Як інвестувати в заміську нерухомість - котеджні селища в Підмосков’ї
Сьогодні пропозиція заміської нерухомості в рази перевищує попит. Здавалося б, при такому розкладі інвестувати в цей ринок безглуздо. Але, виявляється, заробити на покупку будинків і ділянок можна, треба тільки добре вибирати місця.
Докризовий зростання цін на заміські об'єкти був необгрунтованим, що нагадує мильну бульбашку. Після кризи попит різко впав, клієнти практично перестали здійснювати інвестиційні покупки, основний обсяг угод тепер відбувається в сегменті дешевих таунхаусів і недорогих будинків. Крім того, як і раніше, затребувані найбільш ліквідні ділянки з інженерними комунікаціями.
Тільки такі об'єкти заміської нерухомості потроху дорожчають - приблизно на 15% в рік (для інвестора - сміхотворний відсоток).
Як же, питається, заробити на такому ринку? Виявляється, це можливо.
Куди не треба інвестувати
Перш за все, розповімо, куди не треба вкладати гроші. Так, експерти Украй не рекомендується купувати нерухомість в селищах, в яких ще нічого не будується і вже тим більше - якщо немає навіть інженерних комунікацій. Навіть якщо ціни на цьому етапі дуже привабливі. Купуючи ділянку в подібному «котеджному селищі" інвестор ризикує стати заручником нереалізованого проекту. Якщо селище виявиться довгобудом, перепродати свою нерухомість не вийде навіть за початкову суму. А про дохід не доводиться і говорити. Хоча, звичайно, бувають і винятки. Вкладатися на початковій стадії розвитку проекту можна, наприклад, якщо девелопер добре себе зарекомендував в декількох інших, вже реалізованих, проектах.
Мабуть, не варто вкладатися в нерухомість масового сегмента. Сьогодні в Ленобласті, наприклад, зводиться величезна кількість дешевих таунхаусів. Вони користуються хорошим попитом у споживача і в той же час, завдяки низькій вартості, дозволяють інвестувати невелику суму грошей - часом, менше мільйона рублів. Але при таких, здавалося б, сприятливих для інвестора факторах, вкладення в дешеві таунхауси чи виправдані. Справа в тому, що людині, яка вирішить перепродати таунхаус на вторинному ринку, доведеться фактично конкурувати з численними забудовниками, що пропонують зблоковані будинки. Взагалі на ринку таунхаусів економ-класу вже спостерігається явне перенасичення. Тому інвесторам краще спрямувати погляди на інші сегменти заміського ринку.
Фахівці заміського ринку часто говорять, що саме надійне вкладення - нерухомість в активно споруджуваних котеджних селищах з близькими строками здачі. Як правило, це проекти, де ужедействуют інженерні мережі, продані майже всі домоволодіння, можливо, вже живуть люди. Ризиків при інвестуванні в таку нерухомість, дійсно, майже немає. Але і дохід виходить мінімальним. Так, безумовно, після здачі проекту знаходяться в ньому будинку додадуть у ціні. Але незначно - на 10%, може бути, на 15%, та й то не факт. Тому ми все-таки розглянемо варіанти вкладення коштів з більш високим доходом, хоча і, можливо, кілька більш ризиковані.
Полювання за новими форматами
Сьогодні на заміському ринку відбуваються глобальні зміни. Виникають нові формати нерухомості, забудовники йдуть з одного сегмента ринку, щоб спробувати сили в іншому. Такі «струсу» призводять до плутанини і з цінами, що може бути дуже вигідно покупцеві.
Наведемо конкретний приклад. Восени минулого року девелопер елітного ринку компанія ПетроСтіль вивела на ринок проект комфорт-класу «Близьке» (в селі Містолово Всеволожського району). Ціни на квартири в малоповерхових комплексах починалися там від 1,3 млн руб. Притому що в сусідньому селищі схожого формату Mistola Hills такі ж квартири коштували приблизно в два рази дорожче.
