Як продавати квартиру через ріелтора

Основна маса виставляється на продаж житла належить людям, ніколи не займався операціями на ринку нерухомості. Однак продаж квартири - справа вельми клопітка! Але якщо дізнатися заздалегідь механізм реалізації житлової площі, то можна уникнути багатьох помилок. Спробуємо допомогти вам розібратися в цьому ...

Вибір агентства нерухомості

Від цього залежить успіх майбутньої операції. З безлічі існуючих агентств краще зупинитися на тому, що вже не перший рік працює на ринку і користується гарною репутацією. Чим агентство крупніше, тим воно надійніше. Не варто довіряти необгрунтованим обіцянкам. Краще порівняти послуги та умови їх надання в різних компаніях.

Знайомство з ріелтором (експертом)

Працюйте тільки з тим фахівцем, до якого відчуєте симпатію! Справа в тому, що для успішного проведення операції відносини з ріелтором повинні будуватися на взаємній довірі. Якщо ріелтор вам не сподобався, краще звернутися до іншого.

Після того, як встановлено контакт з ріелтором, ви в формі діалогу детально обговорюєте вашу житлову ситуацію. В результаті ріелтору повинні бути чітко зрозумілі ваші бажання і можливості, а вам - його подальші дії.

Свою роботу ріелтор починає з огляду вашої житлоплощі. Йому необхідно визначити її точну вартість. Після цього він запропонує оптимальний варіант її продажу.

Висновок ексклюзивного договору

Після того, як покупець визначився і вніс аванс (частина суми в якості підтвердження серйозності своїх намірів) починається збір всіх необхідних для угоди документів. З огляду на прогалини житлового законодавства в нашій країні, здійснити це досить важко. Тому даною роботою зазвичай займаються експерт і професійний юрист компанії, що дозволяє швидко оформити всі папери і виключити можливість помилки.

Організацію цієї справи бере на себе компанія. Вам необхідно лише вчасно прийти і поставити свій підпис. Гроші за квартиру зазвичай вносяться в заздалегідь орендовану банківську комірку (її оплата проводиться за домовленістю: або покупцем, або вами).

Порядок отримання грошей з банківського осередку повинен бути обговорений в ексклюзивному договорі. Як правило, "пропуском" до грошей є свідоцтво про зняття з реєстраційного обліку продавця (якщо він був прописаний в квартирі, що продається) і свідоцтво про власність покупця.

Відповіді юристів на питання по темі "Продаж квартири"

- Якщо при продажу своєї квартири я не згоден з ціною, яку мені називає ріелтор, чи можна наполягти на своїй вартості?

- Чи можу я обміняти неприватизовану житлоплощу на приватизовану?

- Чи можу я продати неприватизовану квартиру?

- Ні, не можете, оскільки неприватизована житлоплощу знаходиться у власності держави або муніципального освіти (міста). А ви - наймач (на підставі договору найму, укладеного з Департаментом муніципального житла та житлової політики м Москви). Згідно ст. 50-54 ЖК УРСР, вам надається право тільки користуватися квартирою, тобто проживати в ній (особисто або з членами вашої родини), або обміняти її на інше житлове приміщення на підставі ст. 67 Житлового Кодексу. До речі, при обміні неприватизованій квартири на приватну ви автоматично стаєте власником останньої. Це дає вам право розпоряджатися новим житлом на власний розсуд.

- Як мені отримати доплату при обміні своєї квартири на житло меншої площі?

- Існує два варіанти обміну:

1. "Прямий", при якому ваша квартира змінюється на іншу (меншої площі) з складанням відповідного договору обміну (або міни) і з зазначенням в ньому умов і розміру одержуваної доплати;

2. Так званий спосіб "альтернативної покупки", при якому відбувається одночасний продаж вашої квартири і покупка нової. Суму доплати в цьому випадку прийнято передавати на зберігання в банківський осередок. Умовою отримання грошей буде пред'явлення відповідального співробітника банку договору відчуження вашої квартири - обміну, міни або купівлі-продажу - або виписки з будинкової книги про зняття вас з реєстраційного обліку з квартири, з якої ви розлучаєтеся. Це досить поширена схема на московському ринку нерухомості, так як взаєморозрахунок відбувається на нейтральній території за участю незацікавленої сторони (банку).

