Дмитро агенти з нерухомості - такі ж люди
MyDay: Ми з тобою познайомилися в цікавий момент: на своїй сторінці в Facebook ти зацікавився, що думають люди про агентів з нерухомості. І отримав колосальний відгук, в тому числі і від мене.
Так зав'язалося наше знайомство. Продовжуючи поставлену тему, що ж думають люди про агентів з нерухомості? І тобі не здається, що деякі представники твоєї професії "подпорчівают" тобі репутацію?
Дмитро: Я не думаю, що вони псують репутацію особисто мені. Кожен агент сам собі заробляє репутацію. Агенти з нерухомості - такі ж люди: абсолютно різні, з різними життєвим досвідом і досвідом в професії. Вони по-різному ставляться одне до одного, до клієнтів. На жаль, більше запам'ятовується негатив, a позитивні емоції частіше залишаються при собі. Тому-то в розмовах частіше спливає: "Ось, мені попався такий поганий агент: нічого не зробив, а комісію зажадав". Сказати ж навпаки: "Я зустрівся з таким хорошим агентом" - це менш цікава розмова, немає драми, ніхто не поспівчуває.
Агенти різні. Їх багато. І тут такий цікавий момент: візьмемо, наприклад, медиків чи журналістів - у них є якийсь шлях в професію, процес навчання. Що ж стосується агентів з нерухомості, то сюди багато хто приходить випадково. Не те щоб зовсім випадково, але рідко хто з дитинства мріє бути агентом. Плюс цей шлях видається не дуже складним: спілкуєшся з людьми, квартири їм показуєш ... Що тут складного? Та ще в засобах масової інформації пишуть про те, які великі комісійні. Це приваблює, і новачків приходить дуже багато.
MyDay: Тобто, агентом з нерухомості стати просто.
Дмитро: Це нескладно. Щоб отримати ліцензію, потрібно пройти курси 75 годин, здати держіспит - теж не особливо складний. Загалом, зайти в цю професію легко. Що ж стосується подальших кроків, тут вже складніше. Я не пам'ятаю точні цифри, але є статистика, що більше 85% новачків кидають цю роботу в перший рік. Тобто, спробували і зрозуміли, що не така вже й проста робота і не такі вже й великі гроші. І фінансово потрібно бути до цього готовим: новачкам завжди говорять, що перші півроку вони не зароблять ні копійки. А якщо це затягується на рік? Без іншого джерела доходу таку ношу не потягнути, і люди кидають цю справу.
MyDay: Як потопає, так і поліпшує?
Дмитро: Так. Перш ніж стати агентом, потрібно розуміти що ти насправді будеш займатися і де брати клієнтів. Так що, повертаючись до питання, - люди приходять різні. Псують, не псують репутацію? - По-різному буває. Але загальна, скажімо так, неідеальна репутація агентів з нерухомості для мене є скоріше плюсом. Я зі своїми клієнтами строю довгострокові відносини на роки вперед, і тому мені простіше виділитися на загальному тлі.
MyDay: Мене, як орендаря квартири, бентежать ось ці "fee" (гонорар), часом що дорівнює місячній вартості квартири. Чи не відлякують чи брокери потенційних клієнтів такою високою оплатою праці?
Дмитро: Я навіть більше скажу! - Стандарт - це 15% від річної оренди на квартиру, що дорівнює майже двом місяцям. Тут ситуація така: 15% - це якщо є два агента, з одного і з іншого боку ...
І тут я хочу зробити невелику ремарку: я розповідаю про ринок Манхеттена. З приводу Квінса, Брукліна і Бронкса нічого сказати не можу. Там можуть діяти інші правила і традиції.
MyDay: Домовилися. Тільки Манхеттен.
Дмитро: Тут ринок влаштований так, що платить той, хто знімає квартиру, - орендар. У 98% випадків квартиру представлятиме агент. Вкрай рідко, що власник сам здає свою квартиру. Значить, з його боку буде агент. І, якщо ви приходите зі своїм агентом, він буде вимагати 15%, які будуть поділені між агентами навпіл. Якщо ви приходите без агента, тоді є варіант, що з вас візьмуть комісію тільки в розмірі одного місяця. Тобто місяць - мінімум і 1.8 місяці - максимум.
