Інвестиції в нерухомість що вигідніше, депозит або оренда

Інвестиції в нерухомість привертають як професіоналів ринку, так і обивателів, які прагнуть примножити свої капітали. Але для цього треба вивчати ринок, правильно підбирати об'єкти. Крім того, новачкові досить складно заробити гроші на перепродажі житла, в більшості випадків він може розраховувати тільки на дохід від оренди. Але і тут від нього будуть потрібні зусилля - контролювати квартиронаймачів, витрачатися на підтримку власності в презентабельному вигляді. Так може, ну її, цю квартиру? Чи не краще довірити свої накопичення банкам?

Припустимо, у громадянина є 6 мільйонів рублів, їх можна витратити на покупку квартири, щоб в подальшому отримувати дохід від оренди, або покласти на депозит. Що все-таки вигідніше?

Нерухомість і оренда
Шість мільйонів - сума для покупки житла, звичайно, невелика, але все-таки вона дозволяє придбати нерухомість навіть в Першопрестольній. «Наприклад, можна купити однокімнатну квартиру в житлових комплексах« Велике Кусково »і« Миронівський », що будується двушку в мікрорайоні« Царицино »або навіть трійку в ЖК« Некрасівка-парк », - повідомляє Софія Лебедєва, генеральний директор компанії« МІЕЛЬ-Новобудови » .

А якщо говорити про вторинний ринок, то з бюджетом в 6 млн руб. можна розраховувати на однокімнатну квартиру площею близько 30-35 кв. м в хрущовської п'ятиповерхівки в спальному районі або на маленьку двушку, теж в спальному районі і більш віддалену від метро або від центру або в гіршому стані. «Наприклад саме 6 млн руб. варто одиничка в 15 хвилинах ходьби від станції метро «Динамо», і за такі ж гроші, причому на такій же відстані від метро, ​​але в районі станції «Сокіл» пропонується двокімнатна квартира », - розповідає Ірина Наумова, заступник генерального директора з маркетингу та PR компанії «НДВ-Нерухомість».

Ну а в Підмосков'ї з такими грошима вже можна прицінювався до вельми непоганим варіантів. «Наприклад, в нашій базі ексклюзивних об'єктів є хороша однокімнатна квартира площею 32 кв. м на 8 поверсі 12-поверхового цегляного будинку в Можайському районі », - повідомляє Олексій Шленов, виконавчий директор« МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості ».

Також 6 млн можна витратити на покупку 2-кімнатної або двох однокімнатних квартир у споруджуваних проектах Красногорського або Одінцовського районів, що відрізняються розвиненою інфраструктурою, гарною екологією і відносно непоганий транспортною доступністю, або в Новій Москві. «А скажімо, в Балашисі за цю ж суму можна придбати трикімнатну квартиру площею 70-80 кв. м », - додає Марія Литинецкая, генеральний директор компанії« Метріум Груп ».

Але, втім, одну трійку здавати в оренду менш вигідно, ніж пару одиничок, це правило діє і в Москві, і в області: «Наприклад, в столиці середній дохід від оренди однокімнатної квартири становить 25-35 тис. Руб. двокімнатної - 30-50 тис. руб. трикімнатної - 40-70 тис. руб. », - розповідає Валерій Аристархов, старший менеджер відділу реалізації компанії« Український дім нерухомості ". Таким чином, дві найпростіші однокімнатні квартири можуть принести близько 50 тис. Руб. а одна трійка - близько 40-45 тис. руб.

Однак орендні ставки дуже різняться в залежності від площі, стану житла, характеристик будинку та його розташування щодо метро і центру міста. «Так, згадану вище однушку в районі метро« Динамо »реально здати за 30 тис. Руб. в місяць, тобто прибутковість цієї нерухомості складе 0,5% в місяць, або 6% річних. За квартиру же в районі метро «Сокіл» можна виручити близько 37 тис. Руб. що означає дохід в розмірі 0,62% на місяць, або 7,44% в рік », - повідомляє Ірина Наумова (« НДВ-Нерухомість »).

А на думку Андрія Богословського, керівника офісу «Сокіл» компанії «Інком-Нерухомість» подібні об'єкти, в принципі, можна здати і за 40 тис. Руб. в місяць, тим самим забезпечивши собі річний дохід в розмірі 480 тис. руб. (Це 0,66% в місяць або приблизно 8% рік). Але найвищу прибутковість - 9,5%, як запевняє Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. забезпечують квартири в центрі Москви. де мінімальні ставки починаються від 40-50 тис. руб. в місяць.

