Іпотека або розстрочка

Що вибрати: розстрочку від забудовника або іпотеку від банків? Обидва варіанти мають свої плюси і недоліки. Кореспондент Tengrinews.kz спільно з керуючим партнером онлайн-сервісу для покупців нерухомості Homsters.kz Марією Рен розповідає, що потрібно знати про покупку квартири в розстрочку або іпотеку, щоб уникнути неприємних сюрпризів.

Розстрочення та іпотека: в чому різниця

Основні відмінності програм розстрочки від іпотечних програм банків: термін фінансування, вартість фінансування (процентні ставки і комісії), вимоги щодо кредитоспроможності і простота оформлення, особливості юридичного оформлення угоди і володіння квартирою.

У класичній схемі розстрочка дається на короткий термін - до кінця будівництва об'єкта, тобто до 12-18 місяців. Однак оскільки щомісячний платіж в порівнянні з більш довгостроковій іпотекою буде помітно більше, то не всі покупці зможуть собі це дозволити. Адже іпотечний кредит можна отримати на термін до 20 років і більше, завдяки чому щомісячний платіж буде менше.

У той же час деякі забудовники пропонують більш довгі програми розстрочки - до 20 років. Такі програми правильніше називати орендою з правом викупу.

Якщо говорити про вартість розстрочки, то, знову ж таки, за класикою розстрочка - це поділ вартості товару або її залишку на певну кількість місяців без сплати відсотків. За кредитом ж доведеться платити відсотки і додаткові комісії.

Розстрочку простіше оформити, ніж іпотеку. Забудовник не буде просити у вас довідок про зарплату, а для укладення договору потрібно тільки посвідчення особи. У свою чергу, банк вимагає не тільки надати документи, що підтверджують особу, а й фінансові документи (довідку про розмір зарплати) і буде кілька днів розглядати вашу кредитну заявку.

Але, мабуть, найважливіше умова розстрочки - покупець отримує квартиру у власність тільки після повного розрахунку із забудовником. Для порівняння, при отриманні кредиту в банку ви отримуєте відразу право власності на придбану квартиру і передаєте її в заставу.

Що все-таки вигідніше при покупці житла?

Однозначно сказати, що вигідніше, можна - все залежить від умов банківського кредиту і розстрочки, а також інших обставин угоди. Однак треба розуміти, що в будь-якому випадку ви інвестуєте в своє власне житло.

Давайте розглянемо два показових прикладу: коли у покупця є на руках велика частина вартості квартири і, навпаки, лише сума мінімального першого внеску. Для порівняння: візьмемо двокімнатну квартиру (60 квадратних метрів) вартістю 20 мільйонів тенге.

Нижче наведені три варіанти покупки:

в розстрочку на 12 місяців (до здачі будинку в експлуатацію);
в розстрочку на 12 місяців з надбавкою в 5 відсотків від стартової ціни одного квадратного метра;
в іпотеку на 10 років під 10 відсотків річних на умовах набирає обертів програми "Нурли жер" (з субсидією через Казахстанську іпотечну компанію).

З даних розрахунків видно, що розстрочка від забудовника вигідна, якщо у покупця є великий (бажано на рівні не менше 80-90 відсотків) перший внесок і рівень доходів дозволяє йому розплатитися із забудовником за один рік. У той же час іпотека, хоч і дає більш істотну підсумкову переплату, але великий термін кредиту, до 10-20 років, робить іпотеку доступнішою для покупців із середнім доходом.

переваги розстрочки

простота і швидкість оформлення, мінімальний пакет документів;
немає необхідності надання фінансових документів;
не потрібен додатковий заставу (якщо ви захочете отримати іпотеку в банку під споруджуваний будинок, банк, швидше за все, захоче додаткову заставу, наприклад, вже наявну у вас квартиру);
відсутність або менша сума переплати, відсутність додаткових комісій (залежить від умов розстрочки);
простіший, ніж у банку, механізм зміни графіка платежів при тимчасової неплатоспроможності.

