Ціна частки в квартирі як оцінити частку в квартирі
У Хакасії ювілейний маткапітал вирішено було витратити одержувачами на частку в квартирі.
Солдат строкової служби, який загинув під Наро-Фомінськ, незадовго до загибелі знадобилося для чогось дізнатися, як можна продати частку в квартирі.
За участю прокуратури в Луганській області частка в квартирі, що належить недееспособному особі виявилася повернутої в розпорядження законного представника цього громадянина.
- від чого залежить ціна частки в квартирі?
Іншим випадком, коли потрібно оцінити частку, буває ситуація, при якій ведеться судовий спір про викуп незначною частки в квартирі. В цілому, ми, звичайно, уявляємо, що ціну визначають оцінювачі, але в той же час відразу виникає в пам'яті факт того, що серед них немає єдності думок. Різними оцінювачами частки оцінюються по-різному. Але і обійтися без їхніх послуг зовсім не представляється можливим, адже без проведення оцінки неможливо домогтися задоволення такого позову в суді.
У будь-якому випадку необхідно з'ясувати ціну проблемної частки і при цьому треба бути готовим до того, що ціна на неї може виявитися різною. Розглянемо варіанти ціноутворення:
ПЕРШИЙ ВАРІАНТ, ТОГО ЯК ВИЗНАЧАЄТЬСЯ ЦІНА ДОЛІ В КВАРТИРІ
У Укаїни приблизно 95 відсотків усіх квартир знаходиться в частковій власності. Відповідно, на вторинному ринку нерухомості також 95 відсотків житла, що продається також має не одного власника, а кілька власників. Зрозуміло, потрібно розуміти, що далеко не всі власники в квартирах мають конфлікт один з одним. Часто між такими співвласниками існують цілком стійкі мирні домовленості, і ніхто не намагається захопити чужу частина квартири. У разі необхідності вони мирно продають квартиру, і або купують нову одну на всіх, або купують окреме житло і роз'їжджаються, зберігаючи добрі взаємини. Грошові кошти при такому мирному вирішенні квартирного питання вони ділять пропорційно часткам, виходячи з ринкової ціни цілої квартири.
Таким чином, ми можемо спостерігати, як формується так звана перша ціна частки в квартирі, яка визначається як відповідна частина від ринкової ціни цілої квартири. В даному випадку немає ніяких дисконтів і знижок, така ціна є найбільш поширеною, а всі інші ціни визначаються, виходячи з неї.
Хочете дізнатися, скільки коштує частка в квартирі або як оцінюється частка в квартирі? Телефонуйте нам, ми безкоштовно допоможемо Вам оцінити частку в квартирі: (495) 790-84-39.
ДРУГИЙ ВАРІАНТ ТОГО, ЯК ВИЗНАЧАЄТЬСЯ ЦІНА ДОЛІ В КВАРТИРІ
Розглянемо випадок, коли один власник частки в квартирі домовляється, що він викуповує у іншого співвласника його частку. В даному випадку ніякого особливого порядку немає, і кожен домовляється так, як може. Тут спрацьовує суб'єктивний фактор, і жоден оцінювач (фахівець з цінами на нерухомість) не зможе сформулювати, яким чином в цілому поУкаіни визначається ця друга ціна. Безумовно тільки те, що вона точно не буває вище
першій ціни. Вона може бути такою ж, але можуть бути і якісь знижки, в залежності від ситуації. Наприклад, після розлучення чоловік їде з квартири, де має частку, але в квартирі залишається його колишня дружина і його діти. І розуміє чоловік, якщо чи не дарує цю свою частку колишньої дружини, що залишається в квартирі з їх спільними дітьми, то хоча б продає їй свою частку за ціною нижче ринкової. Часто при таких угодах відбувається домовленість між родичами, і ніхто не афішує, за скільки вони домовилися. Ріелторів при такій угоді немає, інформація про ціну залишається між продавцем і покупцем.
Тут варто зауважити лише те, як може бути визначена «Справедлива» друга ціна частки в квартирі. Справедливої вона може бути в разі, коли друга ціна відповідає першій ціною.
Адже комусь не доведеться робити знижку, так як він міг би разом з усіма продати квартиру цілком, отримавши першу ціну. У разі ж, коли один власник опирається цьому, то він по справедливості не заслуговує ніякої знижки. Зрозуміло, бувають ситуації, коли родичі добровільно погоджуються на знижку, але це вже їх право і виключно добра воля.
Отже, зверніть увагу, друга ціна частки в квартирі - це перша ціна плюс та знижка, яку погоджується зробити продавець своєї частки. Така знижка залежить лише від добрих намірів продає, а тому є суб'єктивною і не підлягає точному визначенню.
