Договір купівлі-продажу розірвання договору купівлі-продажу, передача нерухомості, реєстрація

Добрий вечір!
Придбала кімнату 06.10, отримала свідоцтво про реєстрацію прав на нерухомість. Відбулася така ситуація, що продавець продав кімнату і повинен був знайти підходящий варіант для себе, але щось у нього не вийшло, і продавець натякнув, якщо він протягом тижня не знайде собі відповідне житло, то може повернути кімнату.
Підкажіть, чи має продавець право повернути кімнату і в який термін?
І чи можу я на даний момент попросити його виїхати з кімнати (за договором термін звільнення квартири 06.11)? Дякуємо.

Юридична довідка по розірванню договорів купівлі-продажу:

Купити продати. І дороги назад немає

Без договору купівлі-продажу не проходить жодна угода з нерухомості. «Це основний документ, згідно з яким продавець зобов'язується передати майно у власність покупця, а покупець - прийняти його і сплатити встановлену ціну.

Ось документ підписаний, угода відбулася, здавалося б - живи і радій! Але будь-який договір - це, перш за все, угода двох або декількох осіб про встановлення певних прав і обов'язків. Вони обумовлюються і фіксуються документально. Коли ж одна зі сторін зобов'язання свої не виконує, нічого не залишається, як договір купівлі-продажу розірвати. Про це сьогодні і поговоримо.

Коли можливо.

Розірвання договору за угодою сторін є двосторонньою угодою. І відбувається за загальним правилом і в тому ж порядку, що і укладення договору (п.1 статті 452 ЦК).

Основоположні правила щодо розірвання договору та його наслідки передбачені в Цивільному кодексі.

На вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки:
- при істотному порушенні договору другою стороною;
- в інших випадках, передбачених ГК, іншими законами або договором.

У разі односторонньої відмови від виконання договору повністю або частково, коли така відмова допускається законом або угодою сторін, договір вважається відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до п.4 ст. 453 ГК України у разі розірвання договору сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін.

. а коли - немає

Як показує судова практика, розірвати договір купівлі-продажу нерухомого майна не так просто. Причина цього в специфіці укладення самого договору, а також в нюансах оформлення прав на нерухоме майно в Єдиному державному реєстрі. І тут можуть виникнути проблеми.

Відповідно до ст. 450 Цивільного кодексу України розірвати договір можна за згодою сторін, а також за рішенням суду.

Одного згоди сторін на розірвання договору може бути недостатньо. І ось чому.

Ситуація: сторони уклали договір купівлі-продажу квартири. Продавець передав покупцеві житло, а той повністю розплатився за нього. Подали документи на державну реєстрацію. Через місяць покупець став законним власником, а продавець колишнім власником. Ніяких претензій на той момент вони один до одного не мали. Але після по якоїсь причини (в даному випадку називати не будемо, т. К. Вона не так важлива для нашого прикладу) сторони передумали і прийшли до єдиної думки - треба розірвати договір.

Питання: чи можливо в даній конкретній ситуації розірвати договір за згодою сторін?

Відповідь: ні, неможливо.

Вся справа в тому, що розірвати можна тільки діючий в часі договір, тобто який ще діє, не виконаний до кінця. А в нашому випадку сторони повністю виконали взаємні зобов'язання: продавець нерухомість передав, покупець повністю за неї розплатився, що означає, що договір виконаний і припинив свою дію. А якщо дія договору припинилося, то і розривати тут нічого.

У даній ситуації, якщо сторони все ж хочуть повернутися в початкове положення, то тут у них є єдиний вихід: знову укладати договір купівлі-продажу, з подальшою реєстрацією самого договору та переходу права власності. Після цього продавці знову стануть власниками належав їм майна. Ніякого доходу в результаті даної розірваною угоди продавці не отримують, тому ПДФО платити не потрібно.

Чи був договір?

З реєстрацією в ЕГРП (Єдиний державний реєстр прав) та розірванням договору купівлі-продажу пов'язаний ще один нюанс. Але спочатку нагадаємо про те, що реєструють при купівлі-продажу нерухомості:

1. Договір купівлі-продажу. При цьому не всі договори купівлі-продажу нерухомості підлягають державній реєстрації. Точніше, реєстрації підлягають тільки договори купівлі-продажу житлового приміщення, якщо ж нерухомість є нежитловим приміщенням, то реєструвати договір не будуть.

Важливо пам'ятати, що відповідно до п. 3 ст. 433 Цивільного кодексу України договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації.

