Як не втратити житло за несплату іпотечного кредиту

Як не втратити житло за несплату іпотечного кредиту.

Позичальники, які втратили в зв'язку з кризою можливість оплачувати іпотечні кредити, все частіше звертаються за роз'ясненнями в юридичні компанії. Громадяни просять допомогти зберегти їм квартиру, коли вже «грянув грім» і позичальника викликають до суду або проходять торги. На найбільш популярні питання, що стосуються виплат по іпотеці, відповіла Олена Жданова, адвоката Московського Адвокатського бюро «Право. Нерухомість. Родина".

B яких випадках судом може бути звернено стягнення на закладене по іпотеці житлове майно?

У разі невиконання або неналежного виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання, а також у разі несплати або несвоєчасної сплати суми боргу повністю або в частині, якщо інше не встановлено договором.

Якщо в період судового розгляду боржником буде оплачена поточна заборгованість перед заставодержателем, припиняється чи судова тяжба з ініціативи позивача?

Різні кредитні компанії за своїм підходять до цього питання. Скажімо ВАТ «АІЖК» приймають оплату від боржника поточної заборгованості, тобто «Ставлять його в графік» і припиняють судовий процес у зв'язку з цим. Інші ж вважають, що тільки повна вартість усього кредиту (позики) дозволить заставодержателю відмовитися від позову. І їхня позиція теж не суперечить ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» і кредитним договором, договором іпотеки.
У будь-якому випадку, адвокат за згодою заставодержателя завжди дає боржникові час для того, щоб знайти фінансову можливість в період судового розгляду для гасіння заборгованості, якщо звичайно боржник не є злісним порушником боргових зобов'язань.

В яких випадках судом може бути відмовлено заставодержателю в позові про звернення стягнення на закладену по іпотеці житлову нерухомість?

Більш точно визначено, що вважати незначним порушенням заставного зобов'язання, і в яких випадках розмір вимог заставодержателя явно несоразмерен вартості закладеного майна.
Це при одночасному дотриманні наступних умов:
- сума невиконаного зобов'язання становить менше п'яти відсотків від розміру оцінки предмета іпотеки за договором про іпотеку;
- період прострочення виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, становить менше трьох місяців.

Але в той же час, законодавець встановив, що «якщо договором про іпотеку не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть за умови, що кожна прострочення незначна ».

Такі чіткі критерії невідповідності вимог порушення зобов'язань, прописані в законі вперше.
Далі п. 2 ст. 52.1 передбачає можливість повторного звернення до суду з позовом про звернення стягнення на заставлене майно в тому випадку, якщо будуть усунуті обставини, що послужили підставою для відмови в зверненні стягнення (допущене боржником порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя явно несоразмерен вартості закладеного майна) .

Заставодержатель може повернути свої кошти за договором іпотеки тільки шляхом звернення до суду, або можливо в позасудовому порядку?

Ні. Якщо квартира (будинок) належить на праві власності фізичним особам, то звернути стягнення на предмет застави в позасудовому порядку законом не передбачено.

Чи можливо якимось чином відстрочити виконання рішення суду про звернення стягнення на заставлене по іпотеці майно?

В судовому процесі можна заявити відповідне клопотання про відстрочку виконання рішення про стягнення і звернення стягнення на заставлене по іпотеці майно. І суд, розглядаючи всі обставини справи, вислухавши думку протилежної сторони, третіх осіб, задовольнить або відмовить в даному клопотанні.
П.2 ст.350 ГК України дійсно дозволяє суду на прохання відповідача (заставодавця) у рішенні про звернення стягнення на заставлене майно вказати про відстрочення його продажу з публічних торгів на строк до одного року. І хоча відстрочка не звільняє боржника від відшкодування зрослих під час відстрочки збитків кредитора і неустойки, цей захід, проте, істотно вплине на можливість Позичальника-заставодавця поправити свої справи. В нашій адвокатській практиці по кожному другій справі суд задовольняє клопотання адвоката про відстрочку виконання рішення суду.

Багатьох хвилює порядок визначення початкової ціни продажу заставленого майна. Що робити, якщо позичальник не згоден з ціною квартири на момент судового розгляду?

В цьому випадку треба пам'ятати, що початкова продажна ціна визначається за рішенням суду. А це означає, що якщо ви не згодні з представленим позивачем Звітом про оцінку предмета іпотеки, ви можете заявити клопотання про проведення нової оцінки.
Витрати оцінювача в цьому випадку ляжуть на вас згідно з чинним цивільно-процесуальним законодавством РФ, де обов'язок доведення лежить на стороні, яка посилається на певні обставини. Якщо ви упустите свої можливості, Служба судових приставів буде виставляти на торги за тією ціною, яка вказана в рішенні суду.

