До і після заселення

Новосели рідко замислюються про те, хто і як повинен управляти новим будинком. Що робити, якщо робота керуючої компанії не влаштовує жителів?

Хто відповідає за будинок до і після введення в експлуатацію?

Питання про управління будинком виникає зазвичай, коли в нього в'їжджають новосели. Але насправді життєвий цикл будинку починається набагато раніше, адже комунікації підключають задовго до введення в експлуатацію.

«Такого поняття, як« заселення », в системі чинного права не існує, - пояснює Артем Румянцев, керівник юридичної служби КК« Юнісервіс »(співпрацює з ГК« ІНТЕКО », AB Development, Apsis Globe). - Життєвий цикл новобудови можна умовно розділити на два етапи. Перший - це безпосередньо будівництво будівлі, і другий - його експлуатація після завершення будівництва, коли жителі отримують ключі і виходять на оздоблювальні роботи своїх квартир. Кордоном між цими етапами є введення будинку в експлуатацію, який оформляється «Дозволом на введення об'єкта в експлуатацію» (ст. 55 ГК РФ) ».

А поки будинок не зданий, за його технічний стан відповідає забудовник. Він також контролює подачу ресурсів: світла, води, газу, тепла і т. Д. Забудовник, в принципі, може і сам управляти будинком. Що ж заважає? Як пояснює Артем Румянцев, для цього потрібно отримати ліцензію, утримувати штат служби експлуатації і т. Д. Все це досить ресурсомісткі процеси, які не дуже цікаві девелоперу. Тому він і прагне передати функції управління будинком професійному управляючому, т. Е. Керуючої компанії (КК), яка має і ліцензію, і досвід.

Поки будинок не зданий, за його технічний стан відповідає забудовник. Він також контролює подачу ресурсів: світла, води, газу, тепла і т. Д. Забудовник, в принципі, може і сам управляти будинком. Що ж заважає?

Отже, напередодні заселення забудовник зобов'язаний залучити керуючу компанію, причому законом 214-ФЗ на це відведено термін - не пізніше ніж через п'ять днів з дня отримання дозволу на введення в експлуатацію. Як каже Дмитро Мацкевич, генеральний директор керуючої компанії «Техстрой» девелоперської групи «Сіті-XXI століття», початковий вибір компанії - це справа девелопера-забудовника, який укладає договір з КК. Але у компанії є право тільки на «тимчасове правління», а далі вирішують власники.

Що може не влаштувати власників?

На ринку керуючих компаній досить висока конкуренція, і тому будь-яка КК зацікавлена ​​в тому, щоб працювати з будинком якомога довше. За словами Павла Бризгалова, директора зі стратегічного розвитку ФСК «Лідер», в обов'язки КК входить управління об'єктом нерухомості, його технічне обслуговування, ремонт і модернізація, екстрене усунення аварійних ситуацій, санітарне обслуговування і благоустрій.

Мінімальний перелік робіт з технічної експлуатації будинку, його санітарного утримання і якості комунальних послуг можна подивитися в постановах Уряду України № 290, 354 і 491 та інших нормативно-правових актах. В обов'язки КК входить щоденне прибирання місць загального користування (перші поверхи під'їздів), заміна перегорілих ламп, що відійшла плитки, вивезення сміття та ін. Керуюча організація відповідає тільки за спільне майно будинку. Якщо у власника квартири є необхідність поміняти кран, замінити вхідні двері і т. П. Керуюча організація може це зробити - але за окрему плату.