Грамотно організоване будівництво дерев’яного будинку - з чого почати

Грамотно організоване будівництво дерев'яного будинку - з чого почати

«Ласі» вільні ділянки під житлове індивідуальне будівництво в заміських престижних районах мегаполісів дуже цінуються. Однак при пошуку місця в котеджних селищах, найчастіше ціноутворення питань не викликає, а от ціна порожніх ділянок іноді навіть найвибагливішого покупця вводять в оману. Дуже важливо при розгляді ділянки, вірно, оцінити розподіл витрат: у скільки обійдеться сама ділянка і будівництво дерев'яного будинку на ньому. Часто купуючи дешеву землю, ми потім стикаємося з додатковими витратами при зведенні будівлі та його майбутньої експлуатацією.

З другої сторони, не варто переборщувати і шукати «на рівному місці підводні камені» в кожному доброму пропозиції - в результаті можна залишитися ні з чим. Знайти середину можна, якщо знати основні фактори утворення ціни, які стосуються безпосередньо визначення характеристик майбутніх інженерних систем вашого дерев'яного будинку.

ü Не приймати швидких рішень;

ü Отриману інформацію ретельно перевіряти по кілька разів;

ü На слово нікому не довіряти;

ü Чітко йти до своїх цілей.

Вибираємо розмір земельної ділянки

Професіонали по здійсненню операцій із заміською нерухомістю, рекомендують підбирати ділянку, тільки виходячи з площі дерев'яного будинку, який ви мрієте на ньому звести. Приблизна пропорція, яку варто при цьому дотримати - 1:10, іншими словами, для дерев'яної будови в 200 м.кв. потрібно буде купити 20 соток землі.

Вас ніхто не закликає дотримуватися цих пропорції, проте не порушуйте її фатально, оскільки різко впаде ліквідність вашої нерухомості. Так, зараз ви хочете перетворити в родове гніздо свій заміський дерев'яний будинок, однак хто може вам гарантувати те, що припустимо через 15 років, ви не станете шукати клієнта, щоб переїхати в більш грандіозне маєток. Якщо на етапі підбору земельної ділянки вже ви не можете вибрати на користь будинку мрії і сподобалася землею, то не переживайте і сміливо вибирайте останній варіант. А дерев'яний будинок можна буде «підігнати».

Для чого необхідний проект?

Ø Низьке будівельне і архітектурне якість;

Ø Неможливість легально вести будівництво;

Ø Чи не ліквідність готового будови;

Ø Неможливість оформити будинок у власність.

Копія проекту вам вже знадобиться при подачі заяви на те, щоб вам дозволили будівництво. Проектна документація в себе включає 2 основні частини: інженерну та архітектурно-будівельну. У більшості випадків інженерна документація має три розділами:

2. Опалення та вентиляція;

3. Каналізація і водопровід.

Проекти, які вони існують?

Не існує загальноприйнятої проектної класифікації. Найбільш першими вважалися на ринку радянські типові проекти індивідуальних селищних будівель, що розробляються відповідно до СНіПами. По розбіжності об'ємно-планувальний рішень і зручностей їх порівнювали з типовими квартирами, які будувалися в СРСР.

На сьогоднішній день під типовими проектами в основному маються на увазі ті, які пропонують невеликі фірми, що спеціалізуються на приватному будівництві. Найбільш значний недолік таких проектів - це наявність саме тих документів, які потрібні для отримання дозволу на зведення дерев'яного будинку.

Ескізний - це такий вигляд проекту. Купуючи його, клієнт оплачує лише «картинку», тобто, за зовнішній вигляд будівлі, а окремо йому доведеться оплачувати за технологічні розрахунки. В основному виходить, що спроектувати «по картинці» собі будинок, тільки виходячи з якихось загальноприйнятих типорозмірів конструкцій і будівельних матеріалів, в принципі можна, але за великі гроші.

Найпопулярніший тип проекту, який має назву «готовим», в собі несе апробовані життям будівельно-архітектурні рішення і за ціною досить доступний. Дерев'яні особняки за готовими проектами ліквідні для ринку, а також зручні і надійні для приватного інвестора. Самі проекти набагато дешевше і практично відсутні «експериментальні» рішення, так як ґрунтуються вони на досвіді багатьох фахівців. Купівля готової проектної документації дозволяє економити як гроші, так і час, так як ви купуєте повністю готовий набір креслень, згідно з якими можна починати будівництво.

Згадуючи знову про індивідуальні проекти, варто сказати, що якщо розглянути ситуацію з другої сторони, то готовий проект має численні переваги перед індивідуальним. Проблеми, які виникають при зведенні дерев'яного будинку, природним чином відточують проект, прибираючи від нього все невиправдане і непотрібне, при цьому залишається тільки реально потрібні для комфорту в будинку деталі.

