Договір оренди офісу важливі моменти

Договір оренди офісу: важливі моменти

Чинний Цивільний Кодекс РФ, в розділі 34 містить норми, що регулюють питання оренди будь-яких приміщень, в т.ч. і офісних. У договорі оренди обов'язково повинні бути вказані реквізити сторін, термін оренди приміщення, розмір і способи внесення орендної плати, а також перераховані права і обов'язки орендаря і орендодавця, відповідальність сторін і порядок його розірвання. Крім того, детально точно потрібно описати і сам об'єкт договору, яким є приміщення, здане фізичній або юридичній особі в оренду. Це загальні вимоги, що пред'являються законом до договорів найму, підвидом якого є оренда офісу. Сам договір оренди складається в письмовому вигляді і при деяких умовах підлягає обов'язковій державній реєстрації, відсутності якої може бути снованием для визнання договору недійсним. Крім загальних правил, встановлених ЦК України, в договір оренди можуть бути включені інші умови, які визнаються сторонами суттєвими або значимими, тому
орендар, при бажанні зможе прописати в ньому всі нюанси взаємин з орендодавцем, починаючи від питань, що стосуються ремонту приміщення і закінчуючи, обов'язками з миття вікон і зміні перегорілих лампочок. При цьому все, що прописано в тексті договору, буде мати законну силу з моменту підписання договору сторонами, якщо мова йде про короткострокову оренду або з моменту державної реєстрації, якщо термін оренди дорівнює або перевищує один рік.

Термін аренди

Оскільки мова зайшла про таке суттєве умови договору оренди, як термін його дії, то варто зауважити - він є підставою для державної реєстрації, якщо договір укладено на один рік або більше. Якщо сторони не подали документи до реєструючого органу, то він може бути визнаний в подальшому недійсним. Однак, деякі орендарі і орендодавці, не бажаючи нести матеріальні і тимчасові витрати, пов'язані з проходженням державної реєстрації вдаються до хитрощів. Вони укладають договір оренди терміном на одинадцять місяців на умовах подальшої пролонгації договору, або укладають договір на невизначений термін.

Орендна плата

Орендна плата, її розмір і спосіб внесення є одним з істотних умов договору оренди офісу, без них договір вважається недійсним. Орендна плата може бути встановлена ​​виходячи з вартості одного квадратного метра приміщення, або вказуватися за все приміщення в цілому. Орендні платежі можуть бути не тільки фіксованою сумою, що найбільш оптимально для орендаря, але і прописуватися в якості послуг, наданих орендодавцеві - орендарем, наприклад, бухгалтерський супровід. Така різноманітність вибору зручно для сторін, як і те, що розмір орендної плати може бути змінений не частіше ніж один раз на рік, якщо інше не зазначено в договорі оренди офісу.

Оскільки в затишному офісі працюється краще, а для багатьох компаній чистота і краса - це обов'язкова умова для знімання приміщення, то перед складанням договору обговоріть з орендодавцем хто і як часто буде робити ремонт в офісі, а хто візьме на себе зобов'язання з підтримки приміщення в пристойному вигляді. Прийшовши до єдиної думки, зафіксуйте його в договорі оренди офісу, як і стан самого офісу, наприклад в акті. При цьому, акт повинен бути складений і підписаний сторонами або їх уповноваженими представниками в присутності двох свідків. Як правило, поточним ремонтом повинен займатися орендар, якщо стан приміщення гарне, а капітальним - орендодавець. Якщо орендар буде за свій рахунок проводити і капітальний ремонт і поточний, то власник приміщення може компенсувати йому частину витрат або зарахувати їх в рахунок орендної плати. Однак в договорі все може бути прописано і по-іншому, як сам ремонт і термін його проведення, так і кошторис витрат і порядок компенсації.

Розірвання договору

Орендар і орендодавець повинні дотримуватися взятих на себе зобов'язання за договором оренди офісу, в іншому випадку потерпіла сторона може вимагати розірвання відносин в односторонньому порядку. Крім того, сторони можуть розірвати договір оренди через закінчення терміну його дії або за взаємною згодою. Чинне цивільне законодавство передбачає односторонню відмову від договору оренди орендодавцем у разі, якщо орендар:

• Не послухав обов'язків по оплаті орендної плати більше ніж двічі;
• використовував орендоване приміщення з істотним порушенням умов договору оренди;
• істотно погіршив орендоване майно;
• не провела в установлений договором оренди термін, капітальний ремонт приміщення (якщо цей обов'язок був прописана в договорі).

На одностороннє розірвання договору має право і орендар, у випадках, якщо орендодавець:

• Не послухав взятих на себе зобов'язань по передачі приміщення в користування орендарю; в орендованому приміщенні виявилися недоліки, які не були обумовлені в договорі оренди;
• не провела капітальний ремонт приміщення.

Перелік підстав для односторонньої відмови від виконання договору оренди однієї зі сторін, даний ГК України не є вичерпним, що означає право сторін самостійно і з урахуванням специфіки своїх відносин, визначати ситуації, коли договір оренди може бути розірваний.

Обов'язкові атрибути договору

Отже, виходячи з букви закону і судової практики, в договорі оренди офісного приміщення повинно бути зазначено:

І останнє, на що варто звернути увагу перед підписанням договору оренди і подальшим переїздом:

• Якщо офісне приміщення, розташоване на першому поверсі житлового будинку, і колись було квартирою, то переконаєтеся, що воно було переведено з житлового фонду в нежитловий. Це підтверджується відповідними документами.
• Якщо офісна будівля є самовільно побудовою, то врахуйте, що такі споруди, зведені на земельних ділянках, невідведених для цих цілей і без отримання необхідних дозволів, або зведені з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил здаватися в оренду не можуть.

З огляду на рекомендації, викладені вище і прислухавшись до порад фахівців, ви зможете зробити висновок безпечний договір оренди.