Примітним є такий випадок з адвокатської практики. Звернувся громадянин, у якого на момент звернення стягнення вступило в законну силу рішення суду про стягнення і звернення стягнення на заставлене майно (квартиру), і Служба судових приставів вже провела торги один раз (які були визнані такими, що). Ціна квартира була визначена банком 2 роки тому, згідно Звіту про оцінку, в чотири рази дешевше навіть ціни цього дня. І тільки завдяки зусиллям адвокатів-фахівців ми змогли утримати квартиру і продати її за ціною справжнього ринку нерухомості.

Який порядок проведення прилюдних торгів в ході виконавчого провадження?

Раніше в ФЗ про іпотеку організатор прилюдних торгів був зобов'язаний сповістити про майбутні публічних торгах не пізніше, ніж за 30 днів, але не раніше ніж за 60 днів.

За внесеними змінами до закону «організатор прилюдних торгів сповіщає про майбутні публічних торгах не пізніше, ніж за 10 днів, але не раніше ніж за 30 днів до їх проведення». Можливо, зміна термінів пов'язана з бажанням законодавця прискорити процедуру торгів і тим самим допомогти стягувачу якомога швидше реалізувати своє право кредитора. Але з іншого боку, відсутність менше двох бажаючих придбати квартиру (зменшення термінів не виключає найменшу інформованість потенційних покупців) дає можливість в рамках закону визнати торги не відбулися, після чого ціна на об'єкт застави знижується, що, безумовно, йде не на користь боржника.
Повідомлення про майбутні торги обов'язково в періодичному виданні, що є офіційним інформаційним органом органу виконавчої влади суб'єкта Укаїни і за місцем знаходження нерухомого майна, а також в мережі "Інтернет". У повідомленні зазначаються дата, час і місце проведення прилюдних торгів, характер продаваного майна і його початкова продажна ціна.
Особи, які бажають взяти участь в публічних торгах, вносять задаток в розмірі, строки та порядку, які повинні бути зазначені в повідомленні про прилюдні торги. Розмір завдатку не може перевищувати 5 відсотків від початкової ціни продажу заставленого майна. При порушенні умов проведення торгів, можна в судовому порядку визнати торги недійсними.

Зверніть увагу, ви можете бути присутнім на публічних торгах як особи, що мають права користування продаваним майном або речові права на це майно. Присутність на публічних торгах з продажу заставленого майна не беруть участі в них осіб може бути обмежено тільки органами місцевого самоврядування в інтересах підтримання громадського порядку, для чого має бути спеціальне рішення.
Особа, що виграла публічні торги, має протягом п'яти днів після їх закінчення внести суму, за яку їм куплено закладене майно за вирахуванням раніше внесеного завдатку на рахунок, вказаний організатором публічних торгів. При невнесення цієї суми задаток не повертається.
Протягом п'яти днів з моменту внесення покупної ціни особою, що виграв публічні торги, організатор прилюдних торгів укладає з ним договір купівлі-продажу. Цей договір і протокол про результати публічних торгів є підставою для внесення необхідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.

В яких випадках торги можуть бути визнані такими, що?

Якщо такого не сталося, призначаються повторні торги. Але тоді початкова продажна ціна, викликана вищеназваними причинами, знижується на 15%. Публічні торги проводяться в звичайному порядку.
Якщо і вдруге торги будуть визнані такими, що заставодержатель має право придбати закладене майно за ціною не більше ніж на 25% нижче його початкової ціни продажу на перших публічних торгах, за винятком земельних ділянок.

Продали квартиру, що далі? Чи мають право користування житловим приміщенням особи, які проживають в ньому на дату реалізації квартири?

Що буде, якщо сума, виручена від реалізації квартири недостатня для погашення всіх зобов'язань заставодержателя, при ситуації на ринку житлової нерухомості на сьогодні?

Якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, недостатня для покриття вимоги заставодержателя, заставодержатель має право (за відсутності інших відомостей в законі або договорі) отримати решту суми з іншого майна боржника в установленому законом про виконавче провадження порядку. Якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, перевищує розмір забезпеченого заставою вимоги заставодержателя, різниця повертається заставодавцю.

За матеріалами ІА «Клерк.Ру»