Ціна готового проекту зазвичай в архітектурних бюро складає близько півтори тисячі доларів, все залежить від площі. За комплект будівельно-архітектурних креслень середня ставка за індивідуальним проектом, яка включає інженерну внутрішню систему всієї будівлі, коливається від 15 до 300 доларів за кв.м. загальної площі, все залежить від статусу архітектурної контори. Середня вартість за 1кв.м. становить від 50 до 200 доларів, при цьому ціни кожного разу підвищуються. Таким чином, мінімум за квадратний метр доведеться віддати 15 доларів. Відповідно ціна комплекту креслень для будови з дерева в 300 кв.м. обійдеться в 4500 - 8500 доларів. А ось мало це чи багато - вирішуйте самі.

У порівнянні з будівництвом цегляного будинку ідентичною площі, ціна впаде на 4%, словом, плата за унікальність не така і висока. Якщо проект буде дійсно унікальним. Іноді, індивідуальний проект нагадує модифікацію вже існуючого раніше. Щоб халепу не потрапити, перш ніж замовляти такого типу проекту, потрібно купити все спеціалізовані каталоги, а потім їх уважно вивчити. І повірте, це час ви даремно не витратите, оскільки є шанс того, що коли ви будете переглядати каталог, вам попадеться на очі вже готовий проект, цілком і повністю відповідає вашим запитам і вимогам. А спрагу оригінальності ви завжди зможете втамувати за рахунок обробки фасаду і перепланування.

Яким чином можна зменшити бюджет будівництва, при цьому використовуючи готовий проект?

Припустимо, що ви виділили певну суму на будівництво дерев'яної конструкції. При цьому у вас обов'язково виникне питання, а як можна заощадити ще й не влізти в борги?

Ø Ціну житлової площі можна знизити, якщо спроектувати дерев'яний будинок з невеликою кількістю коридорів і холів.

Ø Облік в проекті будівельних місцевих правил, норм і побажань клієнта до початку спорудження будинку, позбавить вас від додаткових витрат і змін «на ходу».

Ø Дешевше будувати «фортеця» на плоскій ділянці, а не з перепадом висоти.

Ø Застосування стандартних конструкцій і матеріалів набагато знижує витрати на спільне будівництво.

Ø Економить витрати на вентиляцію і опалення належна ізоляція.

Ø Застосування готових конструкцій, що встановлюються швидко на місці, також економить час на будівельному майданчику і знижує витрати робочої сили.

Ø Чим коротше і елементарних інженерні комунікації будівлі, тим дешевше стане його оснащення і відповідно надійніше буде він в експлуатації.

Ø Одноповерхові або двоповерхові будівлі з цокольним поверхом, підвалом або мансардою собою представляють складні інженерні конструкції, проте при однаковій корисної площі, вони є куди економічніше за будівельними витратами, матеріаломісткості, площі забудови земельної ділянки та потребують меншої кількості труб і печей. Крім цього, як правило, мансардні, 3-х і 2-х поверховий дерев'яні будови, зовні більш виразні і цікаві.

Чим конфігурація будинку складніше, тим вище експлуатаційні витрати і будівельні. При сильно ламаною контурі покрівлі, лоджіях, виступах і порізаному плані збільшуються тепловтрати, площа всіх зовнішніх стін, тому частіше дерев'яному будинку потрібен буде ремонт. Найбільш економічним стане дерев'яний будинок, замкнутий в квадрат без балконів, лоджій і мансард.

Які обов'язки і права мають підрядник і клієнт?

Основний документ, який фіксує ваші обов'язки і права, це договір Стройподряд. Однак не варто вимагати від підрядника виконання обов'язків, не прописаних в ньому. Зазвичай розподіл ролей визначається розділом «Обов'язки і права сторін». Невід'ємне і основне право клієнта - це контролювати хід виконання підписаного договору. Якщо клієнт виявляє недоробки або неякісно виконану роботу, то він повинен про всі порушення повідомити підряднику, а потім вимагати від нього виправлення помилок, при цьому належним чином оформивши всі претензії. Замовник при цьому не може втручатися в господарсько-оперативну діяльність підрядника.

Замовник зобов'язаний дотримуватися таких пункти:

1. Підряднику надається потрібна технічна документація, що включає в себе проект на будинок і дозвіл на його будівництво;

2. Надання ділянки для зведення будівлі. У договорі необхідно вказати його площа і стан;

3. Надання додаткових послуг підряднику, які в разі потреби потрібно прописати в договорі. Наприклад, клієнт на себе бере зобов'язання своєчасно здійснити підведення води, електроенергії і так далі. Але справа підрядника оплатити під час будівництва за всі комунальні послуги, що повинно бути зазначено в кошторисної вартості;

4. Договором визначається і розрахунок за вироблені підрядником роботи відповідно до кошторису і терміни. Однак це не означає, що графік робіт сам по собі дає права розраховуватися на проміжних етапах, а не по завершенню будівництва, правда, якщо це не було зазначено в договорі.

5. Страхування будівельних оздоблювальних ризиків.

