Як продати приватизовану кімнату в комунальній квартирі

При продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ

Про це сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Приватизувавши частину квартири (житлову кімнату), власника переходить право на частку в місцях загального користування. Власник може продавати, дарувати кімнату, здійснювати з нею будь-які угоди, при цьому право на частку в загальних приміщеннях він передає тільки разом з кімнатою. Власник приватизованого житла (кімнати в «комуналці») повинен пам'ятати, що право першочергової купівлі належить сусідам. Після закінчення місяця, якщо ніхто з сусідів не побажає придбати кімнату, вона виставляється на продаж іншим особам.

Для того щоб продати кімнату в комунальній квартирі необхідно дотримати кілька умов

• Кімната в комунальній квартирі повинна належати продавцю на праві власності, що підтверджується свідоцтвом про право власності та документом - підставою набуття права власності на кімнату (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину).
• Якщо кімната в комунальній квартирі належить кільком власникам, необхідно отримати їх згоду для того, щоб її продати. У разі якщо одним із власників є неповнолітній, то вам необхідно отримати згоду органів опіки та піклування.
• Кімната в комунальній квартирі є частиною єдиного об'єкта - квартири. Всім власникам в комунальній квартирі належать на праві спільної часткової власності місця загального користування в даній квартирі, використовувані для обслуговування більше однієї кімнати. Тому треба враховувати право переважної покупки, яке мають власники інших кімнат у комунальній квартирі

Відповідно до ч. 1 ст. 250 ГК при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Таким чином, власник кімнати при її продажу зобов'язаний запропонувати покупку іншим власникам, які проживають в даній комунальній квартирі. Ціна пропозиції продажу кімнати іншим власникам повинна бути ідентичною ціною, що пропонується третім особам.

Відповідно до ч. 2 ст. 250 ГК України (ч. 1) передбачати обов'язок продавця сповістити в письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її.

Якщо решта учасників часткової власності відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі (ч. 2 ст. 250 ЦК України).

В даному положенні законодавцем встановлено чіткий термін, протягом якого власники інших кімнат комунальної квартири можуть придбати яку продають кімнату.

Таким чином, законодавець позбавив продавця від обов'язку отримувати письмову згоду сусідів на продаж кімнати.

Для прискорення процесу продавець кімнати може спробувати отримати письмові відмови сусідів від придбання кімнати. Відмови повинні бути оформлені належним чином: завірені нотаріусом або оформлені в органі, який здійснює реєстрацію прав.

Також можна скласти письмові повідомлення кожному сусідові в комунальній квартирі і відправити їх поштою рекомендованими листами з повідомленням. Повідомлення про вручення листів з підписами сусідів будуть свідчити про те, що сусіди сповіщені належним чином.

Ч. 3 ст. 250 ГК України передбачає, що при продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.

Відповідно до ч. 1 ст. 24 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі до заяви про державну реєстрацію додаються документи, що підтверджують, що продавець частки сповістив у письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її. До заяви про державну реєстрацію можуть додаватися документи, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від придбання частки і оформлені в органі, що здійснює держреєстрацію прав, або нотаріально завірені. В цьому випадку держреєстрація права на частку у спільній власності проводиться незалежно від терміну, що пройшов з моменту повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності. У разі якщо до заяви про держреєстрацію не додано документи, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від придбання частки, держреєстратор зобов'язаний призупинити держреєстрацію до закінчення місяця з дня повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності, якщо на день подачі заяви про держреєстрацію такий термін не закінчився. Спори між учасниками часткової власності, що виникли при держреєстрації права на частку у спільній власності, підлягають вирішенню в судовому порядку ».

Згідно ч. 2 ст. 558 ЦК України договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Таким чином, регоргани при держреєстрації прав на нерухоме майно вимагають від продавця дотримання вищевикладених прав сусідів.

Неподання документів, що підтверджують відмову решти учасників часткової власності від права переважної покупки, може спричинити відмову в реєстрації вашого договору (ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ), що унеможливить оформлення переходу права власності.

Таким чином, продати приватизовану кімнату в комунальній квартирі можна тільки при наявності відмови сусідів від права переважної покупки або при закінченні місячного терміну після направлення ним повідомлення про продаж кімнати. При спробі продати кімнату з порушенням права переважної покупки продавець ризикує отримати відмову в держреєстрації договору або почати судові тяжби з сусідами.

Фахівці ААА-Інвест виконають для Вас послуги заповнення податкової декларації з податку на доходи фізичних осіб і допоможуть оптимізувати оподаткування.