Договір оренди

Для здійснення діяльності підприємству необхідно приміщення під офіс, склад, під виробничі цехи. З цією метою підприємство укладає Договір оренди помещенія.Что в обов'язковому порядку повинен передбачати договір оренди, як повинен визначатися розмір орендної плати і терміни перерахування платежів?

Орендні відносини регулюються главою 34 Цивільного Кодексу РФ. За договором оренди орендодавець за плату передає орендарю право володіння і користування або тільки право користування орендованим майном.

Які особливості договору оренди потрібно врахувати при складанні:

• Договір оренди повинен бути укладений в простій письмовій формі.
• Правом укладати договір оренди має власник майно або особа, уповноважені власником або законом здійснювати операції такого роду.
• Об'єктом оренди може бути нежитловий фонд - будівлі, споруди, частина приміщень.
• У договорі повинні бути обумовлені розмір, порядок розрахунку та строки сплати орендної плати.

Договір оренди підлягає державній реєстрації, якщо термін оренди за договором становить один рік і більше років. Договір, укладений на термін 12 місяців і більше, вважається укладеним з моменту державної реєстрації.

Відповідно до статті 425 ЦК України сторони мають право записати в договорі, що умови укладеного між ними договору оренди поширюються на відносини, що виникли до укладення цього договору. В цьому випадку, витрати по орендній платі, які несе орендар з моменту передачі приміщень за договором оренди і до моменту державної реєстрації договору оренди, можна прийняти як витрати для цілей оподаткування.

Якщо договір укладений на 11 місяців, реєстрація не потрібна.

Орендні платежі у орендаря враховуються у складі інших витрат.

Можливість включення комунальних платежі в орендну плату встановлено статтею 614 ЦК РФ. Це найпростіший спосіб, що викликає найменше число нарікань з боку перевіряючих органів. Орендар перераховує орендодавцю всю суму орендної плати, включаючи комунальні послуги, які входять в цю орендну плату. Оскільки рахунок-фактура виставляється на всю суму орендної плати, то ПДВ в повному обсязі може бути прийнятий до відрахування.

Однак, фіксована орендна плата, в якій окремо не виділена вартість комунальних послуг, може бути не зовсім вигідна орендодавцю, оскільки тарифи на комунальні послуги постійно зростають, а також змінюється розмір споживаних послуг (наприклад, електрики, тепла). Переглянути ж вартість орендної плати можливо лише один раз на рік.

Тому на практиці часто передбачається орендна плата, що складається з двох частин:

• фіксована частина (власне орендна плата за приміщення)
• і змінна частина або додатковий платіж (оплата за спожиті комунальні послуги).

Орендодавець виставляє орендарю два рахунки на оплату: окремо за оренду і окремо за комунальні послуги.

Умови про компенсацію комунальних послуг встановлюється окремо в договорі оренди пропорційно займаній (орендованої площі). Орендодавець зобов'язаний підтвердити вартість комунальних платежів шляхом надання орендарю копій рахунків постачальників комунальних послуг. Цей спосіб викликає найбільше число суперечок з чиновниками щодо прийняття до відрахування вхідного ПДВ.

Позиція чиновників така. Орендодавець не має права виставляти рахунки-фактури на воду, тепло, електрику, газ, оскільки не є постачальником цих послуг (він набуває їх у постачальників комунальних послуг).

Крім цього, орендодавець не має права і перевиставляє рахунок-фактуру, оскільки не є посередником між орендарем і постачальником послуг.

Крім цього, можливе укладання самостійних договорів про відшкодування комунальних витрат. Такі договори не можна кваліфікувати як договори поставки електрики, тепла, води та інших комунальних послуг, оскільки орендодавець не є постачальником цих видів енергії.

Якщо орендодавець, слідуючи роз'ясненнями чиновників, які не виставив орендареві рахунок-фактуру за комунальні послуги, то вхідний ПДВ, що припадає на частку спожитих комунальних послуг, орендар може визнати витратою на підставі пп.1 п.2 ст.253 або пп.5 п.1 ст.254.

Терміни перерахування орендної плати необхідно чітко прописати в договорі, як і можливість сплачувати орендну плату частинами (якщо така необхідність виникне у орендаря).

За договором оренди можуть бути передбачені забезпечувальний платіж, який зараховується в рахунок оплати оренди за конкретний місяць (найчастіше, за останній або за перший). З метою обчислення ПДВ сума забезпечувального платежу розглядається як попередня оплата. І орендар має право врахувати відрахування ПДВ з забезпечувального платежу на підставі рахунку-фактури, виставленого орендодавцем при отриманні забезпечувального платежу.

При перерахуванні забезпечувального платежу витрати не виникає, оскільки на дату перерахування такого платежу не існує зустрічного зобов'язання орендодавця перед орендарем. Сума забезпечувального платежу не визнається витрат і відображається у складі дебіторської заборгованості.

За загальним існуючим правилом орендар виробляє за свій рахунок поточний (профілактичний) ремонт орендованого приміщення. Капітальний ремонт (ремонт по заміні зношених частин або конструкцій) проводиться за рахунок орендодавця. Хоча, в договорі може бути передбачені й інші умови. Наприклад, орендодавець може врахувати вартість виробленого орендарем поточного ремонту в рахунок орендної плати повністю або частково.

Орендар може виробляти віддільні і невіддільні поліпшення орендованого майна. Віддільні поліпшення, створені за рахунок орендаря, є його власністю. По суті справи, це основні засоби орендаря.

Невід'ємні поліпшення, які не можна відокремити віз шкоди від орендованого приміщення, необхідно проводити за згодою орендодавця. Тільки в цьому випадку в орендаря з'являється можливість відшкодування понесених витрат.

Невіддільні поліпшення підлягають амортизації. Якщо невіддільні поліпшення зроблені з без згоди орендаря, то амортизує їх орендар і тільки в період терміну дії оренди. Якщо договір оренди пролонгується, амортизація невіддільних приміщень триває.

Якщо невіддільні поліпшення відшкодовуються орендодавцем, то передача компенсуються невіддільних поліпшень визнається в податковому обліку реалізацією і сума компенсації включається до доходів орендаря. У витрати включається вартість зроблених витрат.