Якщо договір не підлягає реєстрації, то він вважається укладеним з моменту його підписання, якщо інше не передбачено договором;

2. Перехід права власності на нерухоме майно від продавця до покупця. А ось тут вже неважливо - є приміщення житловим або нежитловим. При купівлі-продажу перехід права власності реєструють в будь-якому випадку.

Таким чином, якщо договір купівлі-продажу не укладено, тобто ще не була проведена його державна реєстрація (при купівлі-продажу житлового приміщення), то і розривати буде нічого, так як договір фактично не існує - він не є укладеним.

Нам би тільки встигнути

Ситуація: укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, наприклад, гаража. Сторони склали і підписали документ, який вступив в силу з моменту підписання. Але до реєстраційної служби продавець і покупець дійти не встигли - передумали здійснювати операцію. В такому випадку можна скласти письмову угоду про розірвання договору купівлі-продажу, яке вступає в силу з моменту підписання його сторонами.

А можна вчинити інакше (хоча, може, і не зовсім правильно юридично) - порвати всі екземпляри договору купівлі-продажу гаража на дрібні шматочки в присутності продавця та покупця.

По-іншому йде справа при покупці житлового приміщення. Як вже було сказано, договір купівлі-продажу житлового приміщення підлягає обов'язковій реєстрації. Як правило, два реєстраційних дії (реєстрація договору і реєстрація переходу права власності) відбуваються одночасно, тобто всі документи на реєстрацію договору та права власності здають відразу ж в один день.

Тому, якщо сторони вже подали документи на реєстрацію, а потім передумали, необхідно якомога швидше звернутися в реєстраційну службу і забрати документи назад. Тут важливо встигнути до того моменту, поки вам не зареєстрували ваші права.

Як сказано в п. 4 ст. 20 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, до внесення до Єдиного державного реєстру прав записи про угоду, про право або про обмеження (обтяження) права або до прийняття рішення про відмову в реєстрації права, розгляд заяв про реєстрацію угоди і права може бути припинено на підставі заяв сторін договору.

Тобто продавцю і покупцю необхідно буде подати заяви про припинення реєстрації. Якщо сторони встигнуть до реєстрації, то отримають назад «незареєстрований» пакет документів. А так як договір купівлі-продажу житлового приміщення вважається укладеним з моменту реєстрації, а договір буде незареєстрованим, то і розривати в даному випадку знову ж буде нічого.

Бувають випадки, коли продавець і покупець подають на реєстрацію спочатку договір купівлі-продажу житлового приміщення, а потім, коли отримають його вже зареєстрований, подають документи на реєстрацію права власності за покупцем.

В цьому випадку, якщо сторони мають намір розірвати договір купівлі-продажу житлового приміщення необхідно:

- до внесення запису до Єдиного державного реєстру прав (реєстрації) подати заяву на припинення реєстрації та повернення документів без реєстрації;

- якщо ви не встигли забрати документи до реєстрації договору і договір купівлі-продажу вже зареєстрували в ЕГРП, а документи на реєстрацію права власності не подано, то сторонам необхідно скласти угоду про розірвання договору купівлі-продажу, а потім подати дана угода на державну реєстрацію. Угода буде вважатися укладеним з моменту реєстрації.

Нагадуємо, що при припиненні державної реєстрації на підставі заяв сторін угоди, державне мито, сплачена за реєстрацію, має бути повернуто. Повертають, правда, лише половину від сплаченої суми (п. 5 ст. 20 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним).

Суд невблаганний: розірвати!

Якщо між сторонами не досягнуто угоду про розірвання договору, то за рішенням проблеми можна звернутися в суд.

Як свідчить п. 2 ст. 450 Цивільного кодексу РФ, на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки:

1) при істотному порушенні договору другою стороною. Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору;

2) в інших випадках, передбачених Цивільним кодексом РФ, іншими законами або договором.

Істотне порушення договору другою стороною - звучить просто і здається, що в принципі будь-який «проступок» від іншої сторони договору можна обізвати істотним і завдає вам шкоди. Але тільки лише вашого суб'єктивного сприйняття дій або бездіяльності продавця буде замало. Відповідно до ст. 56 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, якщо інше не передбачено федеральним законом. Тобто в суді необхідно буде надати докази того, що вам завдано збитків. На ділі ж надати такі докази може бути складним.

На вимогу однієї із сторін розірвання договору відбувається за рішенням суду після процедури досудового врегулювання. Процедура досудового врегулювання полягає в тому, що одна сторона до звернення до суду повинна направити іншій стороні свою пропозицію розірвати договір. І тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію про розірвання договору або неотримання відповіді у визначений термін (він може бути зазначений у самому реченні, встановлений законом або передбачений договором, а при його відсутності - в 30-денний термін) зацікавлена ​​сторона вправі звернутися з вимогою про розірвання договору до суду.

