Витрати і собівартість - студопедія

Процедура оцінки нерухомості витратним методом

Оцінка об'єктів нерухомості витратним методом включає наступні етапи (рис. 12.1):

1. Оцінка ринкової вартості земельної ділянки як вільного від поліпшень і доступного для найкращого використання.

2. Визначення відновної або замісної вартості поліпшень (прямі і непрямі витрати).

3. Визначення підприємницької прибутку.

4.Оценка відновлювальної (замісної) вартості поліпшень з урахуванням підприємницького прибутку (п. 2 + п. 3).

5.Определеніе загального накопиченого зносу будівель і споруд.

6.Оценка вартості поліпшень з урахуванням зносу (п. 4 - п. 5).

7.Оценка загальної вартості об'єкта нерухомості з урахуванням вартості землі (п. 1 + п. 6).

Витрати на створення об'єкта нерухомості, т. Е. Собівартість будівельних робіт, - це витрати (витрати) будівельної організації на їх виробництво і здачу об'єкта замовнику. Собівартість будівельних робіт, виконаних будівельною організацією власними силами, складається з витрат, пов'язаних з використанням у процесі виробництва матеріалів, палива, енергії, основних засобів, трудових ресурсів та ін.

Витрати в залежності від способів їх включення в собівартість робіт поділяються на прямі і непрямі. Під прямими витратами розуміються витрати, пов'язані з виробництвом будівельних робіт, які можна безпосередньо включати в їх собівартість.

Під непрямими (накладними) витратами розуміються витрати, пов'язані з організацією і управлінням виробництвом будівельних робіт, які стосуються діяльності будівельної організації в цілому.

Всі витрати па створення (будівництво) об'єкта, що залежать від зміни обсягів виконаних робіт, можна поділити на постійні та змінні. Витрати, які не залежать безпосередньо від обсягу будівельних робіт, питомий розмір яких в собівартості при збільшенні обсягу робіт буде скорочуватися, а при зменшенні збільшуватися, відносяться до постійних. Витрати, що змінюються пропорційно зростанню (зниження) обсягу виконуваних будівельних робіт, відносяться до змінних.

Докладний перелік витрат, що включаються в собівартість, наведено в Типових методичних рекомендаціях з планування та обліку собівартості будівельних робіт, затверджених Міністерством будівництва України 04.12.95г. № БЕ-11-260 / 7 і узгоджених з Мінекономіки і Мінфіном (далі - Типові рекомендації).

Відповідно до п. 2.4 Типових рекомендацій в собівартість будівельних робіт включаються витрати, безпосередньо пов'язані з виробництвом будівельних робіт, такі, як вартість використаних у виробництві матеріалів, будівельних конструкцій і деталей, палива, енергії; витрати на оплату праці робітників; витрати по утриманню та експлуатації будівельних машин і механізмів; витрати, пов'язані з використанням природної сировини, і багато інших видів витрат. Закінчується цей перелік пунктом "ю) інші види витрат, що включаються в собівартість продукції (робіт, послуг) відповідно до встановленого законодавством Укаїни порядком".

Типові рекомендації (п. 3.4) встановлюють наступний перелік статей витрат

1. "Матеріали" - сюди включаються витрати на їх придбання з урахуванням витрат на доставку до складу і заготівельно-складських витрат.

2. "Витрати на оплату праці робітників" - витрати за цією статтею визначаються виходячи з тарифів, ставок, заохочувальних виплат, гарантованих законодавством мінімуму заробітної плати, пільг і компенсацій та т. П. З урахуванням встановленого порядку податкового регулювання коштів, що спрямовуються на споживання, а також інших діючих норм і законодавчих актів з питань праці і заробітної плати.

3. "Витрати по утриманню та експлуатації будівельних машин н механізмів" розраховуються виходячи з необхідного часу їх роботи.

Кошторис витрат на відтворення (заміщення) об'єкта може також складатися з елементами витрат, склад яких наведено в п. 3.6 Типових рекомендацій і налічує 5 елементів (розшифрований в додатку 2 до Типових рекомендацій).

1. "Матеріальні витрати" включають: вартість придбаних з боку матеріалів, будівельних конструкцій і деталей, палива, енергії, пара, води, запасних частин для ремонту будівельних машин і механізмів, робіт і послуг виробничого характеру, що надаються сторонніми організаціями безпосередньо при проведенні будівельних робіт , при експлуатації, обслуговуванні та ремонті будівельних машин і механізмів, витрати на адміністративно-господарські та інші виробничі потреби.

2. "Витрати на оплату праці" визначаються виходячи з суми виплат заробітної плати з урахуванням стимулюючих, компенсуючих та інших виплат за виконувану роботу.

4. "Амортизація основних засобів" є сумою амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних виробничих засобів і обчислюється виходячи з балансової вартості як власних, так і орендованих основних виробничих засобів, на які нараховується амортизація.

5. "Інші витрати" розраховуються по кожному їх виду виходячи з діючих норм і нормативів. До цього елементу в складі собівартості будівельних робіт відносяться податки, збори, платежі (включаючи платежі за обов'язковими видами страхування), відрахування в страхові фонди (резерви) та інші обов'язкові відрахування, вироблених у відповідність до встановленим законодавством України порядком, платежі за викиди (скиди) забруднюючих речовин, винагороди за винаходи та раціоналізаторські пропозиції, витрати на оплату відсотків за отриманими кредитами, оплата робіт по сертифікації продукції, витрати на відрядження, підйомні , Плата стороннім організаціям за пожежну і сторожову охорону, за підготовку і перепідготовку кадрів, за гарантійний ремонт і обслуговування, за послуги зв'язку, обчислювальних центрів, банків, за оренду окремих об'єктів основних виробничих засобів (або їх окремих частин), амортизація по нематеріальних активів, оплата послуг, що здійснюються сторонніми організаціями, а також інші витрати.