договірні суперечки

Визнання договору неукладеним.

►Еслі між сторонами не досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, то він не вважається укладеним і до нього не застосовуються правила про підстави недійсності угод.

До такого висновку дійшла колегія суддів за позовом Уповноваженого органу суб'єкта Укаїни - власника майна унітарного підприємства, який звернувся до суду з позовом до цього підприємства (орендодавцю) і Суспільству (орендарю), про визнання договору оренди частини нежитлового приміщення недійсною угодою.

Як було встановлено в суді, в договорі оренди передана частина приміщення не була індивідуалізована, а була вказана тільки площа переданого приміщення. В судовому засіданні встановити межі спірного приміщення, на підставі поданих в справу доказів не виявилося можливим.

Суд вказав, що відсутність в договорі оренди та інших двосторонніх документах індивідуалізації переданої частини нежитлового приміщення з урахуванням того, що сторони не могли описати її межі і між ними був спір з цього приводу, свідчить про те, що між сторонами не досягнуто угоду про предмет договору .

Тим часом, в силу пункту 1 ст. 432 ГК України умова про предмет договору є істотним і при відсутності узгодження сторін з цього приводу, договір не може вважатися укладеним. Відповідно договір, який є неукладеним, не тільки не породжує тих наслідків, на які він був спрямований, але й з огляду на неузгодження істотних умов, не може породити їх в майбутньому. Відповідно такий договір не може бути визнаний недійсним за вищевказаним підставах.

Такий договір за рішенням суду повинен бути визнаний неукладеним.

♦ Адвокат по арбітражним спорах проконсультує Вас з питань, пов'язаних з укладенням, зміною і розірванням договорів. В послуги юриста в арбітражі також входить звернення до контрагента для можливості досудового врегулювання спору, написання претензії і переговори про можливе вирішенні питання без звернення до суду.

ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ Недійсність.

►Договор, який підлягає державній реєстрації, може бути визнаний недійсним і при її відсутності.

Підприємець звернувся до арбітражного суду з позовом до підприємства про державну реєстрацію договору оренди, за яким підприємство передало підприємцю в тимчасове оплатне володіння і користування, що знаходиться у нього на праві господарського відання нежитлова будівля. Спірний договір був укладений за відсутності згоди власника майна, строком на п'ять років. Державна реєстрація договору здійснена не була.

Закон, що вступив в справу в якості третьої особи представник власника майна заявив самостійне вимога, про визнання договору оренди недійсним та про застосування наслідків його недійсності (виселення підприємця з будівлі). Обгрунтуванням вимог була та обставина, що договір укладався за відсутності згоди власника майна (п. 2 ст. 295 ЦК України).

Суд апеляційної інстанції виніс рішення, в якому позовні вимоги Підприємця були залишені без задоволення, а вимоги третьої особи були задоволені з наступних підстав:

Відповідно до п. 3 ст. 433 ГК України договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. За змістом п. 1 ст. 164 ГК України у випадках, коли законом передбачена державна реєстрація угод, наслідки настають для третіх осіб після її реєстрації.

Пункт 2 ст. 651 ЦК України визначає, що договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Це означає, що вчинений у належній формі договір, всі істотні умови якого погоджені сторонами, але не пройшов державну реєстрацію, не породжує всіх наслідків, на які він спрямований, до здійснення реєстрації.

Разом з тим, такий договір вже з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов тягне правові наслідки у відносинах між цими сторонами і може породити весь комплекс наслідків, на які він спрямований, після його реєстрації.

Тому такий договір може бути оскаржений за правилами недійсності угод.

♦ Арбітражний адвокат надасть Вам юридичну консультацію у спорах, пов'язаних з визнанням договорів недійсними спираючись на арбітражну практику, а також практику Вищого Арбітражного суду Укаїни.

ВІДМОВА В задоволенні позову про визнання договору неукладеним.

► Сторона договору, що не пройшло державну реєстрацію, не має права на цій підставі посилатися на його неукладеним.

Підприємець надав іншому Підприємцю в оренду нежитлове приміщення, терміном на п'ять років. Договір в установленому законом порядку державну реєстрацію не пройшов. Через два роки орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про виселення, мотивуючи тим, що договір не був зареєстрований.

Апеляційний суд в позові підприємцю (орендодавцю) відмовив, мотивуючи наступним:

Як випливає з матеріалів справи, було укладено письмової угоди, в якому сторони обумовили всі істотні умови, домовилися про передане в оренду об'єкт і розмір плати за користування ним протягом тривалого часу. Умови укладеної угоди сторонами виконувалися в повному обсязі.

За змістом статей 164, 165, пункту 3 статті 433, пункту 2 статті 651 ЦК України державна реєстрація договору здійснюється з метою створення можливості для зацікавлених третіх осіб знати про тривалій оренді.

У зв'язку з тим, що спірний договір не був зареєстрований у встановленому законом порядку, відповідно він не міг породити тих наслідків, які могли вплинути на права та інтереси третіх осіб, які не знали про факт укладення договору оренди і про його умови.

Разом з тим, надавши конкретне приміщення в користування відповідача на умовах підписаного сторонами угоди, позивач прийняв на себе зобов'язання, які повинні виконуватися належним чином. Тому, якщо до закінчення терміну дії договору це не зачіпає права третіх осіб, відповідач має право займати приміщення, вносячи за нього оплату, встановлену угодою сторін.

Позивач має право вимагати повернення приміщення тільки після закінчення терміну користування або інших випадках, коли зобов'язання сторін буду припинені в загальному порядку (ст. 450 ЦК України).

Інше тлумачення правил цивільного законодавства про державну реєстрацію договору оренди сприяє недобросовісному поведінки сторін договору, який не пройшов державну реєстрацію, але виконувався ними.

♦ У випадку виникнення спору з питання визнання договору неукладеним, зміни договору або його розірвання, арбітражний юрист забезпечить представництво в арбітражному суді і відстоїть Ваші інтереси.

- Безкоштовні юридичні консультації

- Угода про розподіл майна