати тільки житлові об'єкти, то можна виділити кілька показників ліквідності.

Показники ліквідності нерухомості

З огляду на розглянуті показники, ви напевно подумаєте про те, чи існує якась формула розрахунку ліквідності. Ми можемо з точністю вам сказати, що конкретної формули не існує. Є тільки чітко зорієнтована позиція вкладника коштів, який може розрахувати свій дохід від придбання нерухомості. Наприклад, якщо ви купуєте однокімнатну квартиру в новобудові за 2 млн рублів. При цьому вона надається у вільному плануванні і без обробки. Але купуєте ви її на початковому етапі будівництва. В кінцевому підсумку, після того, як будівництво завершиться, ви зможете без єдиного вкладення продати таку квартиру за 2 млн 700 тис. Рублів. Тобто для вас прибуток складе 700 тис. Рублів. Цей показник прямо пропорційний ліквідності.

Купуючи об'єкт нерухомості, не варто і забувати про те, що показник ліквідності може бути мінусовим, що абсолютно не відноситься до нашого розглянутого прикладу. Наприклад, якщо спочатку об'єкт купувався для здачі його в оренду, але з певних причин він не став користуватися попитом, то вкладення коштів в такий об'єкт можна вважати безглуздим з точки зору отримання прибутку з оренди. У будь-якому випадку, звертати увагу на ліквідність об'єкта повинні не тільки інвестори, а й звичайні люди, які купують житло для власного проживання.

А що з цього приводу думає фахівець?

Спеціаліст з нерухомості.
Засновник Центру «Вигідна нерухомість Житомира».

- Які об'єкти нерухомості на вашу думку вважаються найбільш ліквідними в століцеУкаіни? Чи відрізняється показник ліквідності житла в столиці і в регіонах?

Найбільш ліквідними, тобто максимально швидко продаються, в Москві як і раніше є невеликі однокімнатні квартири в крокової доступності від метро.

В принципі, в регіонах користуються попитом ті ж самі об'єкти. Різниця лише в тому, що там немає метро, ​​якщо розглядати міста немілліоннікі. У таких містах враховується близькість житла до трамвайної лінії. Так само як і в Москві, в регіонах користуються попитом квартири в нових спальних районах, де вже є або з'явиться основна інфраструктура: школи, дитсадки, поліклініки, магазини, транспортні розв'язки і т. П. Ці райони зазвичай віддалені від головних магістралей міста і наближені до лісопарковим зонам.

Але ринок Москви принципово відрізняється від ринку нерухомості в регіонах. Київ - один з найбільших економічних центрів світу - менш схильна до фінансових спадів, привертає більше грошових потоків, характеризується високою міграцією - як внутрішньої, так і зовнішньої. Купівля житла тут розглядається частіше як інвестиції, наприклад, для подальшої здачі в оренду. У регіонах же населення в основному забезпечено житлом і набуває нову квартиру найчастіше з метою поліпшення умов.

Є регіони, які економічно не цікаві інвесторам через відсутність високого попиту на житло. Перш ніж «увійти» в якийсь регіон, вони ретельно вивчають ринок, враховують такі показники, як рівень промислового виробництва, розвиток сфери послуг і торгівлі, міжнародні та міжрегіональні зв'язки, рівень безробіття і середні доходи населення, міграція і т. Д.

Найбільш перспективними для інвесторів є міста-мільйонники та деякі міста на Уралі і півночі країни: Запоріжжя, Житомир, Вінниця. Кривий Ріг, Львів, Константіновкаоград, Одеса, Луцьк. У цих містах хороший попит на житло. Відповідно і ліквідність житла в них набагато вище.

- Як ви думаєте, чи варто звертати увагу на показник ліквідності житла звичайним людям, або це повинні робити тільки інвестори?

Все, і інвестори, і люди, які купують житло для себе, завжди повинні заздалегідь передбачити стратегію виходу (тобто продажу цього житла), оскільки ситуації в житті різні бувають. Люди можуть зараз не думати про те, що через 2 роки, наприклад, їм треба буде кудись переїжджати або міняти умови житла в зв'язку із зміною ситуації в житті. Тому однозначно треба все заздалегідь замислюватися про ліквідність квартири, що купується.

Таке може бути, якщо змінилася ситуація з місцем або з самим об'єктом.
Приклад. На метро Бєляєво (Москва) якось на продаж виставити комерційні приміщення в новобудові в прекрасному місці, де йде величезний трафік народу з метро. За задумом об'єкт повинен був на виході вийти дуже ліквідним і з точки зору здачі, і з точки зору продажу.

