Хто такі чорні маклери або квартирні рейдери і як їм можна протистояти

Чому можливо квартирне рейдерство

Закріплене Конституцією України непорушне право кожного громадянина на приватну власність призвело до того, що, купуючи за безцінь незначну частку в квартирі, рейдери і чорні маклери отримують майже необмежені можливості володіти і розпоряджатися не тільки купленої частиною, але і всім житловим приміщенням.

Майно, що перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, має певну специфіку, дуже незручну для практичної її реалізації, а саме: власники, що володіють часткою нерухомості, має право користуватися не якоїсь певної її частиною, а відразу всім приміщенням. І навіть якщо частка незначна, що не достатня для нормального проживання, її власник все одно має право вселитися в квартиру, при цьому ніхто не може обмежити його, в якій кімнаті або якому кутку йому проживати. Володіючи всього лише десятою частиною житлового приміщення, на яку може припадати, наприклад, тільки 3-5 кв. м, квартирні рейдери часто займають одну, а часом і кілька кімнат. Протистояти подібному зловживанню практично неможливо.

Так, якщо проблемної виявляється однокімнатна квартира, в конфліктах між співвласниками суд посприяти не в змозі в зв'язку з відсутністю норм права, що обмежують власників незначних часток житлового приміщення в проживанні в ньому. Якщо квартира складається з двох і більше кімнат, то всі кімнати на користь корінних власників, що володіють великими частками житлового приміщення, суд ніколи не виділить, залишивши одну вільною. Що рейдерам, власне кажучи, і потрібно.

У таку кімнату підселювати з десяток чоловік, і проживання в квартирі стає нестерпним. Саме цим і користуються чорні маклери, які схиляють інших власників до спільної продажу житла і отримуючи від цієї угоди значний прибуток.

Яка відповідальність передбачена для рейдерів

Маючи заповітний папірець, що містить слова «власність на частку в житловому приміщенні», її власники можуть вільно перебувати в квартирі, користуватися, проживати, здавати в оренду, іншим способом розпоряджатися, аж до значного обмеження прав інших власників.

Однак все склоки і скандали, що виникають на такий побутовому грунті, не можуть бути предметом судового або поліцейського розгляду. Власники надані самі собі і приречені вирішувати виникаючі проблеми і складності самостійно.

При будь-якому появі співробітника поліції йому пред'являють документ на частку власності, після чого правоохоронець позбавляється можливості впливати на рейдерів.
Доказів неправомірного або неналежну поведінку з боку жертви чорних маклерів зібрати і продемонструвати, як правило, не можуть. З одного боку, обзавестися цими доказами взагалі дуже і дуже складно, з іншого боку, квартирні рейдери, які набили руку в цих питаннях, не допускають збору негативної інформації проти себе.
Суди також не наділені повноваженнями обмежувати права власника, нехай і незначну частку, проживати в квартирі. Поодинокі позитивні рішення про виселення або заборону на реєстрацію чорних маклерів в недалекому минулому більше були схожі на диво або виключення. Однак після змінилася на рівні Верховного суду України практики і можливого прийняття нових законів, з описаними вище зловживаннями найближчим часом буде покінчено.

Що стане причиною до припинення рейдерства

Альтернатива для жертв рейдерів
Раніше при появі чорних маклерів у дійсних власників квартир було лише два варіанти. Перший - намагатися співіснувати зі сторонніми людьми, підселення рейдерами з метою створення нестерпних умов для нормального проживання. Другий - спільно продати квартиру і отримати свою частку від виручених коштів.
Тепер ні самі рейдери, ні їх довірені особи в'їхати і проживати в квартирі не зможуть, в зв'язку з чим покупка незначних часток стане для маклерів економічно не цікавою.

«Новачків» в даному бізнесі, які зроблять помилку і придбають «скромну» частина житла, або рейдерів, що мають, але не встигли продати свою частку квартири, чекає лише викупна її вартість, ціна якої визначається або за взаємною згодою, або в судовому порядку на підставі судової оціночної експертизи.
Як правило, вартість незначної частини житлового приміщення при її продажу окремо від всієї квартири на порядок нижче пропорційної ціни, що припадає на неї при продажу всього об'єкта в цілому. Так, при вартості квартири в 10 млн рублів, чорний маклер, який має свідоцтво на 1/5 частку, на 2 млн рублів претендувати навряд чи зможе. Як випливає з судової практики, ціна буде все одно відчутною, вона може становити до 1 млн рублів. Однак за умови, що незначна частка тепер не зможе мати практичного застосування і, відповідно, використовуватися або приносити дохід, її ціна в подальших судових розглядах, ймовірно, буде істотно знижуватися.

Джерело: Юридичний центр адвоката Олега Сухова