- Збираємося продати квартиру, чи можна не підписувати договір купівлі-продажу у нотаріуса, щоб уникнути зайвих витрат?

- Оскільки Цивільним кодексом не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, можна обійтися без нотаріуса. Однак необхідно пам'ятати про істотні умови, за відсутності яких договір буде вважатися недійсним. Такими умовами є докладний опис квартири, обов'язкове зазначення ціни, за яку вона відчужується, а також перелік осіб, які відповідно до закону мають право користування цією квартирою після її придбання покупцем. Крім того, суттєвими є умови, включення яких у договір вимагає хоча б одна зі сторін.

Ще слід враховувати, що, незважаючи на те, що договір може бути складений в простій письмовій формі, його умови не повинні суперечити нормам чинного законодавства. Тому краще заздалегідь проконсультуватися з юристом.

- Чи потрібно отримати згоду на продаж квартири, придбаної в шлюбі, якщо розлучення з колишнім чоловіком відбувся 5 років тому?

- Якщо при розірванні шлюбу не проводився поділ спільного майна, таким згодою варто заручитися. Справа в тому, що трирічний термін позовної давності починається не з моменту розірвання шлюбу, а з дня, коли розведений чоловік дізнався або повинен був дізнатися про порушення свого права на спільне майно.

- Як перевірити, чи дійсна довіреність на продаж житла на день оформлення угоди?

- Довіреність повинна бути належним чином оформлена. Згідно із законом, вона буде вважатися недійсною, якщо в ній не зазначено дату видачі. Термін дії такого документа не може перевищувати трьох років. Довіреність на вчинення правочинів, які потребують нотаріального посвідчення, також повинна бути засвідчена нотаріусом.

Дія довіреності припиняється внаслідок: закінчення терміну дії, скасування довіреності особою, що її видав, відмови особи, якій вона видана, смерті громадянина, який видав довіреність, а також визнання його недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім, смерті громадянина, якому видано довіреність, а також визнання його недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім. З припиненням довіреності втрачає силу передоручення.

- Я уклала шлюб після підписання договору купівлі-продажу квартири, але до його реєстрації. Чи означає це, що на продаж цієї квартири чоловік повинен дати свою згоду?

- Дана квартира буде спільною власністю з вашим чоловіком, так як відповідно до ст. 558 ЦК України договір купівлі-продажу житлових приміщень вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Але, законний режим майна (режим спільної сумісної власності) подружжя можна змінити шлюбним договором, в якому ви з чоловіком визначте, що дана квартира (і інше майно, на ваш розсуд) є Вашою особистою власністю. Шлюбний договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

- У квартирі самовільно поєднали санвузол. Чи можна її продати в такому вигляді або спочатку необхідно узаконити перепланування?

- Закон не забороняє продаж житла з неоформленої переплануванням лише в тому випадку, якщо проведеними змінами незачеплені зовнішні кордони квартири або несучі стіни. При продажу такого житлового приміщення продавець зобов'язаний сповістити про це покупця, який, в свою чергу, повинен письмово підтвердити свою згоду на придбання квартири і взяти на себе зобов'язання по оформленню перепланування.

- Який розмір податкового вирахування, що надається згідно із законом продавцеві квартири?

- Розмір цієї пільги залежить від терміну володіння квартирою на правах власника. Якщо ви власник квартири 5 і більше років, то майновий податковий відрахування надається в розмірі всієї суми, отриманої від продажу квартири. Якщо термін володіння квартирою менше 5 років, то розмір податкового вирахування (неоподатковуваної податком суми) становить 1 000 000 рублів. Тобто при продажу такої квартири продавець повинен буде заплатити податок у розмірі 13% від вирученої суми за мінусом 1 000 000 рублів.