Акредитація новобудови банком - особливості та переваги

Іпотечні кредити являють собою один з найбільш доступних способів придбання житла, і вітчизняний ринок житлового кредитування рік від року приймає все більш цивілізованого вигляду. Зокрема, на законодавчому рівні розроблені заходи, надійно захищають як самого позичальника, так і кредитують банки.

Іпотека може бути оформлена як на готове житло, так і на квартири в новобудові, що знаходиться на стадії будівництва. Другий варіант передбачає більш складний підхід до оформлення застави, яким є квартира, що купується. В першу чергу, банк повинен схвалити видачу кредиту по відношенню безпосередньо до споруджуваного об'єкта нерухомості, де позичальникові буде надана квартира.

У даній статті будуть розглянуті деякі аспекти банківської акредитації споруджуваного об'єкта. Новомосковсктель зможе отримати розгорнуте уявлення про те - що це таке, навіщо це потрібно банку, а також які переваги факту проведення акредитації декількома банками може надати потенційному покупцеві квартири в новобудові.

Заставне покриття договору іпотеки

Заставним покриттям в іпотеці є житло, на придбання якого і оформляється кредит, тому його стан має вирішальне значення для прийняття банком позитивного рішення про видачу грошових коштів позичальнику. Під час оформлення кредиту на готове житло банку необхідно провести оцінку ринкової вартості квартири. оцінити ліквідність і перспективи можливої зміни її вартості, а потім просто зареєструвати заставне обтяження - обмеження на реалізацію прав власності її володаря.

У момент отримання кредиту банк виділяє кошти на виплату повної вартості квартири, яка відразу ж переходить у власність позичальника. Але, поки кредит повністю не погашений, квартира знаходиться в заставі у банку, її неможливо продати, або провести інші процедури, які передбачають відчуження власності.

Застава у вигляді квартири в новобудові

Для того щоб оформити договір іпотеки з заставним покриттям у вигляді квартири в новобудові, банку необхідно провести безліч додаткових перевірок щодо будується нерухомості. Адже в цьому випадку в заставу банку переходять не майно, а тільки право вимоги на квартиру, якої поки що не існує. Тобто, на підставі договору із забудовником, банк виділяє необхідну для покупки квартири суму і реєструє заставне обтяження на «право вимоги» (представляє собою договір пайової участі з забудовником).

Коли житловий будинок буде введений в експлуатацію, а право вимоги реалізовано (пайовик отримає квартиру), то при оформленні на цю квартиру права власності (державна реєстрація нерухомого майна), банк внесе обтяження вже на реально існуючу квартиру. І зняття застави буде можливо тільки в разі повного погашення кредиту.

Чим ризикує банк, приймаючи в заставу новобудову

До того моменту, поки не буде оформлено право власності на квартиру в новобудові, банк несе досить серйозні ризики. Адже у забудовника можуть виникнути обставини, що не дозволяють провести закінчення будівельних робіт, здачу будинку в експлуатацію або ж реєстрацію нового об'єкта протягом декількох років.

Навіть в тому випадку, якщо будинок буде побудований і зданий в експлуатацію, але квартири не будуть зареєстровані в Росреестра, з юридичної точки зору житло не буде існувати. А значить - банк не буде в змозі реалізувати заставу (в разі припинення платежів по кредиту) і компенсувати кошти, раніше видані позичальнику. Причому, добудований чи практично добудований будинок може перебувати в «підвішеному» стані довгі роки.

З іншого боку, кредитні організації зацікавлені в розвитку іпотечного кредитування новобудов, оскільки кредити на житло, що будується передбачають більш високі відсотки, ніж іпотека на готові квартири. Крім того, безліч банків із задоволенням кредитує будівельні компанії, будучи інвесторами, і працюють з девелоперами.

Обмеженням для роботи банків з позичальниками і забудовниками є наявність договору пайової участі (ДДУ), що укладається в рамкахФЗ № 214. Це єдина форма реалізації нерухомості, що знаходиться в стадії будівництва, яка передбачає державну реєстрацію документа і забезпечує захист пайовикам на законодавчому рівні. Якщо забудовник продає квартири на своєму об'єкті за допомогою інших схем - банк не надасть іпотечний кредит, оскільки в цьому випадку не буде мати належних заставних гарантій.

Для того щоб мати гарантії повернення позикових коштів, банк змушений перевірити діяльність забудовника, оцінити вартість і ліквідність споруджуваного житла, а також всі пов'язані з ним ризики. Це може проходити двома способами:

Перевірка окремої цікавить позичальника квартири - досить дорогий захід, витрати на яке в підсумку несе позичальник: доведеться або сплатити безпосередньо, або вони будуть закладені в процентну ставку.
Акредитація за все об'єкта - понад вдале рішення: перевіряється весь об'єкт «оптом», що дозволяє поділити витрати між усіма позичальниками, істотно знизивши вартість кредиту для кожного з них.

Банківська акредитація новобудови і забудовника

Банківська акредитація забудовника або споруджуваного об'єкта - це, по суті, форма схвалення банком видачі іпотечного кредиту на квартиру в рамках цього об'єкта. Оскільки банк зацікавлений у видачі іпотечних кредитів, він йде на витрати, пов'язані з проведенням своєрідного аудиту новобудови. Служби економічної безпеки вивчають забудовника, збираючи всілякі відомості, що стосуються його діяльності.

Перевіряється наявність документів, необхідних забудовнику для початку роботи. Основними документами є:

Право власності на земельну ділянку (або договір довгострокової оренди);
Дозвіл на проведення будівництва (саме житлового будинку) на цій ділянці;
Стан проектної документації.

