Як аферистам вдається продати квартири без відома власника
Широке поширення набув такий вид злочину, як незаконний продаж квартир без участі власників
Конституція Укаїни декларує, що «право приватної власності охороняється законом». Однак якщо включити телевізор, зайти в інтернет або просто погортати газети і журнали, стає очевидно, що злочини проти власності є найчисленнішими серед усіх протиправних діянь. Особливо широке поширення одержав такий вид злочину, як незаконний продаж квартир без участі власників. Про типові способи вчинення даного правопорушення розповідає адвокат Олег Сухов, президент Гільдії юристів ринку нерухомості.
Чорні ріелтори і «псевдоагентства» нерухомості
Почнемо з найбільш відомого способу шахрайства, який з розмахом використовують чорні ріелтори і невеликі «псевдоагентства» нерухомості. Слід зазначити, що створюються такі «агентства» саме з метою обману і шахрайства, а не для надання послуг населенню. Найчастіше туляться вони в невеликих і непоказних офісах з мінімумом персоналу, меблів і оргтехніки. Як правило, подібні «агентства» широко себе не афішують, бо в їх завдання не входить залучення уваги.
Ріелторська діяльність, як і будь-яка інша, має свої професійні звичаї і правила. Якщо ви звертаєтеся в велику ріелторську компанію для здійснення угоди, то співробітники часто просять залишити оригінали документів на нерухомість у них в офісі. Чому це робиться? По-перше, для того щоб клієнт не перекинувся до конкурентам, а по-друге, з метою прискорити оформлення договору: зручніше, коли документи під рукою і не треба постійно викликати клієнта. Так надходять великі офіційні ріелтори. А ось шахраї вимагають залишити оригінали документів для того, щоб обдурити власника і оформити купівлю-продаж без його участі.
Вони крали, а частіше забирали у господаря документи, коли останній приходив в «агентство», щоб обміняти або приватизувати житло. Отримавши паперу, злочинці без відома власника продавали його нерухомість. При цьому шахраї використовували двійників жертв. Бандити знаходили подільника, схожого на власника квартири, іноді трохи гримували його, а потім разом з ним відвідували нотаріуса і все реєструючі органи.
Оформивши «угоду», шахраї зникали, іноді убивши власника. На рахунку злочинців кілька десятків подібних епізодів. Найсумніше в цій історії те, що вона абсолютно типова для современнойУкаіни (виключаючи хіба що використання двійників). Подібні випадки трапляються у всіх регіонах.
Незаконні дії родичів і знайомих
Другий не менш поширений спосіб шахрайства безпосередньо пов'язаний з незаконними діями родичів і знайомих жертви. Користуючись довірою власника, злочинець забирає у нього оригінали документів і паспорт для цілей, не пов'язаних з продажем житла. Наприклад, узаконити перепланування, здійснити приватизацію, підібрати варіанти для обміну, оформити заповіт. Отримавши документи, шахрай оформляє угоду купівлі-продажу, а потім зникає з грошима. Хоча треба визнати, що цей варіант зустрічається все рідше і рідше.
Років п'ять тому в Раменському жили мати і син Савельєви (імена та прізвища змінені): Ольга Смелаовна і Олег. Іноді вони лаялися, потім мирилися. Причиною сварок був син Ольги Смелаовни від першого шлюбу, Олександр, який займався оптовою торгівлею і постійно переховувався від кредиторів. Олег Савельєв мав у власності дві квартири, що дісталися йому від діда і батька. Мати також володіла трикімнатної квартирою. Олександр знімав житло. Одного разу Олександр потрапив в чергову історію, заборгувавши комерційному банку близько 3 мільйонів рублів. І все б нічого, але банкіри, перевіряючи документи, з'ясували, що він при отриманні позики представив підроблені документи. А це вже шахрайство. Банкіри почали готувати матеріали в поліцію. Олександр Савельєв кинувся до матері: «Рятуй! Мене посадять, якщо не поверну гроші ». Мати звернулася до Олега, давай, мовляв, допомагай. Олег, зрозуміло, відмовився, заявивши, що Олександр вже набрид зі своїми проблемами і нехай сам викручується як хоче. Через два дні Олег полетів на Північ, де працював вахтовим методом. Перед від'їздом він передав матері ключі і документи від другої своєї квартири, щоб вона доглядала за нею і заодно почала оформляти перепланування для поєднання кухні з залом. Однак у Ольги Смелаовни з Олександром були інші плани. Вони за допомогою шахраїв підробили паспорт Олега, забрали документи на квартиру і замість оформлення перепланування продали житло. При цьому спочатку аванс, а потім і всю решту суми вони направили на погашення кредиту. Коли через деякий час історія випливла назовні, то розлючений Олег разом подав позов до суду і заяву в поліцію. Ольга Смелаовна злягла з серцевим нападом, Олександр втік, а Олег довго судився, повертаючи своє житло. У результаті операція була визнана недійсною.
Якщо господар довго не з'являється в квартирі
Наступний варіант шахрайства застосовується щодо нерухомості, яку власник довго не використовує за прямим призначенням. Припустимо, господар місяцями не відвідує квартиру, дачу, заміський будинок. Або ж якийсь час знаходиться за кордоном, у відрядженні. Таке майно - ласий шматок для шахраїв. Злочинці пунктуально збирають інформацію про нерухомість, а також про її власника. І якщо з'ясовується, що господар ще довго не з'явиться в квартирі (на дачі / в заміському будинку), бандити підробляють доручення і документи для реалізації.
Як же убезпечити себе від подібних ситуацій?
• Ніколи, нікому і ні за яких умов не віддавайте оригінали документів на нерухомість. Ну а вже якщо передаєте, то дуже докладно і скрупульозно опишіть в довіреності повноваження, якими ви наділяє свого представника. У будь-якому випадку ці повноваження не повинні поширюватися на продаж майна.
• Коли ви вирішили продати, обміняти, приватизувати або перепланувати свій об'єкт нерухомості, звертайтеся тільки у великі і перевірені ріелторські агентства.
• Родинні стосунки, звичайно, святі, але якщо у вас є хоча б тінь сумніву, не віддавайте родичам, а тим більше знайомим оригінали документів на квартиру або іншу нерухомість.
• Якщо ви надовго залишаєте помешкання, поставте його під офіційну охорону. Шахраї намагаються не зв'язуватися з таким майном.
• Їдучи у відрядження або за кордон, доручіть особливо довіреній особі перевіряти нерухомість і періодично показуватися сусідам, щоб вони розуміли, що житло знаходиться під наглядом. Від крадіжки, може бути, і не врятує, але шахраї точно не поласяться на квартиру.
• При здійсненні будь-якої угоди з нерухомістю, перш ніж йти до ріелтору, обов'язково зверніться до професійного юриста для правового супроводу і консультації.