Взаємозалік квартири покупка і продаж з обміном квартири в новобудові

Коли мова йде про взаємозалік квартир на ринку нерухомості, то мається на увазі, перш за все, обмін або, грубо кажучи, бартер, при якому один об'єкт нерухомості обмінюється на інший. Поняття «обмін квартири» застосовувалося і продовжує застосовуватися, якщо мова йде про операції з нерухомістю між двома фізичними особами.

Однак, якщо в процес вступає юридична особа, то в цьому випадку правильним буде застосовувати термін «взаємозалік квартири». Подібна схема вже більше 10 років популярна на автомобільному ринку, коли клієнту пропонується обміняти старий автомобіль на новий з доплатою і дисконтної різницею в районі 15% від оціночної вартості старого авто.

Подібні пропозиції здорово збільшують кількість потенційних клієнтів серед тієї частини населення, хто хотів би мати новий автомобіль, але не бажає оформляти великий кредит і не має можливості купити його за власні заощадження. Автосалон при цьому отримує невеликі організаційні складнощі з продажем вживаного авто, але вони з лишком окупаються дисконтної різницею і спочатку заниженою оціночною вартістю автомобіля.

Зростаюча популярність покупки і продажу квартири за взаємозаліком

На ринку нерухомості, більше 90% угод з купівлі та продажу квартир за взаємозаліком відбуваються за участю новобудов. В останні 3-4 роки багато столичні забудовники, ріелтори і банки активно вхопилися за просування цієї послуги, так як ринок нового житла з кожним роком все приростає, а кількість платоспроможного населення, яке може за готівку придбати подібне житло стає все менше. Цей процес гальмують і немаленькі процентні ставки на іпотечні кредити. Хоча технічно можливий і варіант обміну новобудови на новобудову, такі випадки зустрічаються досить рідко.

Як відбувається обмін старої квартири на новобудову

Все це звучить дуже заманливо і солодко, але для того, щоб зрозуміти, як це насправді працює і які можуть виникнути сюрпризи, давайте розберемося детальніше в цьому процесі. Відразу ж відзначимо, що випадки, при яких нічого не доведеться доплачувати, зустрічаються вкрай рідко, інакше, власне кажучи, і не було б поліпшення житлових умов. Хоча деякі компанії при здійсненні обміну приймають в залік також гаражі, дачі, земельні ділянки тощо але це швидше виняток, ніж правило.

Найчастіше обмін відбувається строго «квартира - на квартиру». Більш того, далеко не кожне житло на вторинному ринку підлягає участі у взаємозаліку.

Прийнята у взаємозалік стара квартира повинна відповідати вимогам:

• розташовуватися на території Москви
• перебувати у власності особи здійснює операцію
• бути фізично і юридично чистою, з можливістю її звільнення на протязі 1-2 тижнів
• бути купленої не менше 3 років тому

Якщо дана квартира відповідає всім цим умовам, є дві можливості для її реалізації. Перша: компанія-ріелтор викуповує цю квартиру і таким чином з'являється можливість практично відразу ж оформити угоду на покупку нової квартири. Така схема в діловому світі називається trade in. і зараз вона не дуже популярна через великих ризиків з продажем вторинки для ріелтора, і якщо вона все ж працює, то за таке оперативне вирішення питання господареві квартири доведеться розлучитися з 30% дисконту від вартості власного житла.

Набагато частіше застосовується схема, коли компанія-посередник власними силами або за участю стороннього оцінювача (мінус 5%) визначає ринкову вартість квартири (яка в будь-якому випадку буде нижче тієї ціни, яку розраховував за неї отримати продавець), а потім активно продає її зі знижкою 5-10%, щоб не затягувати процес продажу на 2-3 місяці.

Далі іноді ще додається дисконт за послуги, як правило, 5-10%. Внаслідок чого, вартість квартири, що підлягає обміну, стає на 15% нижче ринкової, зате процес відбувається швидко і без головного болю. Коли визначена відсутня сума для покупки нової квартири, кредит можна оформити, як у банку-партнера з усіма «знижками» і «акціями», так і самому вибрати банк, до якого клієнт відчуває більшу лояльність.

Плюси і мінуси обміну квартири на новобудову

Однак, може виявитися що обраний банк відмовиться видавати кредит під дану новобудову, тому що вона не проходить по деяким критеріям. Так, банки можуть видати кредит тільки під новобудову, яка здана держкомісії, і ризики по якій мінімальні. І ось, після оформлення кредиту, ви, нарешті, стаєте щасливим власником новобудови. Вам пощастило, якщо будинок, в якому ви придбали квартиру, вже побудований і зданий в експлуатацію, тоді вам відразу ж видадуть ключі і можна приступати безпосередньо до ремонту. Пару тижнів можна пожити у родичів, а потім відсвяткувати новосілля.

Найчастіше ж квартири купуються саме на початковій стадії будівництва, щоб заощадити кошти на подорожчанні, заради чого, власне, і затівається вся ця поспіх. Тоді питання з проживанням нерідко стає руба: півроку, рік, а в гіршому випадку і пару років доведеться задовольнятися знімним житлом, відсутністю прописки і виплачувати кредит на тільки що придбану квартиру одночасно. Саме цей момент, а ні який-небудь інший, і стає найбільш проблематичним в життя майбутніх новоселів і саме йому найчастіше приділяють найменше уваги при продумуванні всієї схеми здійснення взаємозаліку.

Нерідко молоді сім'ї стикаються з ситуацією, коли після року-півтора проживання на орендованій квартирі і виплат суми, що залишилася кредиту, грошей на ремонт вже не залишається. Це потрібно враховувати і серйозно оцінювати власні ризики. Однак, в останні роки схема взаємозаліку все ж набуває все більшої популярності, в основному завдяки тому, що купити нове житло, не маючи іншого житла у власності, вельми проблематично, а от покращити існуючі житлові умови цілком реально.

Взаємозалік квартири в новобудові на новобудову

За деякими оцінками, близько 15% угод з обміну квартир доводиться на схему, коли одна квартира в новобудові обмінюється на іншу квартиру в новобудові, тобто «Первинка на первинку». Однією з причин таких угод є отримання прибутку. Продаються одні квартири у вже побудованих будинку, і вкладаються в нові. Також це може відбувається по причині. того що покупцеві вже не подобається квартири в новобудові. Або за минулий час, поки будувалася новобудова, наприклад, у зв'язку з народженням дитини, потрібно обмін «одинички» на «двушку».

Підведемо підсумки

Плюсами схеми взаємозаліку квартири на новобудову є:

• можливість швидко провести операцію, щоб не втратити в ціні хороша пропозиція по новобудові;
• прозорість і надійність проведення операції.
• вигоди для всіх інших, що беруть участь в угоді юридичних осіб, полягають в залученні додаткових клієнтів, заробіток на чималій дисконті, можливість зв'язати угоди в різних регіонах.

Мінуси взаємозаліку квартири:

• значні фінансові втрати при продажу власної квартири;
• ризик невизначену кількість часу жити в підвішеному стані без власного житла;
• кредит під обране житло може не вийти оформити у вибраному банку;
• квартира, в якій проживає клієнт, може не відповідати критеріям схеми взаємозаліку.