Крім того, банк завжди цікавлять інвестори проекту, іншими словами - джерело походження коштів, необхідних для фінансування будівництва житлового будинку (хоча б, на початковому етапі, до того, як будуть здійснені перші продажі). Також, перевіряється набір документів, згідно з якими буде здійснюватися контроль над цільовим використанням коштів пайовиків (цим займаються державні органи).

Але частіше за все мова про іпотеку заходить, коли будівельні роботи будуть проведені хоча б на 20 - 30%. Крім того, акредитація може відноситися не до всього житлового комплексу в цілому, а до окремих корпусів. Так, житловий комплекс Смарагдові Пагорби аккредитуется частково, у міру здачі в експлуатацію корпусів.

Досить часто практикується ступінчастий підхід до акредитації - спочатку банк акредитує самого забудовника (перевіряє його історію, кількість і якість зводяться раніше об'єктів, своєчасність їх введення в експлуатацію). Потім відбувається перевірка зводиться їм об'єкта, після чого збирається кредитний комітет, який вирішує - яку кредитну програму можна запропонувати споживачеві з того чи іншого об'єкту. Йдеться про стадії будівництва, про розмір процентної ставки, про додаткові преференції для певних груп потенційних позичальників (молоді сім'ї, пенсіонери, військовослужбовці, пр.).

Деякі банки проводять акредитацію забудовника, який будує свій перший об'єкт - це досить ризикована справа. У такій ситуації забудовник змушений будувати будинок практично до стану повної готовності на кошти інвестора, а лише потім здійснювати продажу. Відсутність акредитації не може бути обов'язковим свідченням шахрайських намірів забудовника.

Якщо останній пропонує дійсно вигідні умови покупки квартири, розстрочку, і при цьому має всі необхідні документи, все це на руку покупцеві. Формування подібних пропозицій просто необхідно забудовнику для того, щоб «увійти на ринок». А ось якщо забудовник не має банківської акредитації, і при цьому пропонує придбання житла на стадії котловану по схемам, що не припускає підписання договору пайової участі - це серйозний привід для покупця задуматися про його справжні наміри.

Головна перевага акредитації

Для потенційних покупців, які хотіли б придбати квартиру в конкретній новобудові, сам факт акредитації об'єкта банком є суттєвою перевагою. Оскільки банк має всі необхідні ресурси, щоб провести глибоку перевірку об'єкту, що будується, і якість цієї перевірки істотно відрізняється від спроб самого покупця провести подібну перевірку самостійно.

Іншими словами, якщо банк надає іпотечний кредит на покупку квартири в цьому будинку, значить - велика ймовірність, що забудовник є надійним, і придбання квартири не буде пов'язано з неприємними сюрпризами. Тому, маючи інформацію про те, що банк погоджується видавати кредити на квартири в новобудові, потенційний покупець може приймати рішення про придбання нерухомості.

Однак, одні лише заяви забудовника щодо наявності акредитації його об'єкта поруч найбільших банків не варто відразу приймати всерйоз - краще зайвий раз переконатися самому, звернувшись в банк.

Крім того, зустрічається наступна схема - менеджер забудовника повідомляє покупцеві, що об'єкт «з дня на день» буде акредитований банком, або навіть кількома. На ділі це може означати прямо протилежне: процес акредитації дійсно мав місце, але або завершився негативно для забудовника, або затягнувся на невизначений термін (як правило, знову ж з вини забудовника).

Акредитація об'єкта декількома банками

Практично всі банки (виняток становлять банківські структури, що утворюють різного роду асоціації) самостійно проводять перевірку об'єкта для акредитації. Тому, якщо новобудова акредитована відразу декількома великими або середніми банками, це означає, що саме стільки раз забудовник і його об'єкт перевірялися, і кожен з банків зі свого боку впевнений в їх надійності.

Так, наприклад, житловий комплекс Тетянин Парк в Новій Москві не тільки акредитований Ощадбанком. який пропонує щодо цього ЖК ряд іпотечних програм, але на об'єкті в певний час навіть можна поспілкуватися з представниками банку і подати документи на іпотеку. Ця обставина підвищує престиж забудовника (ГК МІЦ), а також в максимальному ступені зміцнює довіру потенційних покупців до забудовника і безпосередньо до об'єкта.

Якщо новобудова не має банківської акредитації взагалі - це може означати, що продажі тільки почалися, і банки ще не встигли провести перевірку. Якщо продажі стартували давно - це, з великою ймовірністю, означає, що банками була проведена перевірка, в ході якої було виявлено окремі ризики, в результаті чого в акредитації об'єкту було відмовлено. У тому випадку, якщо по об'єкту, що будується іпотечні пропозиції взагалі відсутні - це серйозний привід задуматися про надійність забудовника. Це відноситься і до ситуації, коли об'єкти акредитовані маловідомими банками.

висновок

Аналізуючи наявні відомості можна зробити висновок, що сам факт роботи забудовника з банками є достатнім індикатором його надійності. З іншого боку, відсутність акредитації не повинно відштовхувати покупця - таким чином можна упустити дійсно вигідну угоду. Потенційному покупцеві можна порекомендувати почекати певний час, необхідний кредитним організаціям і самому забудовникові. Крім того, не зайве попередньо поцікавитися у забудовника про те, чи є у нього домовленості з банками про майбутні іпотечних пропозиціях.

Для тих, хто не бажає залучати позикові кошти для придбання квартири в новобудові, можна порекомендувати утриматися від проведення спроб самостійно перевірити забудовника, і тим більше, прислухатися до його доводам з приводу відсутності у об'єкта акредитації або іпотечних пропозицій. Досить просто дочекатися реакції банків, і вже тоді приймати рішення.