Час розрахунку з підрядником

Напевно, не знайдеться такої будівельної фірми, яка б не попросила дати передоплату на покупку будматеріалів, транспортні витрати і покриття накладних. Зазвичай аванс видається в розмірі не більше 30% від ціни «коробки», але деякі компанії намагаються отримати відразу всі 60%, при цьому аргументуючи це терміновістю покупки одночасно всіх будматеріалів. Однак ви не повинні піддаватися на подібні провокації.

До вашої підписаним договором підряду повинен бути прикріплений календарний графік фінансування та виробництва монтажно-будівельних робіт. Дані документи ще до їх підписання узгоджуються обома сторонами. За допомогою їх ви можете контролювати не тільки проведення всіх робіт, але і проводити виплати лише за зроблене. Після того, як кожен етап будівництва буде завершений, ви повинні прийняти роботу, потім підписати акт прийому цього етапу і тільки потім ви повинні внести наступну суму. Розраховуючись за будівельні матеріали або роботи, завжди беріть квитанції про оплату, де прописується сума, дата і підстава платежу. Якщо все ж потрібно авансовий платіж, тоді обов'язково візьміть з одержувача розписку.

Спочатку домовтеся з датою прийому - здачі робіт, а вирушаючи на свій об'єкт, необхідно присвятити огляду споруджуваного дерев'яному будинку стільки часу, щоб його вистачило для ретельної перевірки всіх робіт. Не забувайте, що коли ви підпишіть акт здачі-приймання, ви вже не зможете пред'являти претензій будівельникам. Оглядайте свій дерев'яний будинок досить добре, шукайте недоліки і не поспішайте називати будова готовим. У вас в руках залишається дуже сильний аргумент - остання сума виплати, яку ви повинні віддати після того, як підпишіть акт прийому. Після того як ви переконаєтеся у відсутності недолік і не будете мати ніяких претензій, можна підписувати акт і остаточно розраховуватися.

Бюджет будівництва, з чого він складається

Наведемо кілька оціночних даних по самим основним роботам, які пов'язані з будівництвом дерев'яного будинку. Але майте на увазі, що по ним можна тільки орієнтуватися. Якщо ви хочете задіяти їх в реальних розрахунках, то обов'язково проведіть «незалежне розслідування», оскільки така інформація з кожним днем застаріває і змінюється в залежності від району проживання. Однак при правильному оцінюванні майбутніх витрат, можна раціонально проаналізувати кошторис.

Перші статті витрат в кошторисі належать буріння свердловин для того, щоб визначити рівень грунтових вод і властивостей грунту, також сюди входить топозйомка, ціна, якої залежить від характеристик земельної ділянки. Якщо він рівний або без яскраво вираженого рельєфу з мінімальною кількістю дерев на ньому, тоді можете розраховувати, що ціна топознімання складе близько 10 доларів за сотку в 200 масштабі. І навпаки, якщо ділянка зі значним перепадом висот або численними зеленими насадженнями, то потрібно буде робити подеревну зйомку, ціна якої в такому ж самому масштабі вже підніметься в кілька разів.

Далі підуть витрати по підготовці будівельного майданчика. Сюди входять такі пункти:

Забезпечення ділянки електроенергією і водою;
Вивіз сміття та землі;
Огорожа будівництва;
Після завершення будівництва - під'їзд до гаражу і тротуар, хвіртка і ворота, стаціонарний паркан і газони, тераса і сходинки перед дерев'яним будинком, розсадження дерев і кущів.

1. Всі матеріали;

2. Пристрій даху;

3. Зведення «коробки» з перекриттями;

4. Закладка фундаменту;

5. Екскавація грунту.

Далі в рейтингу цін стоять металеві і дерев'яні будинки із застосуванням різноманітних видів облицювання і наповнювачів, в основному з цегли (400 доларів). Такі будови досить легкі, швидко будуються і не потребують масивних фундаментах, завдяки чому знижується ціна самого будівництва. Ця технологія дозволяє мінімізувати вартість робіт по особовому проектування будівель.

І останній важливий момент - щоб ваші витрати на технології і матеріали були цілком обґрунтованими, необхідно скористатися послугою оцінювача, що оцінює ліквідність будов виходячи з його характеристик. Таке ж міркування можна віднести і до вибору різних оздоблювальних матеріалів, ціна яких перевищує саму вартість будівництва будинку.

Якщо ви є забудовником, то єдине, за що ви повинні переживати - це збільшення своїх вкладених інвестицій. Тому основне питання тут полягає в тому, як би скоротити витрати? За скільки можна реалізувати дерев'яний будинок, якщо на його споруду я витратив стільки-то? Природно, ніхто не говорить продавати вашу «фортеця», однак, врешті-решт, його якість все одно можна висловити гранично коротко і точно - сума, за яку при бажанні можна продати будова. Слово - якість, про що говорилось майже кожної будівельною компанією, набуває конкретного змісту. Застаріле будівлю, яке через пару років почне розвалюватися, ні сторонній покупцеві, ні вам не потрібен.