Як підвищити свої шанси на схвалення іпотеки

Подати заявку на іпотеку легко - треба зібрати документи і заповнити анкету. Але буває так, що начебто і анкету красиво заповнив, і всі документи доклав, і зарплата висока, а в кредиті відмовлено. Чому? На що дивиться банк, коли оцінює потенційного позичальника? Як переконати його в своїй благонадійності? Які причини можуть бути приводом для відмови? Давайте розберемося.

Доходи і платоспроможність

При оформленні іпотеки є два нюанси. Перший: на відміну від інших видів кредитування, в цьому випадку банк оцінює не тільки поточний фінансовий стан позичальника, але і потенційне (в майбутньому). Другий: сума кредиту безпосередньо залежить від суми доходів.

Дохід і сума кредиту

Сума кредиту залежить від доходів позичальника. Спочатку дізнайтеся, при якому рівні доходу вам дадуть стільки грошей, скільки вам потрібно, і тільки потім подавайте заявку з «підходящої» зарплатою. Не навпаки! Не дуже чесно, але нічого не поробиш. Правда, завищувати доходи має сенс тільки в тому випадку, якщо ви дійсно в змозі виплачувати кредит. Інакше залишитеся без квартири і даремно витратите гроші.

Якщо зарплата «сіра», завищення суми не представляє проблем. Є довідки за формою банку, в них можна «намалювати» будь-які цифри. Головне - домовитися з начальством на роботі. Але довідки про доходи все одно несіть дві - і 2-ПДФО, і за формою банку.

Якщо дохід «білий», то краще не брехати. Зате можна вказати додаткові джерела доходів або надати непрямі підтвердження високого заробітку - документи про покупку дорогого майна, поїздках за кордон, успішно погашених великих кредитах і т.д.

Однак майте на увазі, що декларувати нечувану суму безглуздо. Навіть якщо у вас є відповідні довідки. Банк порівняє ваш дохід із середньоринковими рівнем зарплати по вашій спеціальності і скоректує цифри. Адже він хоче бути впевнений, що якщо вас звільнять, і ви влаштуєтеся в іншу компанію, то продовжите здійснювати виплати.

Також банк не повірить довідці, якщо ви вказали дуже високу зарплату, але при цьому працюєте в невеликій фірмі з маленьким оборотом. Кредитної організації важливі не окремі параметри, а їх сукупність.

рівень доходів

При цьому в решту 50-60% повинні входити всі ваші витрати: по прожитковому мінімуму на кожного члена сім'ї, а також інші обов'язкові платежі (поточні кредити, аліменти, оплата комунальних послуг). Якщо після вирахування платежу по кредитах на ці потреби у вас буде залишатися самий мінімум, то банк може відмовити, так як ніхто не застрахований від непередбачених витрат і зниження доходів.

Додаткові джерела доходів

Завжди вказуйте про наявність додаткових джерел доходів (наприклад, якщо займаєтеся репетиторством, здаєте квартиру, отримуєте допомогу, маєте вклад у банку і т.д.). Це дуже допоможе, особливо якщо є документальне підтвердження. І неодмінно перерахуйте все майно, яке маєте у власності. Його наявність є непрямим підтвердженням фінансового добробуту. Не бійтеся - передавати ці відомості податківцям банк не буде.

оцінка перспектив

Іпотечний кредит береться на тривалий термін, тому банку важливо зрозуміти, чи зможе позичальник виплачуватиме кредит не тільки в найближчі роки, а й через 10-20, а то і 50 років. Зрозуміло, що гарантій ніхто дати не може, життя непередбачуване. Але непрямим підтвердженням стабільності можуть служити:

Вища освіта;
Затребувана спеціальність;
Надійний роботодавець;
Достатній стаж роботи. Це особлива умова. У вимогах до позичальника пишуть, що стаж роботи на останньому місці повинен бути не менше півроку. Насправді малоймовірно, що ви отримаєте кредит, маючи піврічний стаж. Опрацюйте хоча б рік-два.
Наявність нерухомості у власності і т.д.

Інакше кажучи, у вас повинно бути щось таке, що допоможе залишитися на плаву в разі звільнення, хвороби та інших ситуаціях, в яких ви можете втратити джерело доходу.