Якщо в неоплатному боргу

Покупець розплатився за квартиру не в повному обсязі або взагалі не перерахував ні копійки. Істотно? Напевно, адже квартира продається саме для отримання грошей, які продавець має намір витратити на власні потреби.

А ось суди так не думають.

Ситуація: сторони уклали найпростіший договір купівлі-продажу квартири. Договір і перехід права власності зареєстровані в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Тепер за законом продавець не власник, а покупець - новий господар квартири. Покупець в'їхав в квартиру і живе в ній, правда за квартиру він так і не заплатив. Продавець подав до суду заяву про розірвання договору купівлі-продажу та повернення йому квартири. Підстава для позову - істотне порушення іншою стороною своїх зобов'язань, а саме несплата придбаної квартири.

Здавалося б, факт порушення покупцем своїх зобов'язань в наявності. І для продавця таке порушення є істотним. Але суд вирішив це питання по-іншому.

Вирішуючи спір по суті, суд виходив з висновку про те, що законних, тобто передбачених п. 1 (істотне порушення умов договору) і п. 2 (інших підстав, передбачених законом або договором) ст. 450 ГК РФ, підстав для розірвання договору купівлі-продажу квартири немає, в тому числі по підставі суттєвості порушення договору однією зі сторін.

Суд вказав на те, що в Цивільному кодексі України відсутні норми, що дозволяють розірвати договір купівлі-продажу і анулювати виникло у покупця право власності на об'єкт нерухомості у зв'язку з несплатою ним покупної ціни. Сам по собі факт несплати не може трактуватися як істотне порушення умов договору. Таку істотність необхідно довести.

Якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, проте не справив оплати майна, продавець на підставі п. 3 ст. 486 Цивільного кодексу України має право вимагати оплати за договором і сплати відсотків відповідно до ст. 395 Цивільного кодексу РФ.

Висновок: для того щоб не опинитися в подібній ситуації, необхідно грамотно складати договір купівлі-продажу.

В даному випадку, в договорі необхідно було прописати, що при несплаті покупцем грошових коштів за купується житлове приміщення (вказати термін, до якого повинна бути оплата, порядок оплати), договір підлягає розірванню.

У цьому випадку суд би встав на сторону продавця і виніс рішення про розірвання договору купівлі-продажу, так як це б підпадало під п. 2 ст. 450 Цивільного Кодексу РФ, а саме випадок розірвання договору на підставі, передбаченій договором купівлі-продажу.

Без грошей як без квартири

П. 4 ст. 453 Цивільного кодексу України передбачає, що при розірванні договору сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін.

Тобто виходить така ситуація:

Покупець заплатив гроші за квартиру, а продавець квартиру не віддає. Живе там з сім'єю і, як то кажуть, у вус не дме. Покупець усіма правдами і неправдами добивається розірвання договору в суді. Ось тільки отримати свої гроші він не може, так як тут діє принцип, що все, що виконано до розірвання договору, назад не истребуют. Так що продавець на законних підставах продовжує витрачати гроші покупця.

Саме тому в договорі необхідно вказувати, що в разі розірвання договору, як за згодою сторін, так і на вимогу однієї зі сторін угоди в суді, продавець зобов'язаний повернути отримані гроші покупцеві (або покупець зобов'язаний повернути квартиру продавцю).

Якщо все ж сторони не передбачили такого умови в договорі, то повернути свої гроші або майно все ж можливо.

Суди роз'яснили, що за загальним правилом сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін. Тому в разі розірвання договору продавець, який не отримав оплати за нього, має право вимагати повернення переданого покупцю майна на підставі ст. 1102 (Обов'язок повернути безпідставне збагачення) і ст. 1104 (Повернення безпідставного збагачення в натурі) Цивільного кодексу РФ.

При цьому судовий акт про повернення нерухомого майна продавцю буде підставою для державної реєстрації припинення права власності покупця і державної реєстрації права власності на цей об'єкт нерухомості продавця.

Економія виходить боком

У договорі купівлі-продажу вказується вартість, за яку продається квартира. Нерідко називається не реальна ринкова ціна продажу, а занижена. Вона може відрізнятися від реальної в «рази». Так продавець хоче заощадити на сплаті податків. Але знайте, що при спробі продавця розірвати договір купівлі-продажу квартири покупцеві буде досить проблематично повернути сплачені гроші, що перевищують офіційну суму договору, якщо у нього немає інших переконливих документів про передачу цих грошей.
Де про це сказано

1. Цивільний кодекс України (частина перша та частина друга).

Джерело: Квартирне ряд

Деякі послуги Агентства можна замовити через сайт »