Дмитро: Так працює ринок. Ще на ринку є "no fee" квартири - це коли велика компанія володіє орендним будинком. Там "сидять" агенти на зарплати, яким не потрібні комісійні. За статистикою, таких квартир (в залежності від району) 5-10%, іноді до 15%. Тобто приблизно кожна десята квартира буде "no fee", інші з комісійними. Можна дивитися квартири тільки серед no fee, але вибір буде сильно обмежений.
Адже це психологічний момент - люди не хочуть платити комісійні. Вони приходять, дивляться квартиру, а там якийсь агент, він тільки відкрив двері і показав квартиру.
"Добре, я беру". І що, я за цю послугу повинен заплатити як ще за місяць? "А ось якщо ціна буде вище, але без" fee ", то людині простіше це прийняти:" Я ж не плачу агенту. Я плачу тільки за квартиру, але трохи дорожче "...
По суті, це теж виверт - тому що комісія, виходить, включена в місячну оренду. І, коли через рік буде продовження оренди і підвищення ціни, торг буде йти від суми, яку ви платили цілий рік. Так що, якщо знімаєте не на рік-два, а на більш тривалий термін, то іноді дешевше заплатити один раз агенту, а потім підвищення оренди буде відносно цієї, більш низьку ціну.
Що ж стосується мене і наскільки я вважаю такий підхід справедливим: це ринок. Не подобаються квартири з комісійними, можна піти дивитися квартири без них. Тільки вибір буде набагато менше.
В принципі, можна зняти квартиру самостійно, без свого агента. Якщо люди до мене звертаються і я бачу, що агент їм не дуже потрібен, - тобто вони готові вкладати в процес пошуку свого часу: посидіти на сайтах, ознайомитися з районами, здзвонитися з десятками агентів і так далі, - я завжди готовий приділити їм 15-20 хвилин безкоштовно, розповісти, як працює орендний ринок і як самостійно знайти квартиру. Це вкладається в мою концепцію побудови довгострокових відносин з клієнтами. Але дехто каже: "Нам потрібен агент, ми готові платити комісійні. Ми тільки приїхали в Нью-Йорк і нічого тут не знаємо ". Або "Немає часу розбиратися, ми довіряємо професіоналам". Ось тоді я готовий за це взятися.
MyDay: Чи правильно я тебе почула: ти не дуже любиш оренду?
Дмитро: Я б сказав так: я не люблю брати гроші з людей просто за те, що я агент.
Я хочу бути людям корисний. Щоб вони розуміли, за що мені платять гроші.
MyDay: З приводу "корисності" - спасибі, що ти цю тему підняв! Коли я приїхала в Нью-Йорк, я зіткнулася з проблемою короткою оренди. Таке враження, що її тут не існує?
MyDay: Якщо квартира "висить" на сайті довго, чи є якісь маячки, що з нею щось не так?
Дмитро: Знову ж таки, давай ще раз уточнимо, що ми говоримо про Манхеттен. Тут безпосередньо обману не буде. І якщо квартира висить, значить або ціна дуже висока (що найбільш імовірно), або потрібно приходити і дивитися - може вона дуже маленька. На якийсь зовсім прямий обман тут нарватися практично нереально.
Так що про маячки? -
Дмитро: По-перше, задавайте питання агенту, який продає квартиру. Якщо він знає, то зобов'язаний говорити. По-друге, тут, на відміну від оренди, я рекомендую мати свого агента і своєму агенту вже задавати такі питання. Можна, звичайно, самому подивитися по базах, чи планується якесь будівництво. Не факт, що ви знайдете таку інформацію, але, тим не менш.
У мене було таке, коли ми дивилися якусь дешеву квартиру, в хорошому районі, в центрі. Будинок відмінний, але нас збентежила низька ціна. Ми теж задалися питанням, чи не буде щось будуватися поруч. Вийшли, подивилися - там по сусідству величезна бетонний будинок шістдесятих років. Таке враження, що ще 200 років тут буде стояти. Перевірив і виявив, що будівля йде під знос, і це, дійсно, була одна з причин вкрай низьку ціну. Тому, запитуйте агента свого і того, який продає. Але 100% гарантії ніхто дати не може.