На подив непоганий дохід від оренди можна отримати і в Московській області, наприклад, купивши за 6 млн руб. дві однокімнатні квартири в найближчому Підмосков'ї. За даними Інни Ігнаткіним, директора відділення компанії «МІЦ-Нерухомість» на Пресні, в радіусі 20 км від МКАД за однушку з бюджетним ремонтом зазвичай просять близько 20 тис. Руб. в місяць, тобто дві квартири приносять 40 тис. руб. або близько 8% в рік, окуповуючись приблизно за 12-13 років. І в порівнянні з доходом від московської однушки в віддалених спальних районах цей варіант навіть краще.

Однак прибуток від 2-3-кімнатної квартири в Підмосков'ї буде менше, ніж від однокімнатного об'єкта в столиці. Таке житло, наприклад, в Балашисі можна здати за 25-30 тис. Руб. тобто прибутковість складе приблизно 0,4% на місяць, або 5% в рік, і при цьому термін окупності буде більше: «Для того щоб повернути вкладені кошти в Москві, знадобиться в середньому 10-15 років, а в області в більшості випадків потрібно не менше 20 років », - запевняє Марія Литинецкая (« Метріум Груп »). «Проте середньорічний дохід від здачі квартири в оренду не так вже й залежить від місця розташування будинку. Нерухомість в області коштує дешевше, але і орендні ставки там нижче, відповідно, великого розриву в рівні прибутковості між житлом в Москві і в Підмосков'ї не спостерігається », - зазначає Марія Жукова, перший заступник директора компанії« МІЕЛЬ-Оренда ».

Втім, наведені цифри не враховують додаткові витрати: податки (на майно та ПДФО), комунальні платежі, витрати на ремонт (особливо відчутні при покупці новобудови), покупку меблів і побутової техніки тощо які можуть відрізнятися в залежності від територіальної приналежності об'єкта. Наприклад, як тільки податок на нерухомість почнуть розраховувати від ринкової вартості житла, прибутковість московських об'єктів істотно знизиться. Поки ж всілякі додаткові витрати скорочують прибуток орендодавця приблизно на 1-3%, і в результаті залишається не більше 5-8% в рік (а це з 6 млн руб. Приблизно 300-480 тис. Руб.), Причому тільки в тому випадку , коли житло не простоює.

Доходи по вкладах
А відсотки по банківських депозитах залишаються досить високими тут і зараз: «Середні ставки за вкладами складають 8-10%. Отже, депозит в розмірі 6 млн руб. забезпечить щорічну прибутковість на рівні 480-600 тис. руб. а щомісячні виплати складуть близько 40-50 тис. руб. », - говорить Марія Литинецкая (« Метріум Груп »). Але дохід може бути ще вище, якщо вибирати депозит з максимальними ставками: «При розміщенні вкладу як мінімум на рік банки пропонують від 9% до 13% річних», - зазначає Ірина Наумова ( «НДВ-Нерухомість»), тобто 6 млн руб . можуть принести до 780 тис. руб. в рік, або до 65 тис. руб. в місяць. Причому умови деяких вкладів припускають можливість часткового зняття необхідної суми (вона, як правило, обмежена лише незнижуваним залишком) або дострокове розірвання договору без зниження відсотків, якщо гроші пролежать в банку хоча б 3-6 місяців. До того ж такі високі ставки можна знайти не тільки в маленьких і мало кому відомих банках, але і в солідних фінансових установах.

Наприклад, розмістивши 6 млн руб. в «ДЖІЇ Мані Банку» (це банк корпорації «Дженерал Електрик») на 2 роки, можна розраховувати на 11,57% річних (з урахуванням капіталізації), а якщо покласти зазначену суму на рік, то ставка з урахуванням капіталізації складе 11,2 %. І це при тому, що за умовами вкладу дозволено часткове зняття коштів. А довіривши свої заощадження на 3 роки Альфа-банку, можна отримати 11,51% річних (з урахуванням капіталізації).

БанкіУкаіни сьогодні радують приємними умовами. Так, в Промсвязьбанк, можна відкрити вклад «Моя вигода» на 3 роки під 10% річних. А в СбербанкеУкаіни є вклад «Зростаючий», що пропонує розмістити грошові кошти понад мільйон рублів на 1,5 - 2 роки під 9,93% річних (з урахуванням капіталізації). Таким чином, 6 млн руб. без особливого ризику можуть принести близько 600 тис. руб. в рік, що складає приблизно 50 тис. руб. в місяць. Щоб отримати такий дохід від здачі житла в оренду, ще треба постаратися, наприклад, купивши дві хороші квартири, які не потребують ремонту, в Підмосков'ї.

оптимальний вибір
У порівнянні з орендодавцем, у вкладника значно менше клопоту. «Основний плюс депозиту якраз в тому, що даний варіант не вимагає ніяких додаткових зусиль, потрібно лише трохи часу на укладання договору з банком, після чого починаються регулярні виплати відсотків», - каже Софія Лебедєва ( «МІЕЛЬ-Новобудови»). І при цьому відсутні додаткові витрати, швидше вже банк подарує клієнту якусь приємну дрібницю або пластикову карту.

