Як продати квартиру під нежитлове приміщення
Наш Новомосковсктель Світлана запитує: "Продаємо квартиру на першому поверсі, кутову, 104 кв. М. В новобудові, можна використовувати під офіс або магазин. Які є особливості такого продажу? Які потрібні для цього документи?"
Олена Бойцова, Голова колегії, Колегія адвокатів міста Москви:
Ніяких особливостей продажу квартири в даній ситуації немає. Укладаєте з покупцем договір купівлі-продажу квартири, реєструєте в Россреестра перехід права власності на квартиру. Для здійснення угоди будуть потрібні документи, на підставі яких виникло право власності (правовстановлюючі документи. Вказані в свідоцтві про державну реєстрацію права як документи-підстави).
З моменту державної реєстрації переходу права власності в Росреесте власником квартири стає покупець, який, у разі ухвалення рішення про використання квартири під офіс або магазин, буде зобов'язаний здійснити переклад житлового приміщення в нежитлове відповідно до вимог Глави 3 Житлового Кодексу РФ. Згідно зі статтею 22 Житлового Кодексу України переклад житлового приміщення в нежитлове приміщення не допускається, якщо доступ до перекладному приміщенню неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення, якщо перекладне приміщення є частиною житлового приміщення або використовується власником даного приміщення або іншим громадянином як місце постійного проживання, а також якщо право власності на перекладне помещ ення обтяжене правами яких-небудь осіб. Якщо зазначених перешкод немає, то переведення приміщення з житлового в нежитлове проводиться органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому статтею 23 Житлового кодексу РФ.
Для продавця особливостей у продажу такої квартири немає. В даному випадку Ви продаєте квартиру, з призначенням: житлове приміщення. Якщо покупцеві необхідно буде використовувати дане житлове приміщення під офіс чи магазин, то йому буде необхідно перевести це приміщення з житлового в нежитловий фонд.
Вимогами до таких приміщень є наступні:
1) Переведення житлового приміщення в нежитлове можливий тільки в тому випадку, якщо воно не обтяжене правами третіх осіб;
2) Є можливість обладнати приміщення окремим входом (не через під'їзд будинку);
3) Вільний доступ до інженерних комунікацій.
Якщо Ви самі не будете переводити приміщення з житлового в нежитловий фонд, тоді в продажу квартири не буде ніяких особливостей.
З документів в цьому випадку Вам понядобятся:
1) Свідоцтво про реєстрацію права на квартиру, що продається або інший документ, що підтверджує право власника на житло (правоподтверждающій документ);
2) Договір купівлі-продажу, приватизації, договір пайової участі, інвестиційний контракт, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину або інший документ, на підставі якого Ви є власником даної квартири (правовстановлюючий документ);
3) Паспорти або інші посвідчення особистостей всіх власників квартири, в тому числі свідоцтва про народження неповнолітніх дітей, які ще не мають паспорта;
4) Кадастровий паспорт з БТІ (або технічний паспорт) на квартиру;
5) Якщо Ви перебуваєте в шлюбі, то необхідно Свідоцтво про шлюб і згода дружини (або чоловіка) на продаж квартири, завірений у нотаріуса. Дана згода не потрібна, якщо квартира не є за законом сумісною власністю подружжя (наприклад, була придбана ДО шлюбу або під час шлюбу, але з безоплатної угоді: дарування, спадщина);
6) Дозвіл органів опіки та піклування, якщо одним із власників квартири, що продається є неповнолітній;
7) Форма-9, що відображає відомості про всіх осіб, прописаних в квартирі. Ця довідка діє протягом досить короткого терміну, тому брати її заздалегідь не має сенсу. Даний документ можна буде отримати безпосередньо перед реєстрацією прав нового власника, коли буде знайдено покупця, і на руках будуть всі інші документи. Це ж стосується і довідки про відсутність заборгованості по комунальних платежах, яка також буде потрібно при продажу квартири;
8) Документ, що підтверджує оплату державного мита за реєстрацію права;