MyDay: У чому найсуттєвіша різниця між кондо і кооперативом?
Дмитро: Це ключовий момент при купівлі житла. Пов'язані вони з тим, яка форма власності у будинку.
Кооператив - ця стара форма власності. Нові будинки, які будуються в останні роки, за рідкісним винятком - все кондомініуми. Тобто, якщо ви хочете саме новий будинок, це буде кондо, а не кооператив.
Кондомініум - це більше звичне нам. Якщо ви вУкаіни купуєте квартиру, ви володієте конкретної фізичної площею.
У кооперативі інша ситуація. Будинком володіє компанія, а ви у цій компанії купуєте акції. Це юридичні тонкощі. З точки зору ризиків володіння - особливої різниці немає. Банки, які вміють добре прораховувати ризики, без проблем дають кредити і на те, і на інше.
Головна відмінність - це правила всередині будинку. У кондо можуть бути правила, що стосуються мінімального терміну оренди, але ніхто і ніколи не може вам заборонити здавати свою квартиру або поселити туди своїх родичів. У кооперативі такі заборони - це рядова подія, і оскаржити ці правила ви не можете. У кооперативі є рада будинку, який може щось міняти. Буває так, що ви купуєте квартиру в будинку з одними правилами, але через кілька років ці правила можуть змінитися. І, мабуть, головна відмінність - це можливість здавати в оренду.
Кондо можна купити і подарувати, наприклад, дітям. А в кооперативах це може бути заборонено. Іноді в кооперативах є обмеження на фінансування - тобто ви можете взяти кредит тільки на половину вартості квартири, не більше. З кондо же обмежень немає - скільки банк дасть, то і ваше. Найчастіше дають 80%. Багато інших тонкощів і деталей. Тому, якщо ви дивитеся кооператив, потрібно все дуже уважно вивчати. Але через всіх цих факторів кооперативи часто дешевше, в залежності від району, на 15-20-25, а іноді навіть 30%.
MyDay: Я чула, що правила покупки квартири в кооперативі набагато суворіше. Чи можуть відмовити покупцеві, якщо, скажімо, у нього за плечима невиплачений кредит за машину або за навчання, а він (або вона) ще і квартиру планує купувати?
Дмитро: Щодо грошей все, що цікавить кооперативи, як втім і банк, якщо берете в кредит, це:
1. Які у вас будуть доходи і витрати після того, як ви купите квартиру. Тобто, чи можете ви без проблем платити і дому, і банку. Якщо у вас є ще якісь борги, як ти навела приклад, за навчання або за машину, то це не проблема, якщо доходи дозволяють все це оплачувати.
2. Також кооператив цікавить, чи є у вас гроші на початковий внесок ( "down payment"). Важливо, що ви ці гроші не зайняли у кого-то. Вони будуть питати і дивитися, звідки ці гроші, не взяли ви їх в борг. Початковий внесок - це повинні бути свої гроші. Щоб не було ситуації, коли відразу після покупки квартири вам потрібно буде повертати ці гроші, а для оплати послуг будинку або виплат банку грошей вже не буде.
3. Фінансова дисципліна, тобто наскільки відповідально ви платите за всіма боргами, буде видно при перевірці вашої кредитної історії.
Так що беріть кредити, скільки хочете. Якщо ваші доходи дозволяють все це оплачувати, то ні з кооперативом, ні з банком проблем не буде.
MyDay: Що таке помісячний податок (якщо, здавалося, ви вже купили квартиру) і з чого він складається? Чому на деякі квартири податок становить 20 доларів, а на деякі 620 доларів в місяць (і це далеко не межа!).
Дмитро: Власник квартири повинен платити податок на нерухомість і повинен платити, власне, за послуги вдома. Якщо це кондомініум, то платиться два платежу: податки місту і дому. У кооперативі все включено в єдиний платіж, і кооператив вже сам оплачує. Проте, два види платежів.
З приводу платежів дому, тут все більш-менш зрозуміло: у кожного вдома є певний бюджет. При покупці квартири можна взяти і подивитися, які витрати у будинку. Є якась загальна сума витрат, вона ділиться на всіх мешканців пропорційно площі квартир. Чим більше в будинку послуг: консьєрж, спортзал, басейн, дах з майданчиком, - тим більше будуть платежі.
