Чи можна продати квартиру з обтяженням
Купуючи квартиру, потенційний покупець повинен усвідомлювати, що власник, який пропонує нерухомість, може бути обмежений в своїх правах розпоряджатися своїм майном. Це означає можливість визнання угоди недійсною, що може привести до втрати коштів, які були сплачені покупцем за договором купівлі-продажу. Факт наявності обтяжень може бути причиною виникнення будь-яких зобов'язань покупцем перед приватними особами, організаціями, які мають певні права на придбану квартиру.
У даній статті експертами порталу RealtyPress.ru буде розглядатися поняття «обтяження» - яким чином можуть виникати обмеження, які є перешкодою для продажу квартири, і до чого може привести наявність подібних перешкод в тому випадку, якщо угода, все-таки, відбулася.
Ризики на первинному і вторинному ринку
Найбільш захищеними угодами з нерухомістю можна вважати придбання квартир, пропонованих на первинному ринку. Власник нової квартири в будинку від забудовника має мінімальні шанси зіткнутися з сюрпризами у вигляді обтяження, накладеного на квартиру і в значній мірі обмежує можливості власника в повній мірі розпоряджатися його власністю.
Ситуація на вторинному ринку житла є прямо протилежною, потенційний покупець змушений бути максимально уважним і ретельно перевіряти - чи немає у запропонованій квартири «приданого», яке може принести чимало клопоту. Однак не варто відразу відмовлятися від розгляду варіанта придбання «проблемної» квартири, оскільки саме наявність проблем може зробити ціну вельми привабливою, а залучення хорошого ріелтора допоможе покупцеві захистити себе від ризиків.
Що таке «обтяження»
Отже, під терміном «обтяження» прийнято розуміти наявність обмежень на деякі операції з нерухомістю, ці обмеження пов'язані, головним чином, з правами третіх осіб. Тобто, квартира може бути продана власником тільки в тому випадку, якщо приватна особа організація, якій належить частина прав на нерухомість, виявлять свою згоду на відчуження.
Згідно зі статистикою, найбільш поширеним обмеженням є заставне обтяження. тобто - квартира є предметом застави під виданий кредит або є заставою під інші зобов'язання боржника перед банком. Так, при іпотечному кредитуванні квартира залишається запорукою до повної виплати кредиту, власник може її продати тільки за згодою банку.
Коли продається квартира «з доданим»
- Шахрайська операція. передбачає приховування від потенційного покупця факт обтяження. У цьому випадку новий власник може бути позбавлений майна через суд (через визнання угоди недійсною і порушення прав інших власників). Або ж він автоматично набуває зобов'язання (наприклад, перед банком, якщо житло під іпотекою);
- Чистий угода, що передбачає згоду заставодержателя або ж зняття обтяження законним шляхом (виплата покупцем суми заборгованості по іпотеці, зняття арешту).
Наскільки вигідні угоди з обтяженням
Робити спроби самостійно провести операцію з проблемною нерухомістю рекомендується лише в тому випадку, якщо покупець за родом занять пов'язаний з такими операціями, в інших випадках буде набагато розумніше довірити оформлення документів і проведення необхідних перевірок фахівця з великого і «перевіреного» агентства нерухомості.
Однак, незважаючи на складність угоди і необхідність витратитися на залучення хорошого фахівця з нерухомості, покупка квартири з обтяженням може бути вельми вигідною. Сам факт наявності проблем змушує власника знижувати ціну, наявність проблем, помножене на необхідність швидко продати квартиру, може в деяких випадках знижувати ціну на 35% -40% щодо ринкової ціни.
Як перевірити наявність обтяження
Потенційний покупець, не володіючи достатніми знаннями юридичних тонкощів, піддається істотному ризику при самостійній підготовці та проведенні угоди з «проблемним» житлом. Однак перевірити наявність обтяжень досить просто - всі обмеження по нерухомості централізовано фіксуються в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Покупець має можливість особисто звернутися до найближчого відділення Росреестра, в багатофункціональний центр або ж зробити запит на сайтах rosreestr.ru, gosuslugi.ru. Перед тим, як замовляти виписку, потрібно сплатити державне держмито і заповнити бланк заяви. Цікавить інформація буде знаходитися в п.4 виписки ЕГРП, а якщо квартира не має обтяжень, то в цьому ж пункті буде позначка «не з'являлися». Подібну перевірку необхідно проводити по відношенню до будь-якої квартири, яка пропонується на ринку, оскільки власник може спробувати приховати наявність обтяжень.
Особливості продажу житла з обтяженням
Найбільш простий і поширеною операцією є продаж житла в іпотеці. банк дає згоду на переоформлення застави або на дострокове погашення, після чого сторони проводять розрахунки в порядку, який відображений в договорах. Коли розрахунки проведені, банк знімає обтяження і квартира переходить у повну власність нового власника.
Більш ризикованою операцією є передача прав за договором ренти і довічного утримання. На нового власника нерухомості переходять зобов'язання перед заставодержателем, який має право в будь-який момент скасувати угоду (при дотриманні певних умов).
Купівля квартири, в якій прописані громадяни, які мають право на проживання (ще один вид обтяження), чревата ускладненнями, які подолати буває вкрай проблематично навіть через суд. Так, виселити недієздатних або неповнолітніх громадян без згоди органів опіки не можна, а отримати таку згоду непросто, особливо якщо інше житло відсутня.
Тому перед тим, як підписувати договір купівлі-продажу. бажано переконатися в тому, що відсутні будь-які перешкоди проведенню операції, зняті всі обтяження та виписані всі мешканці, які згодом могли б претендувати на проживання, а то і на частку в квартирі.
висновок
Розглядаючи переваги і недоліки операцій з «проблемною» нерухомістю, фахівці RealtyPress.ru хотіли б ще раз підкреслити, що будь-які вигоди повинні бути підкріплені надійним захистом інтересів потенційного покупця. Такий захист може забезпечити максимальну увагу до всіх аспектів, про існування яких сам покупець може навіть не здогадуватися.
До перевірки нерухомості та укладення відповідних договорів рекомендується залучати професійного юриста, який спеціалізується на житловому праві або ж експерта надійної ріелторської компанії. Гарну винагороду і певні репутаційні ризики (для залучених фахівців) стануть для покупця гарантією відсутності можливих проблем після переоформлення нерухомості.