Початковий внесок

Якщо частину вартості квартири ви оплачуєте самостійно, це не тільки здешевлює кредит, але і збільшує шанси на його отримання. Вважається, що якщо ви готові ризикнути значною сумою, значить, ви все добре обміркували і прорахували. Крім того, раз вам вдалося накопичити на початковий внесок, то ви напевно вмієте розпоряджатися доходами. Інакше кажучи, ви надійна людина, і з вами можна мати справу.

До того ж початковий внесок знижує суму кредиту, а разом з нею і розмір процентної ставки.

Кредитна історія

Кредитна історія - другий за значимістю фактор після платоспроможності. Якщо в минулому у вас були проблеми з виплатами кредитів, то новий схвалять дуже неохоче і під величезні відсотки. Зрозуміло, що не завжди прострочення виникають з вини боржника, але не кожен банк захоче розбиратися в причинах.

Погану кредитну історію треба виправляти. Для цього слід розплатитися за старими боргами і взяти кілька нових кредитів. Зробити це складно, але інакше нічого не вийде. Тільки після того, як закриєте чорні плями в кредитній історії успішно погашеними кредитами, ви можете звертатися за іпотекою. В іншому випадку відмова практично гарантований.

Вік позичальника завжди має значення, що б не говорили банки. 30-річний клієнт має більш високі шанси, ніж 20-річний і 60-річний. Ідеальним віком для іпотеки вважається 25-40 років. До 25 років більшість людей отримують освіту і тільки починають кар'єрний шлях, а тому їх фінансове становище нестабільне. Для 40-річного позичальника, який взяв іпотеку, виплати закінчаться в пенсійному віці, в якому теж не виключені проблеми з фінансами.

Сімейний стан

До позичальників, які перебувають у шлюбі, довіри більше. По-перше, чоловік (дружина) виступає созаемщиком або поручителем, а при оцінці доходу береться до уваги сукупний дохід. По-друге, сімейна людина традиційно вважається більш відповідальним, в порівнянні з холостим.

Тут двояка ситуація. З одного боку, наявність дітей - це гарантія того, що позичальник буде думати про завтрашній день і відповідально ставитися до планування сімейного бюджету. З іншого боку, дітей потрібно годувати і одягати, а значить, дохід сім'ї зменшується. 1-2 дитини - це плюс. Якщо їх більше, то банк вважатиме угоду ризикованою. Все буде залежати від ваших доходів.

Стан здоров'я

Якщо вашому здоров'ю щось загрожує (інвалідність або любов до екстремальних видів спорту), банку про це говорити не треба. Інакше грошей він вам не дасть. Страховка не допоможе, так як страхові компанії теж відмовляться співпрацювати.

Відповідний продукт і «правильний» банк

Зверніть увагу на спеціальні, пільгові програми. Вам менше 35 років, ви отримали материнський капітал, маєте житловий сертифікат? Або ви молодий вчений, лікар, вчитель або військовий? Тоді ви зможете взяти кредит на пільгових умовах. Відповідних пропозицій багато у АІЖК, ВТБ 24. Ощадбанку.

У плані вибору банку теж можна підвищити свої шанси на кредит, якщо звернутися:

в банк, для якого ви є корпоративним клієнтом;
в банк, у якого ви вже брали кредит;
в банк, який активно працює саме в сфері іпотечних кредитів, має багато спеціальних програм (ВТБ 24, Сбербанк).

Чи не орієнтуйтеся лише на розмір процентної ставки. Деякі організації з лишком компенсують низькі відсотки додатковими комісіями.

Навіщо звертатися в кілька банків

Якщо будете подавати заявки одну за одною, то, по-перше, втратите багато часу, а по-друге, вже після першої відмови ентузіазму для збору довідок і стояння в чергах різко зменшиться. Набагато простіше підготувати декілька комплектів документів і виділити час для відвідування банків. Хоч один, так схвалить.

І ще рада. Звертайтеся в той банк, в схваленні якого не сумніваєтеся. Оцініть свою відповідність вимогам, і якщо вам здається, що ви ідеальний кандидат для даного банку, то у нього і просите кредит. Навіть якщо умови вам не підходять. Треба мати план «Б» на випадок, якщо сподобався банк відмовить. Позитивна відповідь ні до чого не зобов'язує, і у вас буде час подумати - погоджуватися чи ні.

Іпотека на будівництво будинку

Кредит на купівлю квартири - безсумнівно, менший ризик для банку, ніж кредит на будівництво будинку. Не у всіх вистачає грошей, терпіння і бажання побудувати будинок. Тим часом, квартиру можна продати, а недобудовані будинки високого попиту не мають.

