Іпотека (частина 8)
Іпотека (частина 8). Правові поняття: ліквідаційна вартість
Поговоримо про ліквідаційну вартість.
Вітчизняна нормативна база грунтується на Міжнародних стандартах оцінки (МСО). Звернемося до Стандарту 4 - «Оцінка забезпечення позики, застави і боргових зобов'язань».
У Стандарті задекларовано - «як правило, при оцінці конкретних активів для забезпечення фінансування оцінювач має справу з ринковою вартістю. Іноді, в залежності від законів, обставин і вимог кредитора оцінювач може визначати вартість діючого підприємства, ліквідаційну вартість або інші вартості; хоча кредитні організації, як правило, цікавляться саме ринковою вартістю заставного забезпечення ».
При визначенні ринкової вартості завжди виникає якийсь діапазон з відповідним мінімальним і максимальним значенням. Це визначається умовами, припущеннями і передумовами, що вводяться в розрахунок. Швидше за все, спідня з цих значень може бути використано в умовах ліквідації майна. Сказане слід розглядати досить обережно і виважено.
Так що ж таке «ліквідаційна вартість».
Являє собою чисту грошову суму, яку Власник об'єкта може отримати при швидкій ліквідації об'єкта нерухомості.
Саме цей вид вартості і враховує Банк при видачі кредиту.
Уявімо собі, що Кредитор (той, хто взяв кредит, а в заставу (забезпечення) передав Банку свою квартиру) перестав платити відсотки і виплачувати сам кредит. Що робить Банк? Надходить відповідно до Договорів застави (іпотеки). Продає квартиру. Але продає швидко, тобто не витримує принципів і умов ринкової вартості., / p>
Згадаймо ці умови:
- Мотивації Покупця і Продавця, тобто Сторони діють добровільно, не відчуваючи тиску або надзвичайних життєвих обставин.
- Покупець і Продавець добре проінформовані, проконсультовано і діють з урахуванням своїх максимальних інтересів.
- Об'єкт виставлений на продаж достатній період і в достатній кількості джерел інформації.
А які ж принципи у ліквідаційної вартості.
Так буває, коли у Продавця - Позичальника немає хорошого Ріелтора - Консультанта, а якщо він є, то і ліквідація об'єкта застави відбувається зовсім інакше, з дотриманням максимальних інтересів Позичальника.
Банк може домовитися «сам з собою», що ліквідаційна вартість становить близько 75 відсотків від ринкової. Це справа Банку. Чому ж часто Банк може дає Кредитору всього 70 ... 80 відсотків від ліквідаційної вартості? Зменшуючи тим самим суму самого кредиту.
Знову таки, це право Банку, який прекрасно розуміє, що за час дії кредиту, (припустимо п'ять років), можуть мати місце різні події і обставини, спрямовані аж ніяк НЕ на підвищення вартості об'єкта.
Таким чином, Банк себе страхує і перестраховує. Має право. Полное. Тому і видають малий кредит в порівнянні з ринковою вартістю об'єкта застави.
Визначення (розрахунок) вартості досить не простий процес. Необхідно враховувати безліч факторів, наприклад:
- об'єктивні;
- економічні:
- макроекономічні;
- мікроекономічні;
- інфляційних очікувань;
- місце розташування;
- архітектурно - конструктивного рішення;
- планувального рішення;
- комунальних послуг;
- стану будівлі;
- сейсмічні;
- майнових прав;
- Щоб закінчити з методологічним аспектом оцінки при заставі, звернемося до «Методики оцінки вартості майна під час приватизації». Там записано, що заставна вартість - «дисконтована на дату оцінки справедлива (ринкова) вартість необоротного активу, визначена на передбачену дату закінчення терміну дії договору застави з метою укладення договору застави майна». Базою оцінки повинна бути дата оцінки з урахуванням прогнозування та розвитку подій, пов'язаних з даним майном.
У деяких роботах оцінювачами була зроблена спроба реалізувати наступний алгоритм оцінки:
- визначити вартість в рамках декількох «класичних» підходів;
- узгодити їх, отримати ринкову вартість;
- ввести поправку (в розмірі 30 ... 40%), визначивши тим самим ліквідаційну вартість.
Очевидно, що з таким підходом (особливо при оцінці державного майна) ніколи не буде надано характер нормативного.
Таким чином, шановні Новомосковсктелі, ми розібралися з Найважливішим елементом іпотечного кредитування - ліквідаційної вартості, яка є основною «базою» у визначенні (розрахунку) суми кредиту, тобто тієї конкретної суми «живих грошей», якій і зможе скористатися Позичальник.
ВИНОКУР Сміла Ісакович, Директор Центру "МЕГОКОН-В", Радник Президента Асоціації Фахівців Джерело: comfort.kiev.ua