Податкова система тут влаштована трохи інакше. Податок з нерухомості - це основне джерело доходу міста. Місто великий, витрати великі. Вважається, що якщо ви живете в місті і користуєтеся його послугами, то ви повинні за це платити. За володіння нерухомістю ви платите місту податок. Податок, якщо ми порівнюємо з Україною або іншими країнами СНД, великий. Тому, при покупці квартири, на це потрібно теж звертати увагу і порівнювати.
MyDay: Я чула, що якщо в районі хороша школа, то це істотно підніме податок. Це так?
Дмитро: Податки вважає місто. Якщо грубо сказати, то податок залежить від ринкової вартості квартири. Якщо ціна квартир в районі висока, то будуть і високі податки на нерухомість. А ціна вже, в свою чергу, залежить від того, наскільки хороший район, хороші чи в ньому школи і так далі.
Сам податок технічно сплачується раз на квартал. Але, при продажу квартири, вказується місячна сума, - щоб зручніше було вважати.
У нових будинків може бути податкова знижка. Була така програма до недавнього часу, не знаю, продовжать її чи ні, але нові будинки отримували відстрочку з виплати платежів на 10, 15, 25 років. Знову ж таки, залежить від району. На Манхеттені було поширене на 10 років. У Квінсі, Брукліні відстрочка по податках була 15-25 років, там податок може скласти всього кілька десятків доларів. Повний податок же буде сотні, якщо не тисячі - все залежить від площі.
Тому один з плюсів покупки в новобудові - там може бути податкова знижка.
MyDay: Які ще підводні виплати можуть чекати людину, яка налаштувався купити житло в Нью-Йорку?
Дмитро: Насправді, вони не дуже підводні, це відкрита інформація. З разового платежу потрібно буде заплатити своєму адвокату / юристу, який буде готувати документи. Є разові податки, які потрібно буде виплатити місту і штату. Тут знову залежить від того, кооператив це або кондомініум.
Знову ж таки, якщо квартира коштує більше мільйона, сплачується податок на розкіш. Якщо богатенький, значить плати.
Якщо береш кредит, то на суму кредиту теж платиться певний податок, не дуже великий. Якщо в цілому сказати, то при покупці кооперативу витрат буде менше. Якщо ми говоримо про кондо, то це 2-4% від суми угоди.
Ще момент: якщо ви купуєте у забудовника нову квартиру, тоді деякі податки платити вам, а не йому, і виходить ще майже на 2% дорожче.
Але якщо порівнювати з іншими країнами і містами, то Нью-Йорк досить дешевий місто - купувати дешево.
Що стосується додаткових витрат, які виникають в процесі володіння квартирою, то вони досить невеликі. Наприклад, страховка: якщо ви купуєте квартиру повністю за свої гроші, то вона, в принципі, не потрібна (хоча і вкрай рекомендується). Якщо купуєте з залученням кредиту, то банк зажадає, щоб страховка була.
MyDay: Після всіх серйозних обговорень я хочу трохи відволіктися і перейти до теми ... кіно! - У кіно показують, що квартири, де тільки що сталося вбивство, продаються істотно дешевше. У Нью-Йорку немає такого?
Дмитро: Ну, скажімо так, я за всю історію роботи з таким не стикався і ніколи не зустрічав в описі квартири, щоб було зазначено, що тут тільки що сталося вбивство. Так що в цьому відношенні життя відрізняється від фільмів.
MyDay: І вже до завершення нашого інтерв'ю: чи варто очікувати, що ціни на житло в Нью-Йорку коли-небудь знизяться? Подаруй нам мрію!
MyDay: Дмитро, дякую, що ти приділив нам з Новомосковсктелямі стільки часу.
Дмитро: Так ми практично нічого ще не обговорили!
MyDay: Так-так, ти просто джерело інформації. Завершуючи наше інтерв'ю: чого я в тебе не запитала з того, що важливо знати нашим Новомосковсктелям про нерухомість?
Дмитро: Так, звичайно! Я думав, ми тільки почали і так мало обговорили ...
Ідейний натхненник сайту MyDay.NYC