недоліки розстрочки

короткий термін фінансування (у більшості забудовників);
великі щомісячні платежі при невеликому першому внеску;
деякі забудовники підвищують вартість квадратного метра при покупці квартири в розстрочку;
право власності на квартиру залишається у забудовника до повного розрахунку;
зазвичай забудовники дають розстрочку з вигідними умовами погашення тільки на період будівництва будинку. Після здачі будинку в експлуатацію забудовники можуть вводити додаткові платежі (надбавка до вартості одного квадратного метра, орендна плата).

переваги іпотеки

право власності на квартиру залишається за покупцем;
можливість отримати пільгове фінансування за державними програмами;
за рахунок великого терміну кредитування іпотека робить покупку житла доступною покупцям із середнім рівнем доходу.

недоліки іпотеки

значна переплата в порівнянні з класичною розстрочкою;
наявність супутніх витрат (оформлення документів, страхування і так далі) і додаткових комісій; - необхідність надання фінансових та інших документів;
складність оформлення;
можливо, буде потрібно надання додаткової застави (при покупці квартири в споруджуваному будинку);
жорсткість умов кредитування (підвищення ставки, штрафи) у разі неплатежів по кредиту, тимчасової неплатоспроможності.

Поради покупцям квартир в розстрочку і в іпотеку. На що звернути особливу увагу

З огляду на певну схожість обох схем купівлі житла, тут можна дати кілька універсальних порад, які в той же час будуть відрізнятися деякими нюансами в залежності від обраної схеми.

По перше. вибирайте надійного забудовника з хорошою репутацією.

По-друге. уважно вичитуйте всі договори, додатки до них та інші документи, які ви підписуєте. Бажано робити це з юристом, який допоможе розібратися в нюансах угоди. Як правило, ні будівельні компанії, ні банки не залишають покупцеві можливості внести зміни до типового договору, але розібратися в правах і зобов'язаннях (своїх і забудовника або банку) потрібно неодмінно.

По-третє. добре розберіться у фінансовій стороні угоди. Якщо це іпотека, то розберіться:

який розмір ставки по кредиту;
від якої бази вона розраховується (можливі такі варіанти: від залишку боргу, від суми кредиту, від загальної вартості квартири);
ставка фіксована або плаваюча;
чи має право банк змінити її протягом строку дії договору;
чи маєте ви право звернутися в банк з клопотанням про зниження ставки (наприклад, при зниженні середніх ставок на ринку);
які додаткові комісії та платежі може стягувати банк;
яка вартість надання інших супутніх обов'язкових послуг (відкриття позичкового рахунку, відкриття поточного рахунку, страховка і інші);
які штрафні санкції за прострочення платежів.

Якщо мова йде про розстрочення, то важливо розібратися:

чи відрізняється ціна квадратного метра або квартири при покупці в розстрочку від базової ціни (будівельники називають це надбавкою);
який механізм нарахувань цієї надбавки при покупці квартири - на всю площу або тільки на ту частину, яка береться в розстрочку;
зафіксована чи ціна за один квадратний метр або квартиру на період розстрочки або вона може змінюватися;
чи є якісь додаткові платежі за договором (наприклад, орендні платежі);
які штрафні санкції за прострочення платежів;
механізм і умови переходу права власності на квартиру до покупця.

По-четверте, при покупці житла в будинку, що будується зверніть увагу на зобов'язання забудовника про виконання термінів будівництва і про виплату неустойки за зрив цих термінів.

У п'ятих. вивчіть всі ці документи і умови не в день їх підписання, а заздалегідь попросивши форми типових договорів у забудовника.

ТОП 10 іпотечних пропозицій від банківських ...
Як отримати іпотеку під 10% за програмою ...
Які банки в Казахстані дають іпотеку без ...
Всі умови іпотечного кредитування по ...
Програми іпотеки для молодих сімей в Казахстані
Квартири в розстрочку в Астані від забудовника