Потім відбулося наступне: будинок побудували (приміщення були на першому поверсі цього будинку), всі магазини заїхали, почали торгувати. Але пройшло буквально 3-4 місяці і перед цим будинком поставили кіоски та висівки ВЕСЬ ТРАФІК З МЕТРО! Власники та орендарі в цих комерційних приміщеннях були в шоці, оскільки вони купили їх за такою ціною, яка передбачала дуже хороший трафік (кількість потенційних покупців), а по факту - їх зовсім не видно стало. І щоб зайти до них в приміщення, треба було обійти всі кіоски, і ще виконати чималий шлях.

Ось наочний приклад зниження ліквідності. Тобто, продати за тією ціною, по якій купили, якщо кіоски не будеш згромаджений, вони не зможуть: доведеться серйозно мінусувати як з продажу, так і з оренди (орендарі не хочуть платити дорого за приміщення, в яких немає покупців). Ліквідність і з продажу, і по здачі впала.

- Як ви вважаєте, які об'єкти нерухомості за кордоном можуть бути ліквідними для наших вітчизняних інвесторів?

Я рекомендую інвестувати в тому місці, в якому вам буде доступно управління об'єктом. Тобто краще у себе в місті, а якщо немає такої можливості, то хоча б у себе в країні. Інвестувати краще там, де живеш.

Покупку нерухомості за кордоном краще розглянути в разі, якщо ви плануєте там жити хоча б іноді. Це, наприклад, нерухомість на узбережжі (Болгарія, Іспанія). Фактично це виходить не інвестиція вже, а звичайна купівля для власного користування.

А інвестувати з тією метою, щоб потім перепродати - це, звичайно, досить складно, трудозатратно і довго.

З іншого боку, купувати нерухомість за кордоном для того, щоб тільки іноді в ній відпочивати, немає сенсу. Оскільки її ж ще й утримувати треба: нерухомість вимагає уваги і грошей. Дешевше і цікавіше буде орендувати житло на момент подорожей. Та й подорожувати весь час в один і той же місце - нудно, на мій погляд.

З фінансової точки зору краще вибирати класні місця для подорожей, знімати там хороші апартаменти або номера в готелях і насолоджуватися зміною місць і вражень. Це набагато вигідніше.

- Які показники можуть вплинути на зростання ліквідності об'єкта нерухомості?

На зростання ліквідності житла впливають такі чинники:

Звичайно, район і інфраструктура мають найбільш важливе значення.
Винятком можуть бути тільки новобудови. Тому що будують їх, як правило, в хороших районах, нехай іноді і віддалених від центру. Зате немає ні пилу, ні шуму від доріг, ні людської суєти. У багатьох нових житлових комплексах вирішені питання з паркуванням. Питання з громадським транспортом вирішуються відразу ж, практично одночасно з заселенням перших мешканців.
Звичайно, в тільки що зданих новобудовах складно говорити про яку-небудь інфраструктурі. Але ті, хто розуміє, що сам-то район прекрасний, і що в перспективі років через 5 тут буде все, що душі завгодно, ті і зловлять удачу за хвіст :)

А що в нашому розумінні 5 років? Дитина народилася - ми не встигли озирнутися, а йому вже 5 років, а ще через рік він вже і в школу піде. Ще пару раз моргнули - а дитя вже і школу закінчило. Ще 5 років - і у нього вже вищу освіту за плечима.

Так що новобудови - це відмінний приклад того, як може вирости ліквідність об'єкта всього за 3-5 років.

Як в Москві, так і практично в усіх регіонах нашої країни, самим ліквідним об'єктом є малогабаритна нерухомість економ-класу, яка знаходиться в районах з відносно розвиненою інфраструктурою. В першу чергу потрібно звертати увагу на такі показники об'єкта, як район, загальний стан будівлі, сусіди, планування, площа і поверховість, а також стан комунікацій. Враховувати підвищений показник ліквідності повинні все, і інвестори і звичайні покупці, оскільки в будь-якому випадку потрібно припускати, що від житла потрібно буде ізбавляться.Также наші експерти радять планувати заздалегідь той факт, що ліквідність може піти в мінус по ряду прічін.Что стосується нерухомості за кордоном, то думки наших експертів зійшлися до того, що краще все ж зупинятися на наших вітчизняних об'єктах, оскільки вони є більш доступними і ними простіше керувати.