Застава нерухомості або передача власності як оформити позику, щоб не залишитися на вулиці

Суть цього способу в наступному - власник квартири, який потребує в позикових коштах і кредитор, який надає таку позику, замість оформлення передбачених в таких випадках договорів позики та застави нерухомості, оформляють договір купівлі-продажу квартири з правом зворотного викупу цієї квартири позичальником. Складність механізму полягає в тому, що прямо в законодавстві такого способу кредитування і забезпечення кредитних зобов'язань не передбачено. З цієї причини при укладанні таких угод допускається багато помилок. При цьому незахищеною стороною у цій схемі стає позичальник, часто опиняється на вулиці. Нерідко необережні громадяни стають жертвами шахраїв, добре підготовленими в юридичних аспектах цих взаємин. Які помилки допускають позичальники, на прикладах судової практики спробуємо розібратися в цьому матеріалі.

Помилка № 1. Оформлення замість угоди позики і застави договору купівлі-продажу квартири

Помилка № 2. Відсутність належним чином оформленого угоди про грошовий позику і про право зворотного викупу квартири

Якщо позика і застава все ж оформлені договором купівлі-продажу нерухомості, необхідно щоб окремо були оформлені відносини з приводу позики і право зворотного викупу нерухомості. В іншому випадку суд зможе лише констатувати факт укладення сторонами угоди купівлі-продажу нерухомості та будь-які заперечення позичальника про те, що він платив за договором позики, або про те, що він має право викупити назад свою нерухомість, суд залишить без уваги.

Помилка № 3. Невідповідності умов договору купівлі-продажу про ціну нерухомості реальним домовленостям

Нерідко трапляється так, що в договорі купівлі-продажу квартири, що прикриває угоду позики і застави, сторони вказують абсолютно невідповідну дійсності ціну нерухомості, як правило, більше, ніж позичальники отримують реально на руки в якості позики. Немає необхідності роз'яснювати, що так робити не можна. Адже навіть в тому випадку, якщо угоду купівлі-продажу суд визнає недійсною, позичальникові доведеться повертати саме ту суму, яку сторони вказали в договорі купівлі - продажу об'єкта.

Слід також зазначити, що практика вказівки в договорі купівлі-продажу ціни більшою, ніж була потрібна в борг і реально була передана позичальникові, численна. Таким способом досвідчені кредитори, які займаються діяльністю з кредитування на професійній основі, по-перше, надають угоді купівлі-продажу законний вид, передбачаючи заперечення позичальника, які він може заявити в суді про те, що сума, отримана в борг набагато менше, ніж реальна ринкова вартість квартири. На такі доводи позичальника досвідчені кредитори відповідають, що позичальник - продавець отримав повну ринкову вартість об'єкта. По-друге, навіть якщо угоду продажу нерухомості суд згодом визнає недійсною, повертати позичальнику доведеться ту суму, яку сторони вказали в договорі купівлі-продажу. Такі дії кредитора дають підстави ставити питання про кримінально-правовому переслідуванні осіб, винних в обмані позичальників. Однак за відсутності доказів доводів позичальника про те, що реально їм була отримана значно менша сума судам і правоохоронним органам буває складно, а часом і неможливо залучити шахраїв до відповідальності.

Помилка № 4. Переоцінка своїх фінансових можливостей і переоцінка юридичних наслідків невиплати позики

Погоджуючись на укладення договору купівлі-продажу замість договорів позики та застави, позичальник повинен розуміти, що права хоч на найменшу прострочення або на поблажливість за інше порушення своїх зобов'язань він не отримає. З цієї причини правильна оцінка своїх фінансових можливостей має велике значення. Чинним законодавством встановлені винятки, коли кредитор не має права вимагати продажу заставленого майна прострочив позичальника (п. 2-4 ст. 348 ЦК України. Ст. 54.1 Закону "Про іпотеку заставі нерухомості").

Помилкою є думка про те, що суд при розгляді вимог кредитора про виселення прострочив позичальника візьме до уваги, що продане таким чином житло є єдиним місцем проживання боржника і т.п. Для суду такі доводи значення мати не будуть.

"В обґрунтування позову про оскарження договору купівлі-продажу позивач вказала, що грошових коштів за продаж квартири вона не отримувала, акт прийому-передачі був підписаний формально і не відображає обставин угоди, наміри продавати квартиру у неї ніколи не було, вона в ній проживала і проживає з сім'єю, іншого житла у неї немає ... ".

Доводи апеляційної скарги позивачів про те, що вони до цих пір користуються спірним майном, на думку Судової колегії не є юридично значущими обставинами при розгляді позовних вимог позивачів і не свідчать про удаваності договорів купівлі-продажу квартири та нежитлового приміщення ". Як видно з тексту судового акту, позичальник була виселена з квартири.

Про способи судового захисту

І в п. 88 того ж Постанови:
"Застосовуючи правила про удаваних угодах, слід враховувати, що для прикриття операції може бути здійснена не тільки одна, але і кілька угод. В такому випадку прикривають угоди є нікчемними, а до угоди, яку сторони дійсно мали на увазі, з урахуванням її істоти і змісту застосовуються відповідні правила (пункт 2 статті 170 ЦК України) ... ".

Як видно правові обґрунтування для оскарження таких угод є, проте негативний результат, як правило, для позичальника пов'язаний з відсутністю доказів, виникнення позикових зобов'язань та похідних від них заставних відносин майна.

В якості головного ради слід рекомендувати укладати договір позики і застави нерухомості. Договори в даному випадку складаються в письмовій формі, а договір застави і право застави також підлягають державній реєстрації (ст. 808 Цивільного кодексу України та ст.ст. 10 і 20 Закону "Про іпотеку заставі нерухомості" відповідно).

У тому випадку, якщо сторони угоди все ж дійшли згоди про те, що забезпеченням повернення позики повинна бути передача права власності на нерухомість позичальника, слід поряд з договором купівлі - продажу укласти договір, що надає позичальникові право викупити свою власність, і покладає відповідний обов'язок на кредитора цю нерухомість позичальникові продати (як правило, це попередній договір продажу нерухомості, але може бути укладений інший договір, що відображає забезпечувальний характер передачі нерухомо ти у власність кредитора). Умови про забезпечувальний характер угоди продажу нерухомості також незайвим буде включити в сам договір позики.