Крім того, при нинішніх ставках доходи по депозитах не обкладаються прибутковим податком. І як зазначає Римма Балясникова, директор відділу інформації ЕГСН. гроші з банку, в принципі, можна повернути в будь-який момент, максимум втративши лише відсотки (причому багато банків дозволяють дострокове закриття вкладу без втрат), але не початковий капітал, чого не скажеш про нерухомість в разі, якщо ціни почнуть падати. До того ж житло вимагає регулярних витрат на ремонт, квартплату і податки.

Таким чином, для більш безпечного розміщення 6 млн руб. буде потрібно відкрити депозити в 10 банках. Але знайти 10 фінансових установ з максимальними процентними ставками, та ще й з високим рейтингом не завжди можливо, і це знижує прибутковість депозитів на 1-3%. Але, втім, щоб не втрачати дохід, тут можна і ризикнути, наприклад, довірити більшу частину своїх накопичень системоутворюючим «монстрам», скажімо, ВТБ24 або Ощадбанку, а 1,5 - 2 млн руб. розмістити в невеликих банках під максимальні відсотки. В принципі, в скромні фінансові установи можна віднести і всі гроші, оскільки система страхування вкладів дійсно працює і поки не давала збоїв, але обов'язково розділивши заощадження на частини.

Правда, тут може виникнути ще одна проблема: якщо вкладник збирається жити на дохід від свого основного капіталу, йому підійдуть депозити лише з щомісячною виплатою відсотків. А це означає, що не доведеться розраховувати на капіталізацію і прибутковість зменшиться на 1-2%, причому депозити з щомісячною виплатою відсотків, тим більше з більш-менш високими ставками, ще доведеться пошукати, адже в більшості випадків хороші відсотки припускають виплату доходу в кінці терміну дії вкладу.

Прибутковість депозитів знижує і інфляція: «Якщо вартість квартири, як правило, зростає разом з інфляцією (точно так само, як і орендні ставки. - Від ред.), То грошова маса в результаті інфляційних процесів стискається», - зазначає Вадим Ламін (SPENCER ESTATE). «І сьогодні відсотки за вкладами лише трохи перевищують відсоток інфляції», - додає Римма Балясникова (ЕГСН). Таким чином, якщо вкласти 6 млн руб. в покупку житла, то через кілька років основний капітал може навіть збільшитися, хоча б відповідно до інфляції (і ймовірність цього досить висока), та й орендні платежі теж виростуть, тому орендодавець зможе собі дозволити той же набір товарів, що і раніше. А ось 6 млн руб. на депозиті, швидше за все, кілька втратять у своїй купівельної спроможності, наприклад, ту ж квартиру на них вже не купиш. Та й купівельна спроможність щомісячних виплат теж знизиться, навіть якщо ставки по депозитах залишаться такими ж високими, як сьогодні. Тобто, щоб зберегти 6 млн руб. на банківських депозитах, потрібно капіталізувати відсотки, а не витрачати їх, або процентні ставки повинні рости разом з інфляцією.

Але врешті-решт вибір між депозитом і нерухомістю з подальшою здачею її в оренду повинен залежати від цілей і інтересів інвестора. Якщо мова про довгострокові вкладення, то оптимальніше буде все-таки більш надійна нерухомість, тим більше якщо є інтерес до орендного бізнесу. А якщо інвестор хоче, наприклад, подорожувати і йому потрібен хороший рентний дохід без особливих зусиль, то, як запевняє Вадим Ламін (SPENCER ESTATE), з орендою краще не зв'язуватися, тоді варто розділити свій капітал на суми, що покриваються страховкою, вибрати банки, розкидати по ним кошти, поставити таймер на термін депозитів і спокійно спати, одержуючи свої відсотки. Також можна диверсифікувати ризики: наприклад, на 3-4 млн руб. купити квартиру а Підмосков'ї, а 2-3 млн руб. покласти в банки, але якщо інвестор не збирається перебувати в Москві, оренда все-таки може створити йому додаткові абсолютно непотрібні проблеми, і це треба мати на увазі.

резюме порталаwww.metrinfo.ru
У сьогоднішніх інвесторів є вибір: купити нерухомість і отримувати дохід від її здачі в оренду, також сподіваючись на те, що з часом вона виросте в ціні, або розмістити свої грошики в банках на депозитах. У першому випадку дохід буде трохи менше - в кращому випадку 7-8% річних, а клопоту буде більше, а в другому випадку дохід може скласти навіть 12-13% річних і при цьому практично ніяких турбот, ну хіба що на вибір банків. Однак вкладення в нерухомість більш надійні в довгостроковій перспективі і більш стійкі до інфляції, чим не можуть похвалитися банківські депозити, що відрізняються в свою чергу ліквідністю.