Для отримання такого кредиту добре б мати у власності земельну ділянку (з підведеними комунікаціями), на якому будете будувати. Ще краще, якщо ви готові надати цю ділянку в заставу.

Можете розглянути варіант отримання кредиту для покупки ділянки з незавершеним будівництвом, це простіше. Але будівельні роботи повинні бути виконані хоча б на 50%.

Допомога посередників

Якщо не впевнені в своїх силах, звертайтеся за допомогою до посередників. Всупереч поширеній думці, кредитний брокер не завжди має зв'язку в банках, зате відмінно орієнтується в цій сфері. Він знає, що писати в анкеті, як себе вести, які документи принести, скільки грошей і у якого банку просити і т.д.
Поради кредитного брокера коштують грошей (зазвичай у відсотках від угоди), але економлять час і нерви. Краще звертатися в спеціалізовані компанії. Тобто кредитний брокер - це кредитний брокер, а не ріелтор в агентстві нерухомості, який трохи розбирається в іпотеці. І остерігайтеся шахраїв!

Що робити, якщо банк відмовив

Зазвичай достатньо звернутися в інший банк. Але якщо відмовили кілька організацій, варто проаналізувати свій портрет як позичальника в очах банку і зрозуміти, що могло послужити причиною.

Недостатній рівень доходу

Не поспішайте засмучуватися, а ще раз все підрахуйте. Бути може, відмова - це на краще. Якщо переоціните свої можливості і опинитеся не в змозі виплатити борг, то залишитеся без житла і без грошей. Ймовірно, варто почекати з кредитом і зосередитися на пошуку більш високооплачуваної роботи. Або переглянути суму кредиту в сторону зменшення.

Якщо суму зменшувати не хочете, спробуйте залучити поручителів або запропонуйте заставу (бажано нерухомість).

Недостовірні відомості і підробка документів

Ніколи не обманюйте банк. Або обманюйте так, щоб зазначену вами інформацію можна було перевірити. Пам'ятайте про те, що у банківській служби безпеки є як офіційні, так і неофіційні канали отримання інформації. Наприклад, теоретично ніхто не має доступу до баз даних органів внутрішніх справ. Але якщо у вас є або були проблеми з законом, то банк про це дізнається, не сумнівайтеся. Все, що внесено в будь-яку базу даних, може бути перевірено.

У разі надання підроблених документів вам не тільки відмовлять у кредиті, а й можуть висунути відповідне звинувачення.

«Неправильна» професія

Банки не люблять:

Крім того, приводом для відмови може злучити часта зміна місць роботи (1-2 рази на рік і частіше).

невідповідна квартира

Банки не люблять квартири, щодо яких велися судові процеси. Небажано вибирати квартиру з переплануванням. Якщо це житло, що будується, то у забудовника має бути все в порядку з репутацією і фінансами. Що стосується старого і призначеного для знесення житла, то тут питання навіть не стоїть.

Загалом, будь-які юридичні «шорсткості» збільшують ризики банку. Якщо ви не зможете виплачувати кредит, банку доведеться продавати вашу квартиру, і додавати собі проблем він не хоче.

недотримання формальностей

Ніколи не поспішайте під час подачі заявки на кредит. Перевірте кілька разів:

чи всі пункти анкети заповнені, чи скрізь проставлені підписи;
чи всі зазначені вами дані коректні;
чи всі документи прикладені.

До речі, якщо будуть запитувати додаткові документи, крім тих, що вказані в переліку, не сперечайтеся, надайте.

Скелети в шафі

Дуже складно щось зробити з судимістю. Втім, якщо правопорушення не пов'язане з економічними злочинами, і судимість погашена, то ймовірність схвалення є, хоч і дуже низька.

Чи не дадуть іпотеку і тим, у кого на поточний момент є великі невиплачені кредити і інша заборгованість (несплачені штрафи, податки, комунальні рахунки). Сюди ж відноситься погана кредитна історія.

Бажаємо успіху!

Найголовніше - переконатися в своїх фінансових можливостях. Це потрібно не банку, а вам. Не варто брати іпотеку, якщо наперед відомо, що вона вам не по кишені. Якщо ж з фінансами і кредитною історією все в порядку, то озбройтесь нашими порадами і «штурмуйте» банки! Успіхів!