ТРЕТІЙ ВАРІАНТ ТОГО, ЯК ФОРМУЄТЬСЯ ЦІНА ДОЛІ В КВАРТИРІ
У другому наведеному вище варіанті викуп частки виробляє інший учасник часткової власності, і він може після цього стати навіть єдиним власником всієї квартири. У третьому ж варіанті викупити частку квартири пропонується вже сторонній особі.
Зрозуміло, для третьої особи така частка в квартирі теж буде проблемною, оскільки в квартирі живе той, з ким продавець цієї проблемної нерухомості не зміг сам домовитися. Відповідно, в таку квартиру може бути утруднений доступ, і користування такою власністю набуває масу ускладнень. Фактично, якщо частка в квартирі продається третій особі, то вона вже спочатку завжди проблемна, а тому ніколи не може оцінюватися за першим варіантом. Дивно, але не всі люди, які намагаються продати ці проблемні частки, це розуміють. В такому випадку вони бувають змушені бігати зі своєю проблемною нерухомістю довгі роки, поки не зрозуміють, що інший, більш високою, ціни бути не може.
Не варто забувати про те, що на ціну по третьому варіанти можуть впливати різні чинники. Враховується, наприклад, однокімнатна або багатокімнатна квартира, в якій продається проблемна частка, ізольовані чи кімнати, скільки всього власників в квартирі, проживають чи в квартирі неповнолітні, і який розмір частки, що продається. Але все-таки проблемні частки знаходяться в цілком певному ціновому діапазоні.
Конкретно, це виражається в тому, що зазвичай ціна частки в квартирі для третіх осіб визначається як 30-45 відсотків від першої ціни.
Традиційно при розрахунку береться ринкова вартість всієї квартири, ділиться на розмір продаваної проблемної частки, а потім ділиться на 30-45 відсотків. І вкрай рідко буває, щоб проблемну частку хтось викупив за 50 відсотків від першої ціни - для цього потрібна якась унікальна мотивація.
Хочете дізнатися, скільки коштує частка в квартирі або як оцінюється частка в квартирі? Телефонуйте нам, ми безкоштовно допоможемо Вам оцінити частку в квартирі: (495) 790-84-39.
Чи ефективно СУДОВІ СПОРИ про викуп малозначних ЧАСТКОЮ
Позов з даного питання правильно іменується як позов про визнання частки в квартирі незначною, переведення прав власності та стягнення за неї компенсації.
Подача такого позову має сенс, якщо в квартирі є два і більше власників, і при цьому у кого-то з них є маленька частка в квартирі, яка менше найменшої ізольованої кімнати. Такий незначною часткою суд в даний час може навіть визнати все, що менше половини однокімнатної квартири, а викупити таку маленьку частку можна за умови, якщо у її власника є інше житло.
Для такого судової справи позивач повинен провести оцінку у незалежного оцінювача, але при цьому враховувати, що до цього питання немає єдиного підходу.
Наприклад, фахівці консалтингової групи «Юнор» завжди оцінюють вартість частки в квартирі, на підставі того, що це наймасовіша ринкова ціна. Такий підхід, коли саме так оцінюється частка в квартирі, звичайно, має здоровий глузд, але таких чесних оцінювачів небагато.
Інші ж оцінюють частки в квартирі з дисконтом, завжди як проблемні, тобто виключно за третім варіантом. Слід врахувати справедливості заради, що у них оцінка виходить частіше дорожче, ніж 50 відсотків, так як вони враховують ті частки, які висять і не продаються довгі роки в різних ріелторських базах і мережах.
Офіційно ці оцінювачі пояснюють свою таку оцінку з дисконтом тим, що ось проблемні частки дійсно стільки й коштують, але насправді мотивація тут зовсім інша. У разі, коли власник частки в квартирі бажає викупити чужу незначну частку, то зрозуміло, що він хоче отримати матеріальну вигоду, і викуповувати по першій ціні він не хоче. За третьою ж ціною він зможе отримати матеріальну вигоду, завдяки якій він зможе оплатити послуги оцінювача і адвоката. Відповідно, такі оцінювачі оцінюють саме так, як вигідно замовнику - тому, хто має намір викупити частку в квартирі.
А буває й так, що судді теж знають, як оцінює частки та чи інша оціночна компанія, але суддя при цьому має право сам призначити того, хто зможе сказати, скільки коштує частка в квартирі. І тут у судді з'являється поле для маневрів: якщо, наприклад, треба "підсудний" відповідачу, щоб ціна незначної частки була дорожче - призначить «ЮНОР», а якщо потрібно подешевше для позивача - призначить який-небудь «Канон» або «Стройекспертізу» . На жаль, обставини, при яких необхідно оцінити частку в квартирі, створюють підгрунтя для корупції в судовій системі.