Зіткнувшись з великим попитом, компанія «ПетроСтіль» стала підвищувати вартість. І на сьогоднішній день мінімальна цінова планка для однокімнатної квартири становить 2 млн руб. Зростання - майже 54% за п'ять місяців. Як з'ясувалося, продешевили спочатку і з будинками. Спочатку ціни на них стартували з 2,9 млн руб. сьогодні - з 4,7 млн. Подорожчання - 62%. Хто встиг скористатися пропозицією на самому початку, непогано заробив.
Нещодавно компанія Landskrona запропонувала покупцям новий формат заміської нерухомості - еко-вілли невеликих метражів в селищі «ЗИМА-ЛІТО» недалеко від Правдинское озера (Виборзький район Ленобласті). Раніше у озер будували, як правило, дорогі котеджі. Так надходила і Landskrona - її проекти «Правдинское озеро» і «Правдинское озеро - 2» - класичне селища бізнес-класу. А ось новий проект у того ж водойми вирішили позиціонувати інакше. Вартість еко-вілл (по суті дач) починається від 1,9 млн руб. (За одноповерховий будинок площею 57 кв. М).
Якщо новий формат припаде до душі покупцям, то ціни на такі вілли, звичайно, будуть рости. Втім, важко прогнозувати, якими саме темпами.
Серед нових дачних селищ треба відзначити, безумовно, проект «Червона поляна» в Приозерському районі, поблизу Коробіцина від КК «Династія», яка раніше працювала на елітному ринку. Селище розташоване в селі Світле, поруч з гірськолижними схилами курортів «Сніговий» і «Золота долина». Найдешевший ділянку тут коштує 1,7 млн руб. (За 8,4 сотки). Ціна для цих місць, прямо скажемо, невисока. І, якщо проект буде успішно реалізований (поки він на початковій стадії), вартість землі тут, ймовірно, зросте.
Таким чином, заміський ринок дозволяє примножити свій капітал тим, хто уважно стежить за перипетіями його розвитку, відстежує появу нових форматів, спостерігає за зміною бізнес-стратегії найбільш відомих забудовників.
При цьому девелопер готує до продажу по сусідству з «Блакитним кварталом» ще один проект - «Квартал Малинки». Це вже проект бізнес-класу, де сотка коштує 240 тис. Руб.
Ті, хто встиг придбати ділянку в «Блакитному кварталі» за цінами економ-класу, безумовно, зробили вигідне вкладення. Після здачі побудованого кварталу Малинки статус всій території повинен вирости. І, при бажанні, власники землі в «Блакитному» зможуть продати свої ділянки на вторинному ринку за значно вищими цінами.
Схожа доля, можливо, очікує котеджне селище «Кавголовское озеро» компанії City 78. Він знаходиться на 19-му кілометрі Токсовскій шосе, всього в 4 км від елітного Токсово. Перепади висот тут ще значніші, ніж в Лазурному. Озеро теж є, навіть два, в 800 м - Курголовское, а за ним, через невелику «перемичку» - Кавголовское. Ціни поки - найдемократичніші, від 150 тис. Руб. за сотку.
Треба зауважити, однак, що в селищі поки немає інженерних комунікацій. Їх прокладкою власник планує зайнятися навесні цього року. І, хоча City 78 зарекомендувала себе як відповідальний девелопер (їх проект - «Ладозький маяк»), кожен покупець (інвестор) повинен оцінити можливі ризики. Але якщо проект відбудеться, на пізніших стадіях реалізації земля там, як нам здається, подорожчає.
Безумовно, інвестування на заміському ринку - справа нелегка. Тут немає типових проектів, тенденції більш розмиті, ніж в місті. Щоб добре заробити, тут потрібно ретельно вивчати ринок, у чому, ми сподіваємося, надасть допомогу наше видання.